Съдебна делба на имот между наследници и бивши съпрузи

Когато роднини наследят апартамент в центъра на София, една от най-честите ситуации е следната: единият наследник живее в имота и го ползва изключително, другият иска да го продаде и да получи частта си, а третият живее в чужбина и настоява да си "осребри" дяла по максимална пазарна стойност. Това поражда типичен казус за делба на имот между наследници. В случай че доброволна делба не може да бъде постигната, единственото решение остава съдебна делба на имот – формален съдебен процес с конкретни фази, разноски и правни последици. Темата включва редица практически въпроси: каква е цената за съдебна делба на имот, как се определя адвокатският хонорар при съдебна делба, какви са допустимите разноски при съдебна делба, как се прекратява делото, какво представлява решението за съдебна делба и как се урежда делба на имот в идеални части.

Друга реална ситуация – наследствена земеделска земя в област Бургас, за която няма уредени граници, а съсобствениците спорят кой я обработва. В такива случаи освен вещноправни въпроси се поставят и административни – вписвания, идентификатори, актове за собственост. Именно тук давността при делба на съсобствен имот и правото на ползване придобиват ключово значение.

Адвокатска кантора BSLC (Black Sea Law Counsel) осигурява цялостна правна помощ в този комплексен процес – от правен анализ на документите за собственост, чрез изготвяне и водене на дело за съдебна делба, до вписване на съдебното решение в Имотния регистър по реда на чл. 3, ал. 2 от Закона за кадастъра и имотния регистър. Нашите адвокати преценяват възможността за предварителна или извънсъдебна делба (позната в правната теория като "доброволна делба на имот"), изготвят оценка на имота чрез лицензиран оценител, пресмятат дължимите разноски при съдебна делба, включително съдебни такси, възнаграждения за вещи лица, нотариални такси и адвокатски хонорар. Клиентите ни получават ясен план – кога и как се подава иск, в какъв срок може да се постигне решение за съдебна делба, какви са възможностите за прекратяване на дело за съдебна делба при спогодба, както и какви са правните последици от делба на идеални части и последваща продажба на реален дял.

‍Какво представлява съдебната делба в България?

Съдебната делба е особено исково конститутивно производство, уредено в глава двадесет и девета от Гражданския процесуален кодекс (чл. 341–355 ГПК), чрез което се упражнява потестативното право на делба.

С други думи - когато няколко лица притежават заедно един имот (например наследен апартамент), но не могат да се разберат как да го разделят, всеки от тях има правото да поиска от съда да прекрати тази общност и да разпредели имота между тях. Това е т.нар. потестативно право – едностранно субективно право, което не зависи от съгласието на другите относно разделянето на имота - тоест, дори друг наследник или бивш съпруг да не желае имота да се раздели, вие имате право да заведете дело за делба.

Подаване на иск за делба

Производството започва с молба до районния съд. При делба на наследствени имоти местната подсъдност (тоест пред съда в кой град трябва да започне делото) се определя по чл. 110, ал. 1 ГПК, според който: „исковете за наследство, за унищожаване или намаляване на завещание или дарение, за делба или унищожаване на доброволна делба на наследствен имот се предявяват пред съда по местооткриването на наследството“. Това означава, че делото за съдебна делба на наследствен имот се води в районния съд, където е било последното местожителство на наследодателя, тъй като съгласно чл. 1 от Закона за наследството наследството се открива с неговата смърт на това място.

На практика: ако починалият родител е живял в Бургас, макар имотът да се намира в Царево, делото ще бъде подсъдно на Районен съд – Бургас.

Ако наследството е открито в чужбина, но наследодателят е български гражданин, съгласно чл. 110, ал. 2 ГПК може да се избира между съда по последния му постоянен адрес в Република България или съда, в чийто район се намира наследственият имот.

При делба на имоти, включени в съпружеска имуществена общност (СИО), местната подсъдност се урежда от чл. 109 ГПК, който предвижда специална подсъдност „по местонахождението на недвижимия имот“. Това правило важи за всички искове относно вещни права върху недвижим имот, включително делба на имот, придобит по време на брака. Ако имотът попада в територията на два съдебни района, чл. 116 ГПК дава право на ищеца да избере пред кой от двата компетентни районни съдилища да заведе иска.

Пример: ако бивши съпрузи след развод искат да делят семейно жилище в село, което попада на границата между два съдебни района – например между Районен съд – Габрово и Районен съд – Севлиево, ищецът има право на избор между тях. За разлика от делбата между наследници, тук няма връзка с последното местожителство – определящо е само местонахождението на имота.

Защо е толкова важно кой съд е компетентен?

Решението, постановено от съд без родова, функционална или специална местна подсъдност по чл. 109 ГПК, е недопустимо и подлежи на обезсилване по пътя на обжалването, докато при липса на друга местна подсъдност последицата на недопустимост настъпва само ако е направено възражение в срока за отговор на исковата молба съгласно чл. 119, ал. 3 ГПК.

Превод на разбираем език: Ако съдът, който гледа делото, изобщо не е компетентен по вид дело (например вместо районен – окръжен), или ако имотът е в друг съдебен район (и подсъдността е по чл. 109 ГПК), решението няма правна сила и може да бъде отменено изцяло. Но когато става дума за обикновена местна подсъдност, като напр. тази по адрес на ответника, ако той не възрази навреме, делото остава валидно в избрания съд.

Как се решава кой ще получи дял от имота?

Съдебната делба протича в две фази. Първата фаза приключва с решение по допускане на делбата, с което съдът се произнася между кои лица, за кои имоти и при какви дялове ще се извърши делбата (чл. 344, ал. 1 ГПК).

Това означава: съдът първо определя кои са собствениците, какви са техните дялове (например 1/2, 1/3) и кои имоти влизат в делбата. Без това решение не може да се продължи към реално разпределение.

В този етап съдът разглежда и преюдициални въпроси, включително оспорвания на завещания, доказване на наследствени права, дарения, както и възражения за обема на дяловете и включването на имоти в масата за делба – чл. 343 и чл. 324 ГПК.

Това значи, че ако някой от участниците твърди, че един от имотите не е наследствен или че друг няма право да участва в делбата, тези въпроси се решават в първата фаза.

Важно е да се подчертае, че за да бъде допустима съдебната делба, всички съделители трябва да бъдат страни в процеса – налице е задължително другарство по смисъла на чл. 216, ал. 2 ГПК и чл. 75, ал. 2 ЗН.

Ако някой съсобственик бъде пропуснат – например наследник, живеещ в чужбина – делбата ще бъде недействителна спрямо него. Това е основание за отмяна на съдебното решение.

След като съдът постанови решението за допускане, се преминава към втората фаза, при която се осъществява реалното разпределение на имотите. Това може да стане по два начина: чрез съставяне на дялове и разпределението им (чл. 347 ГПК) или чрез публична продан (чл. 348 ГПК), ако имотите са неподеляеми.

Ако например имаме една къща и трима наследници, а къщата не може да се раздели физически, съдът може да нареди тя да бъде продадена на търг и парите да се разделят според дяловете. Ако има няколко имота, те могат да се разпределят между съделителите в отделни дялове.

Разделяне на имотите

Втората фаза на съдебната делба започва след влизане в сила на решението по чл. 344, ал. 1 ГПК за допускане на делбата. Целта на тази фаза е реализиране на признатото потестативно право на делба, чрез което се прекратява съсобствеността и се формират индивидуални дялове.

Съдът пристъпва към съставяне на проект за разделителен протокол на основание чл. 347 ГПК, като се ползва от оценка и заключение на вещо лице относно стойността и целесъобразното разпределение на имотите.

На практика това означава, че съдът възлага на лицензиран оценител да определи пазарната стойност на имотите и да предложи как да бъдат разпределени, така че всеки съделител да получи имот (или част от имот), отговарящ на неговия дял. Ако това не е възможно, се предвижда компенсиране с пари.

Разликите между стойността на дела и размера на квотата на съделителя се изравняват парично, а възникналите парични вземания могат да се прихващат с други претенции между съделителите, произтичащи от т.нар. сметки по делбата (чл. 346 ГПК).

Пример: ако един съделител получи имот, който струва повече от дела му, той трябва да плати разликата на останалите. Ако същият е извършил подобрения за обща сметка или е събрал наеми, това се включва в "сметките" и се приспада.

Проектът за разделителен протокол се предявява на съделителите в съдебно заседание (чл. 350 ГПК), като те могат да правят възражения относно разпределението и оценките.

Това е моментът, в който страните могат да спорят дали даден имот е оценен справедливо или дали е поставен в правилния дял. Съдът изслушва възраженията и при нужда прави корекции.

След обсъждане, съдът съставя окончателен разделителен протокол, който не подлежи на изменение след обявяването му.

С други думи: след като съдът се произнесе окончателно как се делят имотите, това решение не може да се променя, освен по реда за обжалване.

Когато квотите на съделителите не са равни или разпределението е логично поради характера на имотите, съдът може директно да определи носителите на всеки дял в разделителния протокол. Когато това не е възможно, се пристъпва към теглене на жребий съгласно чл. 352 ГПК.

Жребият се тегли публично и служи за определяне кой кой дял ще получи. Това се прави, ако всички дялове са приблизително равностойни и няма логично основание за предварително разпределение.

След тегленето на жребия или влизане в сила на разделителния протокол с конкретни имена, настъпва вещноправният ефект на съдебната делба – възниква изключително право на собственост на съответния съделител върху имота, включен в неговия дял.

От този момент нататък съсобствеността е прекратена, а всеки съделител става едноличен собственик на конкретен имот или част от имот. Този ефект е конститутивен, т.е. правото възниква с решението, не със самото владение.

Какво става, ако имота е неподеляем - тоест не може без да бъдат нарушени нечии права, да бъде разделен?

Ако делбеният имот е реално неподеляем – напр. малко жилище – той се изнася на публична продан съгласно чл. 348 ГПК, освен ако не бъде възложен на съделител по чл. 349, ал. 2 ГПК.

Възлагането е възможно, ако някой от наследниците е живял в имота при откриване на наследството и няма друго жилище. Тогава съдът може да му присъди имота срещу компенсация на останалите. Ако има няколко кандидати, предпочетен е този, който предложи по-висока цена.

Искането за възлагане трябва да се направи в първото заседание след влизане в сила на решението за допускане на делбата, а оценката се извършва по действителна пазарна стойност (чл. 349, ал. 2 ГПК).

Това изискване има за цел да се избегнат злоупотреби и да се осигури справедливо разпределение.

Съдебна делба на наследствени имоти

Съдебната делба най-често се прилага при наследствена съсобственост, когато няколко наследника притежават идеални части от недвижим имот, но не могат да постигнат съгласие относно ползването или управлението му. Делбата прекратява тази имуществена общност, независимо от волята на останалите сънаследници.

Например, ако трима братя наследят апартамент в София, но един от тях живее там и отказва да го продаде или напусне, останалите могат да предявят иск за делба. Съдът ще разпредели имота или ще го продаде и ще разпредели парите според дяловете.

Производството по съдебна делба може да бъде прекратено по взаимно съгласие на страните, ако се постигне извънсъдебно споразумение, или при наличие на препятстващи основания, например липса на съсобственост. В тези случаи съдът отхвърля иска или прекратява производството с определение.

Това се случва, когато в хода на делото страните решат сами да си разделят имота или ако се докаже, че ищецът не е съсобственик – напр. придобил е дял чрез нищожен договор.

Каква е цената на адвокатския хонорар и размера на разноските при съдебна делба?

Съществена особеност представляват разноските по съдебната делба, които включват държавна такса, хонорари за вещи лица, адвокатски възнаграждения и други съдебни разноски. Съгласно утвърдената практика, тези разноски се разпределят между съделителите пропорционално на дяловете им, освен ако съдът не определи друго.

Пример: ако имотът струва 150 000 лв., а делбата обхваща трима наследници с равни дялове, всеки дължи 1/3 от общите разноски. Ако делото е усложнено – например има оспорване на завещание или се налага оценка на няколко имота – разходите могат значително да нараснат.

Относно адвокатския хонорар при съдебна делба, той се определя по Наредба № 1 за минималните адвокатски възнаграждения. Размерът му зависи от стойността на спора и от фазата на процеса – за всяка инстанция (първа, въззивна, касационна) се начислява отделно възнаграждение.

Важно е да се има предвид, че съдебната делба има преклузивен ефект относно правото на делба, веднъж признато с влязло в сила решение – не може да се предяви нов иск за същия имот между същите страни, освен ако не е възникнала нова имуществена общност след това.

Например: ако през 2020 г. съдът е допуснал делба между трима наследници за конкретен парцел, същият спор не може да се повдига повторно, освен ако не се появи нов наследник или не бъде открит допълнителен дял от имота.

Как се извършва делба на имоти СИО?

Съсобствеността върху имоти, придобити по време на брака, е специален правен режим, наречен съпружеска имуществена общност (СИО), уреден в чл. 21 и сл. от Семейния кодекс (СК). Това е съвместна, бездялова собственост, която се различава от обикновената съсобственост с това, че никой от съпрузите не разполага с идеална част, докато общността съществува.

⚖️ Съгласно чл. 21, ал. 1 СК, „правата върху вещите, придобити през време на брака в резултат на съвместен принос, са съпружеска имуществена общност“, а по силата на чл. 21, ал. 3 СК „правото на единия съпруг върху вещите от съпружеската имуществена общност възниква с прекратяване на общността“. Това означава, че делба на имоти, придобити в режим на СИО, е възможна само след прекратяване на брака – чрез развод или смърт на единия съпруг.

Докато бракът е в сила, никой от съпрузите не може да поиска делба на семейно жилище или друг имот, придобит съвместно – защото той не притежава „част“, която да бъде отделена - семейната имуществена общност докато съществува брака е бездялова и неделима! Делба може да се направи едва след като СИО се прекрати, напр. след развод.

📄 След прекратяване на СИО, делбата може да бъде:

1. Доброволна – чрез споразумение между бившите съпрузи, оформено с нотариален акт, когато се прехвърлят вещни права върху недвижими имоти (чл. 18, ал. 1 ЗЗД).
2. Съдебна – когато не може да се постигне съгласие, по реда на глава XXIX от Гражданския процесуален кодекс (чл. 341–355 ГПК). Ищецът следва да докаже прекратяването на брака (или смърт на единия съпруг), както и кои имоти подлежат на делба.

🧮 В съдебната делба на имоти СИО съдът:

• Установява кои имоти са придобити по време на брака;
• Проверява дали има съвместен принос (чл. 21, ал. 2 СК);
• Определя равни дялове на съпрузите, освен ако не е доказан различен принос (чл. 28 СК);
• Разпределя имотите в дялове или постановява публична продан, когато имотите са неделими (чл. 348 ГПК);
• Може да възложи неподеляемо жилище на единия съпруг, ако отговаря на условията на чл. 349, ал. 2 ГПК (напр. гледа децата и няма друго жилище).

Пример: Ако след развод бившите съпрузи не могат да се разберат кой да получи апартамента, придобит по време на брака, всеки може да предяви иск за съдебна делба. Съдът ще оцени имота, ще съобрази обстоятелствата (напр. местоживеене на децата), и ще го предостави на единия или ще го продаде и ще разпредели парите поравно.

Трябва ли да разделим наведнъж всички имоти?

Съдебната делба може да засегне само част от общите имоти – не е необходимо всички съсобствени имоти да се делят едновременно. Законът допуска поетапна делба, стига това да не нарушава правото на равностойност и на справедлив дял (чл. 342 ГПК).

Това е особено важно при наследства с множество имоти – например къща, нива и апартамент – и при положение, че страните желаят да запазят съвместно някои от тях.

Има ли давностен срок за делбата на имот?

В системата на българското вещно право няма давност за самото право на делба – т.е. всеки съсобственик може по всяко време да предяви иск за делба на общ имот, без ограничение във времето. Това произтича от императивния характер на потестативното право на делба, което е лично и неотменимо.

Така например, ако сте наследили съсобствен апартамент с брат си преди 25 години и никога не сте го делили, вие все още имате право да заведете съдебно дело за делба – този иск не се погасява с изтичане на срок.

Важно уточнение е, че не се погасява правото на делба, но се погасяват облигационните претенции, които съделителите имат един към друг – например за извършени разходи, вложени подобрения или получени наеми от един от тях. Тези вземания подлежат на общата 5-годишна давност по чл. 110 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД).

Например: ако вашият съсобственик е събирал наеми от имота сам през последните 10 години, вие можете да претендирате обратно полученото, но само за последните 5 години.

Съгласно чл. 34 от Закона за собствеността (ЗС), всеки съсобственик може, въпреки противна уговорка, да иска делба на общата вещ, освен ако законът разпорежда друго, или ако това е несъвместимо с естеството и предназначението на вещта. Разпоредбите за делба на наследство важат съответно и за делба на съсобствен имот. Тази разпоредба установява общото правило, че съсобствеността е състояние, което не се налага насила и всеки има право да го прекрати.

На практика това означава, че ако няколко души притежават идеални части от един имот (например ½, ¼ и ¼), никой не може да бъде принуден да остане съсобственик безсрочно. Дори ако останалите не желаят делба, искът на един е достатъчен.

Каква е разликата между доброволна и съдебна делба?

Разграничението между доброволна и съдебна делба е съществено. Доброволната делба представлява договор между съсобствениците, с който се разпределят имотите между тях. Съгласно чл. 18, ал. 1 ЗЗД, ако договорът за делба има за предмет недвижим имот, той трябва да се сключи под формата на нотариален акт.

Пример: ако трима наследници решат помежду си кой кой имот ще получи и сключат нотариално заверен договор, делбата е доброволна и има същия правен ефект, както съдебната. Не е необходимо съдебно производство.

Когато няма съгласие между страните или доброволната делба е опорочена (напр. извършена без всички съделители), се преминава към съдебна делба, която е конститутивен исков процес и се развива по реда на глава двадесет и девета от ГПК (чл. 341–355).

Следователно, ако в доброволна делба не участва един от наследниците, той може да оспори акта и да предяви иск за съдебна делба, който ще анулира предходния договор поради нарушено задължително другарство.

BSLC предоставя пълно правно съдействие при всички форми на делба – включително:

• проверка на правото на собственост и установяване на дяловете;
• подготовка на нотариални актове за доброволна делба;
• процесуално представителство по съдебна делба – от подаване на иска до приключване на изпълнителното производство;
• преговори и медиация между съделители;
• оценка на имоти и съдействие при публична продан;
• обжалване на решения и защита при нищожни или оспорени делби.

Освен гореизброените услуги, съдействаме включително за изготвяне на предварителен анализ на вещните права, доказателствена подготовка, водене на съдебното дело, процесуално представителство във всички фази, изготвяне на искания за възлагане на имот или за осребряване чрез публична продан, както и съдействие при вписване на решенията в Имотния регистър по чл. 4, б. „г“ от Правилника за вписванията. Освен вещноправната част, BSLC извършва прецизен разчет на разноските, включително съдебни такси, адвокатски хонорар при съдебна делба и дължимите разноски между съделителите, както предвижда чл. 346 ГПК.

Какво включва решението за съдебна делба?

Решението за съдебна делба представлява съдебен акт с конститутивен характер, който формално прекратява имуществената общност между съделителите и прехвърля в тяхна изключителна собственост конкретни дялове от общия имот. То се постановява във втората фаза на производството по съдебна делба и включва няколко задължителни елемента, посочени изрично в разпоредбите на чл. 350–352 ГПК.

Съгласно чл. 350, ал. 3 ГПК, съдът се произнася с решение, в което утвърждава окончателен разделителен протокол, въз основа на който „се определят дяловете и се посочват кои имоти се включват във всеки дял“. Съгласно чл. 352 ГПК, ако е приложимо, съдът разпределя имотите чрез теглене на жребий между съделителите, освен ако не е определил направо кой имот на кого се възлага.

Решението за съдебна делба разписва как точно се делят имотите между съсобствениците – кой кой имот получава, колко струва, и каква сума трябва да се плати, ако има изравняване на дялове в пари. Съдът може да разпредели дяловете поименно или, ако са равни, да се тегли жребий.

📌 Решението включва:

1. Утвърден разделителен протокол – с конкретни имоти, оценки и дялово разпределение;
2. Определяне на носителите на дяловете – на кого точно се предоставят;
3. Разпореждане с неразпределените имоти – напр. продажба на публична продан по чл. 348 ГПК;
4. Присъждане на уравнителни суми – ако един получава имот с по-висока стойност, дължи изравняване;
5. Разрешаване на претенции по „сметки между съделители“ – напр. за подобрения, доходи, разноски (чл. 346 ГПК);
6. Възлагане на неподеляемо жилище, ако има искания по чл. 349 ГПК.

Пример: Ако трима съделители делят наследствен имот с две постройки, съдът може да определи едната на единия съделител, другата – на втория, а третият да получи уравнителна сума. Ако няма възможност за реална делба, имотите ще бъдат изнесени на публична продан и парите ще се разделят пропорционално.

Решението има конститутивно действие – то създава ново правно положение, при което имуществената общност престава да съществува в правния мир, а всеки съделител вече притежава индивидуално право на собственост. Това го различава от решението за допускане на делба, което има установително действие (чл. 344 ГПК).

Възможна ли е делба на идеални части?

Да, възможна е делба на идеални части от съсобствен имот, защото именно върху тях съществува съсобствеността преди делбата.‍

Съгласно чл. 34, ал. 1 от Закона за собствеността, „всеки съсобственик може, въпреки противна уговорка, да иска делба на общата вещ, освен ако законът разпорежда друго, или ако това е несъвместимо с естеството и предназначението на вещта. Разпоредбите за делба на наследство важат съответно и за делба на съсобствен имот“. Това означава, че предмет на делбата винаги са идеалните части от общата вещ, т.е. правото на всеки съделител върху цялото, изразено в математическа квота (например 1/2, 1/3 и т.н.), а не върху обособена физическа част.

Когато казваме „делба на идеални части“, имаме предвид, че съделителите делят неразпределени дялове от имот, който притежават заедно. Тези части не са реално обособени (няма „тази стая е моя“), а са абстрактни проценти от целия имот – това именно е смисълът на съсобствеността. Делбата е процедурата, която прекратява тази абстрактна съсобственост и я заменя с индивидуална собственост.

📌 Пример:
Трима наследници притежават по 1/3 идеални части от апартамент. Докато няма делба, никой не може да каже, че притежава конкретна стая. Делбата цели да се изясни кой какво ще получи – или с реално разпределение, или чрез изнасяне на имота на публична продан и поделяне на цената.

Следователно: терминът „делба на идеални части“ е не само възможен, но е правно точен, тъй като предмет на делбата винаги е съсобствеността върху идеални части, а не физически обособени обекти.