За какво да внимаваме при покупка или продажба на имот през 2026г?

Документи и проверки – достатъчно ли е това, което „изглежда наред“?

След като е изяснено кой е собственикът и дали имотът като право е годен за продажба, логичният следващ въпрос е дали документите, които се представят, действително отразяват реалното правно и фактическо състояние на имота. В практиката именно тук се допуска най-често грешката „всичко изглежда наред“, която по-късно се оказва фатална, защото формалната изрядност на документи не винаги означава правна сигурност.

Какво реално се проверява при покупка на имот и какво често остава извън полезрението на купувача?

При стандартна сделка купувачите обикновено проверяват дали има нотариален акт, дали имотът е вписан и дали върху него има видими тежести. Това обаче е само повърхностният слой. Реалната правна проверка включва анализ на всички актове, вписани по партидата на имота, защото вписването има за цел да даде гласност на подлежащите на вписване актове, съгласно чл. 1 от Правилника за вписванията, а по чл. 4 ПВ подлежат на вписване всички актове, с които се прехвърля или учредява вещно право върху недвижим имот.

На практика това означава да се проследят не само последният нотариален акт, но и предходните придобивания, възбраните, ипотеките, договорите за право на ползване, учредените сервитути или права на строеж. Купувачите често пропускат и проверката дали имотът съответства на кадастралната карта и кадастралните регистри, което води до проблеми с идентификатори, площ и граници при бъдещи сделки или финансиране.

Съществен пропуск е и липсата на проверка за висящи съдебни спорове. Вписването на искови молби също има защитна функция и може да направи правото на купувача непротивопоставимо, ако той придобие имота след вписването на иска, дори да е действал добросъвестно.

Особено сложни са случаите, при които продавачът е наследник на починал собственик – чужденец. В един такъв казус продавачът твърдеше, че е единствен наследник, но още при нашата проверка установихме, че българското удостоверение за наследници не е достатъчно, тъй като наследодателят е бил чужд гражданин с неочаквани наследници - братя и сестри в друга държава. Благодарение на навременната ни намеса беше извадено европейско удостоверение за наследство, установен беше пълният кръг наследници и бяха подготвени всички необходими споразумения, декларации, пълномощни, преводи и съгласия. Сделката беше изповядана с участието на всички наследници и без риск от бъдещи претенции към купувача.

Може ли формално изрядни документи да прикриват реален правен проблем?

Една от най-опасните илюзии при имотните сделки е убеждението, че „щом документите са изрядни, няма риск“. В действителност е напълно възможно да съществуват нотариални актове и вписвания, които формално отговарят на изискванията, но почиват на спорно или опорочено правно основание. Законът допуска нищожност или унищожаемост на сделки при липса на съгласие, противоречие със закона или заобикаляне на закона, съгласно чл. 26 ЗЗД, а тези пороци невинаги личат от самия документ.

Типичен пример са констативни нотариални актове, издадени въз основа на твърдяна придобивна давност или представени декларации, които по-късно се оспорват от наследници или трети лица. Документът съществува, вписан е, но правото зад него е нестабилно. Същото важи и за сделки, при които цената и плащанията са уговорени извън официалния текст на договора, което създава сериозни затруднения при доказване на реалните отношения при спор.

Практическият извод е, че документите не се „четат“, а се анализират. Проверява се не само какво пише, но и дали написаното е правно възможно, дали е подкрепено с валидно основание и дали може да устои при оспорване. Именно тук се проявява разликата между формална проверка, каквато би извършил брокера или агенцията и реална правна защита от добър имотен адвокат.

Какъв е рискът при сделки с възрастни или уязвими лица, които формално не са поставени под запрещение?

Рискът е сериозен, защото дори едно лице формално да не е поставено под запрещение, сделката може да бъде унищожена (тоест развалена от всяка от страните, която има правен интерес, пред съд), ако впоследствие се докаже, че към момента на подписването то не е могло да разбира или да ръководи постъпките си. Законът изрично предвижда, че договорът е унищожаем, когато е сключен от дееспособно лице, което при сключването му не е могло да разбира или да ръководи действията си, съгласно чл. 31, ал. 1 ЗЗД.

В практиката това често засяга сделки с възрастни хора – например собственик на имот на напреднала възраст, който не е поставен под запрещение и формално изглежда дееспособен, но страда от деменция, когнитивно увреждане или тежко заболяване. Дори нотариалният акт да е подписан редовно и сделката да е вписана, наследници или близки могат впоследствие да предявят иск за унищожаване на сделката, като докажат чрез медицински документи и експертизи, че лицето не е било в състояние да разбира значението на действията си към момента на сделката.

Именно затова в практиката на BSLC подхождаме изключително внимателно при сделки с възрастни или уязвими продавачи – препоръчваме допълнителни гаранции, ясна комуникация, понякога медицински документи или участие на близки лица. Този риск често се подценява, а последиците могат да бъдат тежки – години съдебни спорове и несигурност за купувача, въпреки че сделката формално е „минала при нотариус“.

Какво проверява нотариусът и защо това не е равнозначно на пълна правна сигурност?

Нотариусът има законово определени функции и задължения, които са свързани с удостоверяване на волята на страните, самоличността им и формалната редовност на представените документи. Той проверява дали актът подлежи на нотариално удостоверяване, дали са представени изискуемите документи и дали страните се легитимират като собственици по представените актове, което е в съответствие с режима на нотариалното производство и вписванията.

Това обаче не означава, че нотариусът извършва задълбочена проверка в интерес на купувача. Нотариусът не носи отговорност за икономическия риск на сделката, нито за това дали в миналото на имота съществуват скрити пороци, бъдещи претенции или рискове от оспорване. Неговата роля е неутрална и формална, докато защитата на интереса на купувача изисква активна и критична правна оценка на всички обстоятелства.

Именно поради това в практиката често се стига до ситуации, в които сделката е „минала при нотариус“, но впоследствие се оказва, че купувачът е придобил проблемен имот. Това не е изключение, а закономерен резултат от смесването на две различни роли – удостоверителната функция на нотариуса и защитната функция на адвоката.

Предварителни договори и плащания – кога започва истинският риск?

След като собствеността и документите изглеждат изяснени, много купувачи смятат, че „най-трудното е минало“. В действителност именно етапът на предварителния договор и плащанията е моментът, в който рискът рязко нараства, защото се поемат реални финансови ангажименти, без все още да е налице прехвърляне на право на собственост. В практиката най-често сериозните имотни измами и тежките загуби възникват точно тук – между „договорихме се“ и „ще минем при нотариус“.

В практиката на BSLC често се намесваме след подписан предварителен договор, когато вече е налице реален риск за клиента. Купувач се обърна към нас след като беше подписал предварителен договор с лице, представящо се като единствен собственик. Нашата проверка установи съсобственост между няколко наследници, които не бяха информирани за продажбата. Вместо клиентът да загуби капарото си или да влезе в съдебен спор, организирахме контакт с всички съсобственици, подготвихме необходимите документи и координирахме доброволно уреждане на отношенията. Сделката беше финализирана успешно и купувачът придоби целия имот без правни „изненади“.

Какви са най-честите измами и уловки при предварителен договор за покупко-продажба?

Предварителният договор по своята правна същност създава задължение страните да сключат окончателен договор, но сам по себе си не прехвърля собственост. Това често се използва от недобросъвестни продавачи, които умишлено задържат сделката на този етап, събират капаро или значителни авансови плащания и впоследствие отказват да стигнат до нотариален акт или продават имота на трето лице.

Типична уловка е включването на неясни или неизпълними условия – липса на конкретен срок за изповядване, неясно описан предмет на сделката, формулировки, които позволяват едностранно удължаване или отказ без реални санкции. Друг често срещан проблем е подписването на „резервационни договори“ или анекси с неясен правен статут, които на практика не дават на купувача почти никаква защита.

Особено рискови са предварителни договори, подписани без пълна проверка на собствеността или при продажба „чрез пълномощник“, когато впоследствие се оказва, че продавачът не е могъл да изпълни поетото задължение. В тези случаи купувачът остава с дълъг и скъп съдебен спор за връщане на платеното, вместо с реален имот.

Кога преводът на пари се превръща в необратим проблем вместо в стъпка към сделката?

Плащанията преди нотариалния акт са най-чувствителният момент от цялата процедура. Практиката показва, че най-големите загуби възникват, когато се превеждат значителни суми „на доверие“, без ясна правна рамка, гаранции и контрол върху условията за връщане на средствата. Плащания в брой, разписки без ясно основание или банкови преводи с общи формулировки са сериозен сигнал за риск.

Често купувачите подценяват факта, че докато не е сключен нотариален акт, те не разполагат с вещно право, а само с облигационно вземане срещу продавача. Ако продавачът изпадне в затруднение, откаже да изпълни или се окаже недобросъвестен, парите трябва да се търсят обратно по съдебен ред, без гаранция за бърз или пълен резултат.

Особено опасни са ситуациите, при които плащането е обвързано с бъдещи несигурни събития – „след като се извадят документи“, „след като се уреди наследство“ или „след като се вдигне ипотека“. Ако тези условия не се реализират, купувачът остава блокиран между платени пари и несбъдната сделка. Практическият принцип е ясен – колкото по-рано се плащат пари, толкова по-строги и прецизни трябва да бъдат договорните гаранции и механизмите за защита.

Участници в сделката – кой защитава вашия интерес?

При имотните сделки често се създава фалшиво усещане за сигурност, защото „има нотариус“, „има агенция“ или „всички така правят“. В действителност обаче всеки участник в процеса има различна роля, различни задължения и различна степен на отговорност, а най-честата грешка на купувачите и продавачите е да приемат, че някой друг автоматично защитава техния интерес. Именно тук се появяват сериозни пропуски, които по-късно трудно се поправят.

Достатъчна ли е ролята на нотариуса, за да сте защитени от имотна измама?

Нотариусът е ключова фигура в имотната сделка, но ролята му често се тълкува погрешно. Той удостоверява самоличността на страните, тяхната воля и формалната редовност на представените документи, като изповядва сделката в изискуемата от закона форма. Това създава усещане за „пълна проверка“, но в действителност нотариусът не е адвокат на купувача или продавача и не защитава ничий частен интерес.

Нотариусът не е длъжен и не извършва задълбочен анализ на икономическия риск, на историята на имота извън представените актове, нито на това дали съществуват бъдещи предпоставки за оспорване. Той работи с документите, които страните му предоставят, и при формална изрядност изповядва сделката. Именно затова в практиката съществуват множество случаи, при които сделката е напълно валидна от нотариална гледна точка, но купувачът се оказва въвлечен в съдебен спор за собственост, съсобственост или скрити права на трети лица.

Практическият извод е, че нотариалният акт не е гаранция за липса на риск, а гаранция за форма. Защитата на интереса започва преди нотариуса и изисква самостоятелна правна оценка, а не разчитане на удостоверителната функция на държавния орган.

Какви рискове крие покупката на имот чрез агенция или брокер?

Агенциите за недвижими имоти играят важна роля като посредници, но техният основен интерес е успешното приключване на сделката, а не правната сигурност на страните. В практиката често се среща ситуация, при която агенцията уверява купувача, че „всичко е проверено“, без обаче да е ясно какво точно е проверено и в чий интерес.

Сериозен риск възниква при т.нар. двойно представителство, когато една и съща агенция работи едновременно с купувача и продавача. В такава ситуация конфликтът на интереси е очевиден – целта е сделката да се случи бързо, а не да се поставят неудобни въпроси за собственост, тежести или проблемни клаузи в договорите. Купувачът често подписва предварителни договори, подготвени по шаблон, без реална възможност за преговор или корекция в негова полза.

Допълнителен риск са неясните или агресивни практики по отношение на комисионните, неустойките и ангажиментите на страните, които обвързват купувача, без да му предоставят реална защита. Липсата на самостоятелен адвокат в тези ситуации означава, че никой не анализира сделката изцяло от гледна точка на купувача, а това често води до скъпи грешки.

Изводът от тази група рискове е прост, но често пренебрегван – нито нотариусът, нито агенцията нито брокерите по презумпция защитават вашия интерес. Те имат своята роля, но тя не замества независимата адвокатска защита, която единствено може да идентифицира и управлява рисковете преди да са станали необратими.

Разходи, данъци и действия след сделката – какво често се пропуска?

Дори когато сделката е преминала успешно през нотариус и страните са удовлетворени от договорената цена, правните и финансовите рискове невинаги приключват с подписването на нотариалния акт. Именно на този етап най-често се допускат „тихи грешки“, които не се усещат веднага, но водят до санкции, допълнителни разходи или проблеми месеци по-късно. Причината е, че много купувачи и продавачи не са наясно кой какво дължи, в какъв срок и пред кои институции.

Кой реално плаща таксите, данъците и разноските при покупко-продажба на имот?

Законодателството не съдържа общо правило, че всички разходи се поемат от купувача или от продавача, поради което в практиката действа принципът на договорната свобода – страните могат да уговорят помежду си разпределението на разходите. При липса на изрична уговорка обаче, възникват спорове и недоразумения, особено когато едната страна очаква другата да поеме определени такси.

Местният данък при възмездно придобиване на имущество е дължим съгласно чл. 44, ал. 1 от Закона за местните данъци и такси, като размерът му се определя с наредба на съответния общински съвет в рамките на законово определените граници. В практиката този данък обичайно се заплаща от купувача, но това не е автоматично правило и може да бъде договорено друго. Нотариалните такси се определят по Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност и са пряко свързани с материалния интерес по сделката, което често изненадва страните с по-висок размер от очакваното.

Таксата за вписване на нотариалния акт в Имотния регистър се дължи съгласно чл. 2 от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията, и е в размер на процент от стойността на сделката. Ако страните не са наясно с всички тези разходи предварително и не са ги включили в общата финансова рамка, често се стига до напрежение в последния момент или до необходимост от спешни доплащания.

Какво трябва да се направи след продажба на имот, за да не възникнат бъдещи проблеми и санкции?

Продажбата на имот не приключва с получаването на продажната цена. Продавачът има редица задължения след сделката, които често се пропускат, особено когато лицето не продава имоти регулярно. На първо място следва да се има предвид задължението за деклариране на дохода от продажбата, когато такъв е налице. Данъкът върху доходите на физическите лица при продажба на недвижим имот се урежда в чл. 33 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица, като облагаемият доход възниква при продажба в определени срокове от придобиването, освен ако не е налице законово освобождаване.

Отделно от това, продавачът следва да подаде декларация по чл. 14 ЗМДТ за промяна в обстоятелствата пред съответната община, за да бъде отписан като собственик и да не продължи да дължи данък върху недвижимите имоти и такса битови отпадъци. На практика често се срещат случаи, в които години след продажбата лицето получава актове за установяване на задължения, защото не е подало декларацията в срок.

Не бива да се подценява и въпросът с разплащанията и доказването на получената цена. При проверки от страна на НАП липсата на ясни банкови преводи, коректно основание и съответствие между договорената и реално получената сума може да доведе до допълнителни данъчни начисления и санкции.

Съветите на имотните адвокати от BSLC за успешна сделка в 15 стъпки

В практиката на BSLC сме убедени в едно – успешната имотна сделка не започва с нотариалния акт и не завършва с превода на парите. Тя е процес, в който всяка прибързана стъпка или пропуснат детайл може да доведе до сериозни последици. Затова по-долу споделяме 15 практически стъпки, изведени от реални казуси, които помагат сделката да бъде не просто „сключена“, а правно стабилна и защитима. 🧭

Какви са най-важните стъпки от гледна точка на купувача?

1️⃣ Започнете с проверка на собствеността и историята на имота и не позволявайте атрактивната цена да ви замъглява преценката
2️⃣ Изяснете има ли съсобственост, наследници или права на трети лица, включително с международен елемент
3️⃣ Проверете всички вписвания по партидата – ипотеки, възбрани, искови молби, сервитути
4️⃣ Уверете се, че документите отговарят на кадастралната карта и реалното състояние на имота и че няма проблем с имотните граници
5️⃣ Не подписвайте предварителен договор или особено, договор за "стоп капаро", както модерно го наричат брокерите, без правен анализ и корекции в защита на вашия интерес.

Важно! ⚠️ Договорът за "стоп капаро" ( т.е. за заплащане на капаро срещу задължение от страна на брокера да не предлага повече имота), договорът за "ексклузивни права" и други договори, с които агенции за недвижими имоти и брокери в България, се опитват да Ви примамят или да окажат върху Вас психологически натиск, че това е "сделката на живота Ви и трябва да побързате", обикновено НЕ ВОДЯТ до пораждане на задължения в лицето на продавача да Ви продаде имота. Единственият инструмент, който Ви дава известна степен на защита е предварителният договор, но дори и той не прехвърля право на собственост и продавачът може винаги да продаде имота на трето лице!

Тук основният принцип е прост – докато няма нотариален акт, купувачът няма вещно право, а всяко плащане преди това трябва да бъде внимателно структурирано и обезопасено. ⚠️

Какво е ключово от гледна точка на продавача?

6️⃣ Подгответе всички документи предварително, а не „между другото“ в хода на сделката
7️⃣ Уредете наследствени и съсобствени отношения още преди да търсите купувач
8️⃣ Анализирайте данъчните последици от продажбата и задълженията след нея
9️⃣ Планирайте ясно начина и момента на плащане, за да избегнете напрежение и забавяния
🔟 Координирайте навреме действията между адвокат, нотариус, банка и евентуален кредитор

В практиката ни сделките най-често се провалят не заради липса на купувач, а заради неподготвен продавач, който подценява формалностите.

Какви допълнителни стъпки са решаващи при чужденци, брокери и агенции?

1️⃣1️⃣ Проверете статута на чуждестранния купувач – гражданство, ограничения за придобиване, нужда от дружество
1️⃣2️⃣ Структурирайте разплащанията при сделки с международен елемент – чужди сметки, адвокатска сметка, валута и срокове
1️⃣3️⃣ Уточнете ясно ролята на брокера или агенцията и условията за комисионна
1️⃣4️⃣ Избягвайте двойно представителство без яснота кой защитава вашия интерес
1️⃣5️⃣ Осигурете активна адвокатска координация на целия процес, а не намеса „след като вече има проблем“

Точно тук най-често възникват имотни измами и тежки спорове – когато страните разчитат на посредници, но нямат реална правна защита.

🎯 Финалният ни съвет от BSLC
Имотната сделка не е тест за късмет, а за дисциплина. Когато собствеността, документите, плащанията и участниците се управляват системно и навреме, рискът не изчезва, но става предвидим и контролируем. Това е разликата между сделка „на доверие“ и сделка със здрава правна основа.