BSLC - aдвокатска кантора по недвижими имоти в Бургас

Търсите добър и известен адвокат по недвижими имоти? Адвокатска кантора BSLC предлага правна помощ и съдействие по всички въпроси, свързани с имоти – от предварителни консултации и проверка на имот за тежести до цялостно съдействие и защита на клиента при сделки, делби и имотни измами. Работим с клиенти в Бургас, София, Пловдив, Шумен, Пазарджик, Стара Загора и в цяла България, предоставяйки яснота относно процедурите и цени, свързани с правната услуга.

Дали става въпрос за покупка или продажба на имот, за прехвърляне по наследство или за водене на дело за делба – ние ще осигурим пълна правна защита и процесуално представителство. При нас ще получите прецизна проверка на документи, изготвяне на правни становища и анализ на риска при всеки казус, свързан с недвижими имоти.

Кога да се обърнем към имотен адвокат?

Най-добрият момент да се обърнете към имотен адвокат е преди да възникне проблем – още в етапа на преговори, проверка и планиране на сделка, особено когато става дума за значителен по стойност или юридически "проблемен" имот. В практиката на BSLC това често означава защита не само от правен, но и от практически риск – особено в ситуации с неясна собственост, съсобственост или исторически обременени имоти.

Имотен адвокат е силно препоръчителен при:

• покупка или продажба на недвижим имот, включително и чрез предварителен договор, както и при сделки, сключвани от чужденци или юридически лица;
• сделки между съпрузи или бивши съпрузи, когато имотът е бил придобит по време на брака и е съпружеска имуществена общност (СИО), изискваща съгласие и доказване на произход на средства;
• доброволни и съдебни делби, когато между съсобственици липсва съгласие за ползване, продажба или застрояване на имота;
• прехвърляне чрез дарение, замяна или учредяване на право на ползване, когато е налице риск от бъдещи оспорвания от наследници или кредитори;
• придобиване на имот „на зелено“, т.е. в процес на строителство, при което се подписват договори с инвестиционен посредник или строителен предприемач – често с неравноправни клаузи;
• спорове относно право на собственост, включително при претенции за давностно владение, погрешно вписани граници в кадастралната карта или конкуриращи се актове за собственост;
• участие в търгове, публични продани или принудително изпълнение, когато придобиването е през съдебен изпълнител, и съществува риск от недействителност или обремененост на имота;
• реституционни казуси, особено при имоти, възстановени на наследници или отнасящи се до земеделски земи, попадащи в урбанизирани територии;
• регулационни и кадастрални спорове, включително при промени в подробен устройствен план (ПУП), отчуждаване, план-схеми за улична регулация или кадастрални несъответствия;
• всички случаи, при които върху имота тежат вещни права на трети лица, включително ипотеки, възбрани, право на строеж или ползване.

Нерядко се случва страна по сделката да бъде юридически лице, което предлага проект на договор или насочва към конкретен нотариус за изповядване, което създава впечатление за контрол върху процедурата. В тези случаи е особено важно да имате независим адвокат, който да защити вашите интереси, да прегледа съдържанието на договора и да гарантира, че всички правни действия са законосъобразни и безопасни.

Обърнете се към имотен адвокат не само когато възникне съдебен спор, но и когато искате да се уверите, че правата ви ще бъдат запазени – при покупка, продажба, делба, наем, строеж или наследяване на имот. Това е ключово за избягване на бъдещи загуби, тежки съдебни производства или невъзможност за реално упражняване на правото на собственост. В BSLC предоставяме както правна превенция, така и пълно процесуално представителство, включително по дела за собственост, делби, отменяеми сделки и административни спорове.

BSLC предоставя цялостен обхват от правни услуги в областта на недвижимите имоти в България. Ние защитаваме интересите на клиентите на всички етапи от сделките – от предварителното планиране и правния анализ до окончателното прехвърляне на собствеността и представителството при спорове.

Предлаганите от нас услуги включват:

• Правни консултации относно правото на собственост, съсобственост, вещни права и ограничения;
• Изготвяне, разваляне и правна проверка на предварителни договори, нотариални актове, договори за покупко-продажба, дарение, доброволна делба и замяна;
• Представителство пред нотариус и съдействие при нотариално изповядване на сделки;
• Пълно съпровождане при покупко-продажби и прехвърляне на имоти, включително вписване на вещни права в Имотния регистър;
• Извършване на корекции и промени в кадастралната карта и в службите по геодезия, картография и кадастър;
• Консултиране по данъчни аспекти на имотните сделки, включително облагане и планиране на трансакции;
• Оценка на имоти за правни, данъчни и наследствени цели;
• Съдействие при издаване на разрешителни за строеж, ползване и преотреждане на земя;
• Подготовка и анализ на договори за наем, лизинг и поднаем, както и правна помощ при възникване на спорове по тези правоотношения;
• Защита на права по съдебен ред – включително при искове за собственост, делба, ползване и възстановяване на владение;
• Консултации относно наследяване на недвижими имоти, изготвяне на документи и регистрация на наследствени права.

Допълнително, BSLC предоставя специализирана помощ на чуждестранни физически и юридически лица при придобиване и управление на имоти в България, включително консултации по вещни права, данъчен режим и процесуално представителство пред нотариални, административни и съдебни органи.

По-долу ще намерите пълен списък с правните услуги, които предоставяме в сферата на недвижимите имоти.

Защо е много по-важно да се доверим на имотен адвокат, отколкото на брокер?

Участието на адвокат по недвижими имоти в процеса на придобиване, прехвърляне или разпореждане с недвижим имот в България има съществено правно значение, което далеч надхвърля посредническите функции на брокера. Адвокатът осъществява правна защита, основана на действащото законодателство, и носи професионална отговорност за законосъобразността на всяко свое действие. Това включва извършване на пълна правна проверка на имота (т.нар. due diligence), която обхваща не само титула на собственост, но и вписани тежести, вещни права на трети лица, наложени възбрани, ипотеки, съдебни спорове и съответствие между кадастралната карта и имотния регистър.

Адвокатът съобразява изискванията на Закона за собствеността, Закона за кадастъра и имотния регистър, Закона за наследството, Закона за задълженията и договорите и Правилника за вписванията. Той преценява действителността и противопоставимостта на сделките, изготвя правно съобразени договори и становища, съблюдава формата по чл. 18 от ЗЗД, както и формалните и материалноправни предпоставки за валидно придобиване на вещни права.

Брокерът, от друга страна, не разполага със законово правомощие да извършва правен анализ, не носи юридическа отговорност и не подлежи на нормативно регулиране по реда на Закона за адвокатурата. Неговата дейност е по своята същност търговска и не предоставя защита в правния смисъл на понятието.

Поради това, доверието в адвокат не е просто предпочитание, а обоснована правна необходимост. Само чрез адвокатската защита може да бъде гарантирано, че сделката с недвижим имот е правно сигурна, че интересите на клиента са защитени и че правата му са реализирани в съответствие с действащото българско право.

Не мога ли да проверя имота, който съм си харесал да купя, с помощта на изкуствен интелект? За какво ми е адвокат?

Изкуственият интелект може да предостави достъп до публични регистри, обобщена информация и общи насоки, но той не може да замени правния анализ, който само адвокатът е компетентен да извърши. Проверка на имот, направена чрез алгоритъм или автоматизирана система, не включва интерпретация на правни факти, познание и правилно приложение на правната теория, преценка за противоречия между актове, валидност на предходни сделки, наличие на скрити тежести или процесуални пречки. Такава преценка може да направи само адвокат с правоспособност и опит в областта на вещното право.

Например, системата може да отчете, че върху имота няма вписана ипотека или възбрана, но не може да установи дали дадено лице, което се представя за собственик, всъщност е изгубило правото си поради нищожна сделка, наличие на развален договор, висящо дело по иск за нищожност или наследствен спор. Също така не може да провери дали недвижимият имот попада в реституционен обхват, обект на рестрикции по Закона за устройство на територията или терен с непреодоляеми фактически тежести.

Адвокатът не просто проверява – той тълкува правото, съпоставя правни норми с конкретните обстоятелства и формулира становище със сила на правна защита. Това становище има доказателствена стойност и може да бъде ползвано пред нотариус, съд и административен орган. Изкуственият интелект не носи отговорност за последствията от препоръките си – адвокатът носи.

Следователно, изкуственият интелект може да подпомага процеса, но не може да замени нуждата от правна сигурност, каквато единствено адвокатът може да гарантира.

Какви са правните рискове при покупка и продажба на имот в България? Какво е нищожна и какво е унищожаема сделка?

Правните рискове при покупко-продажба на недвижим имот в България са свързани най-вече с възможността сделката да бъде недействителна – изцяло или частично – и да не породи желаното вещно действие. Такива рискове възникват при формални пороци, липса на представителна власт, симулативност, измама, заобикаляне на закона или нарушени права на трети лица. Разграничението между нищожна и унищожаема сделка е от основно значение.

Нищожна е сделката, която е изначално недействителна – т.е. тя изобщо не поражда правно действие, все едно не е сключена. Причините могат да бъдат: липса на форма (например липса на нотариална заверка), симулативност (страните целят да постигнат едно, но правят друго, с цел да заобиколят закона - напр. фиктивно сключват покупко-продажба, с цел да бъде лишен наследник от наследство), противоречие с императивни норми на закона (напр. прехвърляне от несобственик), липса на съгласие или на правен предмет. Такава сделка не подлежи на потвърждаване и нейното недействие може да бъде заявено по всяко време от всяка заинтересована страна.

Унищожаема е сделката, която формално е валидна, но е сключена при наличие на порок на волята – измама, насилие, грешка, крайна нужда или явно неизгодни условия. За разлика от нищожността, унищожаемостта подлежи на съдебно оспорване в определен срок – по общо правило 3 години от узнаване на порока. До изричното й обявяване от съда, тази сделка произвежда действие.

Сред често срещаните правни рискове при сделки с имоти са:
– прехвърляне на имот от несобственик или от лице без изискуема представителна власт;
– сделка с имот, обременен с ипотека, възбрана или други вещни тежести;
– прикрито дарение чрез симулативен договор за покупко-продажба;
– липса на съгласие от съпруг (чл. 26, ал. 2 от ЗЗД във връзка с чл. 24, ал. 4 от СК);
– продажба при висящо съдебно дело или наложено обезпечение;
– прехвърляне на земеделска земя в нарушение на ограниченията за правоспособност или заобикаляне на законови изисквания (например за чуждестранни физически лица).

Всеки от тези случаи носи риск от загуба на права, недействителност на сделката и дори възстановяване на имота в патримониума на предишния собственик. Единствено чрез правен анализ, извършен от адвокат, може да бъде установено дали сделката е действителна, противопоставима и необременена с правни пороци.

Какво означава, че сделката е "относително недействителна" спрямо трето лице?

Понятието „относителна недействителност“ на сделката спрямо трето лице означава, че сделката между страните е валидна и поражда действие между тях, но не може да се противопостави на определено трето лице, чиито права са засегнати или заобиколени чрез тази сделка. Това е форма на защита на третото лице, уредена в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), по-специално при симулация, заобикаляне на закона, увреждане на кредитор и др.

Най-честите хипотези на относителна недействителност са:

1. Симулация (чл. 17 ЗЗД) – когато страните прикриват действителното съдържание на сделката (напр. сключват договор за покупко-продажба, а реално е дарение), третото лице може да се позове на действителната воля на страните, ако тя го засяга неблагоприятно.
2. Действие в ущърб на кредитори (чл. 135 ЗЗД) – когато длъжник прехвърли имущество с цел да намали възможността кредитор да събере вземането си, кредиторът може да оспори тази сделка като относително недействителна спрямо себе си (чл. 135, ал. 1). Сделката остава валидна между страните, но не може да противопостави прехвърлянето на правото на кредитора, който може да наложи изпълнение върху имота така, сякаш прехвърляне не е имало.
3. Прехвърляне на имот с предварително вписани тежести – купувачът по сделка не може да се противопостави на възбрана, ипотека или искова молба, вписана преди неговото придобиване. Тогава действието на сделката се запазва между страните, но не и спрямо третото лице, чието право е вписано по-рано.

Следователно, „относителна недействителност“ е средство за защита на трети лица, чиито права биха били заобиколени или увредени от привидно редовна сделка. Това понятие се различава от абсолютната недействителност, при която сделката е нищожна или унищожаема спрямо всички.

Освен при симулация, увреждане на кредитори или вписани тежести, относителната недействителност на сделката може да възникне и при прехвърляне на имот – съпружеска имуществена общност (СИО), когато прехвърлящият съпруг действа без знанието и съгласието на другия. В такива случаи сделката е валидна между страните, но не поражда вещнопрехвърлително действие спрямо несъгласния съпруг, който може да я оспори на основание чл. 24, ал. 4 от Семейния кодекс.

Когато недвижим имот е придобит по време на брака чрез възмездна сделка, той по презумпция попада в режима на СИО, освен ако не е налице изрична уговорка за разделност или придобиването не е със средства, изключени по закон от общността (напр. наследство, дарение, лични средства по доказан начин). Ако един от съпрузите разпореди самостоятелно с такъв имот, без писменото съгласие на другия, сделката подлежи на относителна недействителност спрямо него. Това означава, че съпругът може да оспори сделката в тримесечен срок от узнаване (чл. 24, ал. 4 СК във вр. с чл. 135, ал. 1 ЗЗД), а ако не е узнал – в едногодишен срок от вписването.

В съдебната практика това се квалифицира като хипотеза на заобикаляне на правото на съсобственост на другия съпруг. Съдът може да обяви сделката за относително недействителна спрямо този съпруг и да постанови заличаване или противопоставимост на правата му спрямо имота.

Други възможни случаи на относителна недействителност са:
– прехвърляне на имот на свързано лице с цел да се избегне съдебно изпълнение;
– продажба на имущество, върху което е заявен наследствен иск, без уведомяване на съсобствениците;
– замяна или дарение, които реално прикриват възмездна сделка с цел избягване на данъчни или правни последици.

Важно е да се подчертае, че при установена относителна недействителност, не се отменя цялата сделка, а само действието ѝ спрямо конкретното трето лице. Това е деликатен баланс между принципа на договорна свобода и защитата на легитимни права на трети лица, засегнати от нея. Във всички такива случаи, правната защита се осъществява по съдебен ред, като се изисква активна намеса на адвокат по вещно право.

Кои са най-често срещаните имотни измами и как да се предпазим от тях?

Най-често срещаните имотни измами в България се реализират чрез заобикаляне или нарушаване на изискванията на вещното и облигационно право, а рисковете са най-високи при сделки без адвокатски контрол и без проверка в Имотния регистър и кадастъра. Тези измами обикновено не се разкриват чрез обикновено „разглеждане на документи“, а чрез правна експертиза, която включва проверка на правното основание, валидността на предходните актове и статуса на страните.

Основните схеми включват:

1. Продажба от несобственик – когато едно лице прехвърля имот, за който няма изискуемото по закон право. Това се случва при използване на фалшиви пълномощни, отписани собственици, или при заобикаляне на наследници. Сделката е нищожна поради липса на титул и може да бъде оспорена по всяко време.
2. Разпореждане с недвижим имот, представляващ СИО, без съгласие на съпруга – съгласно чл. 24, ал. 3 и 4 от Семейния кодекс, разпореждането с имот – съпружеска имуществена общност, без изричното съгласие на другия съпруг е относително недействително спрямо него. Такъв съпруг може да предяви иск и да оспори сделката.
3. Прикриване на тежести – продажба на имот с вписана възбрана, ипотека, съдебно дело или вещни права на трети лица. Ако купувачът не извърши проверка по партида в Имотния регистър и не съпостави с кадастралната карта, придобива имот с обременена собственост и не може да противопостави своето право на вписаните тежести (чл. 113 ЗС).
4. Фалшиви документи – използване на подправени нотариални актове, удостоверения за наследници, пълномощни или лични карти. Това води до абсолютна нищожност на сделката и невъзможност за придобиване на правото на собственост.
5. Продажба с прикрити пороци на титула – например когато правото на собственост се основава на унищожаем договор (напр. сключен при измама или заплаха) или когато продавачът е придобил имота въз основа на нищожен акт. Тези пороци не са видими за купувача, но могат да доведат до отмяна на прехвърлянето със задна дата.
6. Наследствени спорове – сделки с наследствени имоти без съгласие на всички сънаследници или при изключване на един от тях. Купувачът придобива частично или оспоримо право, което може да бъде обект на иск по чл. 30 ЗН.

Предпазни мерки:
– Проверка на правното основание за собственост (не само последния акт, а и предходните);
– Удостоверение за тежести от Имотния регистър към Агенция по вписванията, издадено в деня на сделката;
– Проверка за вписани искови молби, възбрани, ипотеки и договори по чл. 112 ЗС;
– Проверка в кадастъра за идентичност и статут на имота;
– Установяване на семейното положение и приложимия имуществения режим на собственика;
– Изготвяне или преглед на договора от адвокат по вещно право;
– Пълно въздържане от плащане на капаро без предварителна правна проверка.

Само адвокат, запознат със системата на вписванията, вещноправните ограничения и съдебната практика, може да гарантира реална защита срещу тези рискове.

Брокерът ми иска стоп-капаро и казва, че ако не го платя, няма да свали имота от продажба! Какво да правя?

Изискването на т.нар. „стоп-капаро“ е по-скоро психологически натиск, отколкото правно основание. Брокери често използват този термин, за да създадат усещане за спешност и страх у купувача, че ще изпусне „уникална възможност“, ако не плати незабавно. Истината е, че „стоп-капарото“ не съществува като юридически термин в българското законодателство – това не е задатък, не е аванс, не е гаранция. Това е извъндоговорна сума, често платена без документ, която не обвързва по никакъв начин продавача.

По същество, така нареченото „стоп-капаро“ служи единствено като инструмент за самозащита на брокера, който търси начин да си осигури процент от бъдещата сделка – обикновено 10% от стойността на комисионата – само защото е качил обява в сайт и е показал имота. В повечето случаи тези суми не се удостоверяват с надлежно оформени документи и остават извън реалната защита на закона.

За да има правна стойност, всяка сума, платена преди окончателната сделка, трябва да бъде уредена в предварителен договор, подписан между страните и изрично квалифицирана като задатък по смисъла на чл. 93 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Само тогава тя поражда задължения – както за купувача, така и за продавача – и гарантира възможност за неустойка или задържане при неизпълнение.

Какво да направите:

1. Откажете плащане на каквато и да е сума без подписан предварителен договор. Нито един сериозен продавач или коректен посредник не би изисквал плащане без договорни клаузи.
2. Настоявайте за преглед на документите за собственост и удостоверение за тежести преди подписване на каквото и да е. Това е ваше право и предпоставка за всякакъв разумен ангажимент.
3. Изискайте съдействие от адвокат, който да изготви или провери предварителния договор. Само в този договор може да бъде уредено капаро, задатък или друг ангажимент, включително срокове и права при неизпълнение.
4. Ако вече сте платили, без да сте подписали нищо, незабавно се консултирайте с адвокат – при необходимост може да се потърси връщане на сумата на основание неоснователно обогатяване или граждански иск.

При липса на предварителен договор, платеното „стоп-капаро“ рядко може да бъде счетено за неоснователно обогатяване (чл. 55 ЗЗД) и трудно подлежи на доказване и възстановяване. В практиката, купувачи често губят тези суми, особено когато сделката не се реализира по вина на продавача или брокера.

Заключение:
– Не плащайте никаква сума без подписан договор.
– Не се поддавайте на натиск от типа „има още купувачи“ или „този имот ще изчезне“ – това са търговски похвати, не правни факти.
– Потърсете съдействие от адвокат, който да изготви или провери предварителния договор и да оформи коректно условията на задатъка.

BSLC пълна правна защита на своите клиенти, с което напълно премахваме риска от настъпването на проблеми, свързани, с каквито и да е спекулативни практики. Една имотна сделка трябва да бъде юридически гарантирана и изрядна, а не психологически наложена.

Страхувате ли се от честността на продавачите и брокерите на имоти? Доверете се на BSLC

Страхът от неясни намерения, укрити тежести и подвеждаща информация при сделките с имоти в България е напълно основателен – особено когато комуникацията се води основно с продавачи и брокери, които не носят правна отговорност за последиците от сделката. Липсата на законово регулиране на брокерската дейност, отсъствието на задължение за пълна прозрачност и честа мотивация „на всяка цена“ могат да поставят купувача в правна уязвимост.

BSLC предлага точно това, което липсва в класическите сделки – правна защита, обективност и задълбочен анализ. Ние не посредничим, а проверяваме, оценяваме и защитаваме. Нашите адвокати извършват цялостна правна проверка на собствеността, разкриват скрити тежести, анализират историята на имота, съпоставят данни от Имотния регистър, кадастъра и съдебните архиви и осигуряват прозрачност на всяка стъпка – от предварителния договор до окончателния акт.

Ако се съмнявате в достоверността на твърденията на брокер или продавач, не сте длъжни да им вярвате. Имате право на независим правен съвет и защита. Доверете се на BSLC – ние ще направим така, че сделката да бъде наистина ваша, а не част от чужда схема.