Изготвяне на предварителен договор за покупко-продажба на имот с капаро

Покупката на недвижим имот в България, особено когато се финансира чрез ипотечен кредит, неизменно преминава през ключов етап – изготвяне и подписване на предварителен договор за покупко-продажба. Именно този договор, често наричан и „договор с капаро“, поставя основите на бъдещото прехвърляне на собственост и е юридически инструмент с конкретна тежест. Съгласно чл. 19, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), предварителният договор задължава страните да сключат окончателен договор при уговорени условия. На практика, това означава, че ако продавачът откаже да финализира сделката, купувачът може да го принуди по съдебен ред, при условие че сам е изпълнил задълженията си.

Проблемът обаче често не е в това дали ще се подпише такъв договор, а как той ще бъде изготвен – с всички необходими клаузи, документи и защити. Ето защо участието на адвокат, специализиран в сделки с недвижими имоти, не е просто препоръчително – то е ключово. BSLC предлага пълно правно съдействие в този процес, включително: проверка за вещноправни тежести, изготвяне на договор по утвърден образец, включване на клауза за капаро, ангажиране с ипотека и съответствие с банкови изисквания.

Предварителен договор за покупко-продажба на имот с ипотека изисква особено внимание, защото се намесва и третата страна – банката. За да се одобри кредитът, тя изисква договорът да съдържа определени условия, включително цена, срок, изрични изявления за правото на собственост и наличие на нотариално заверени подписи – задължителни при вписване в Имотния регистър по чл. 113 от Закона за собствеността. Самото вписване има огромно защитно значение – то обезсилва опитите за измами с дата или за препродажба на имота на друг купувач при по-висока цена.

В този материал ще разгледаме в детайли: как се структурира предварителен договор по образец, кога е задължително капарото, какви документи са нужни, какви са често допусканите грешки и защо адвокатската помощ е от решаващо значение. Всичко това – за да се гарантира сигурност и предвидимост в едно от най-важните решения в живота – покупката на недвижим имот.

Какво е предварителен договор за покупко-продажба на имот и кога е задължителен?

Съгласно чл. 19, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), предварителният договор е споразумение, с което страните се задължават да сключат в бъдеще окончателен договор, при уговорени условия. В контекста на сделки с недвижими имоти това означава, че страните по предварителния договор – купувач и продавач – изразяват съгласието си, че при настъпване на определени условия (най-често получаване на финансиране или уреждане на документи) ще пристъпят към изповядване на сделка пред нотариус.

Предварителният договор не прехвърля право на собственост върху имота. Това следва пряко от чл. 18 ЗЗД, според който прехвърлянето на собственост върху недвижим имот задължително изисква нотариален акт. Предварителният договор има само задължителен характер и създава облигационно задължение за бъдещо поведение – подписване на окончателен договор. Съществена практическа стойност има фактът, че този договор може да бъде предявен по съдебен ред и заменен с решение на съда, което има силата на окончателен договор (чл. 19, ал. 3 ЗЗД) – в случай на отказ на едната страна да се яви при нотариус.

Защо тогава е толкова важен❓ На практика предварителният договор служи като гаранция за сериозността на намеренията, уговаря параметрите на бъдещата сделка и позволява на купувача да обезпечи правото си да придобие имота. Много купувачи сключват такъв договор преди одобрение на ипотечен кредит, а продавачите – преди окончателно уреждане на вещноправни или административни въпроси (напр. премахване на тежести, снабдяване с удостоверение за търпимост и др.).

Особено внимание следва да се обърне и на капарото, което често съпътства предварителния договор. При липса на друго уговорено, то има характера на задатък по смисъла на чл. 93, ал. 1 ЗЗД, който изпълнява обезпечителна и санкционна функция – при неизпълнение от страна на платилия го, той го губи, а при неизпълнение от страна на получателя, той го връща в двоен размер.

💡 Пример: Ако сте купувач и внесете 10 000 лв. като капаро по предварителен договор, а продавачът откаже да сключи окончателен договор без уважителна причина, имате право да искате 20 000 лв. обратно.

Какво е задължителното съдържание на предварителния договор?

Съгласно чл. 19, ал. 2 ЗЗД предварителният договор следва да съдържа всички съществени условия, които ще бъдат включени в окончателния договор за покупко-продажба на недвижимия имот. Това изискване е от решаващо значение, защото при евентуален отказ от страна на продавача, предварителният договор може да бъде заместен с решение на съда, което има силата на окончателен нотариален акт.

На практика, съдържанието на предварителния договор трябва да обхваща:

🔸 Идентификация на страните – трите имена, ЕГН/ЛНЧ или ЕИК, адреси, както и правоспособност при юридически лица. Примерно: ако продавачът е ЕООД, следва да се приложи и актуално състояние от Търговския регистър.

🔸 Точна индивидуализация на имота – включително номер на имота по кадастралната карта, адрес, квадратура, етаж, идеални части от общите части и от правото на строеж. Това е задължително, защото съгласно чл. 60 от Закона за кадастъра и имотния регистър, нотариалното прехвърляне на собственост изисква идентичен кадастрален идентификатор.

🔸 Цена и начин на плащане – пълната цена, начин на плащане (на ръка, по банков път), разсрочване, евентуално капаро (аванс), както и срок за плащане на остатъка. Често се включва уговорка за санкции при забава.

🔸 Срок за сключване на окончателния договор – този срок трябва да бъде изрично фиксиран, тъй като при неговото настъпване купувачът може да заведе иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване на окончателния договор за сключен.

🔸 Състояние и тежести върху имота – декларация от продавача, че имотът е свободен от вещни тежести, ипотеки или претенции на трети лица. При наличие на ипотека, трябва да се посочи дали тя ще бъде погасена преди или след прехвърлянето.

🔸 Вписване на договора – изрична уговорка за вписване на предварителния договор в Агенцията по вписванията, съгласно чл. 113 ЗС, като мярка срещу препродажба или измами.

🔸 Разноски – уговорка кой поема нотариалните и вписвателни такси. По подразбиране – купувачът, но това може да се договори различно.

Без горепосочените елементи, предварителният договор губи правната си сила и не може да бъде заместен с решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Именно затова BSLC винаги подготвя предварителните договори по утвърден образец, като гарантира не само юридическа прецизност, но и защита на интересите на клиента в реални житейски сценарии.

Може ли да се впише предварителен договор в имотния регистър и защо това е важно?

Следваща важна характеристика е, че предварителният договор може да бъде вписан в Имотния регистър съгласно чл. 113 от Закона за кадастъра и имотния регистър. Това вписване има превантивна функция – противопоставимост на бъдещи приобретатели и кредитори. В практиката вписването е изключително препоръчително, особено при по-дълги срокове до сключване на окончателния договор.

🔍 Изводът е, че предварителният договор съчетава правна сила, гъвкавост и защитен механизъм както за купувача, така и за продавача, но следва да бъде изготвен внимателно, с индивидуализирани клаузи и ясно определени задължения. Именно тук се крие и ролята на добър адвокат – не само за избягване на измами, но и за превенция на бъдещи спорове и максимална защита на интересите Ви.

Съгласно чл. 113 от Закона за собствеността, предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот може да бъде вписан в Имотния регистър, ако е подписан с нотариална заверка на подписите и съдържанието. Това вписване не е задължително по закон, но има ключово защитно действие – то прави договора противопоставим на трети лица, което означава, че продавачът не може да се отметне и да сключи друг договор с по-изгоден купувач, като твърди, че този втори договор е сключен по-рано. 📜

ВАЖНО! На практика, ако се договорите да купите имот за 100 000 лв. и платите 20 000 лв. капаро, а след това продавачът получи оферта от друг купувач за 200 000 лв., без вписване той може да предпочете втория, да ви върне двойно капарото и да продаде имота на по-висока цена (като примерно оформят, че договора е сключен по-рано). Фактът, че вашия договор не е вписан, означава, че двата договора биха били частни документи без достоверна дата и съответно в този случай, продавачът ще Ви дължи капарото в двоен размер, но не е спрян да продаде имота на по-изгодния купувач. Но ако вашият предварителен договор е вписан, това е юридически невъзможно – всеки, който дойде след това, е „трето лице“ спрямо вашите права, и не може да ги заобиколи с измислени дати или договори. Вписването осигурява „достоверна дата“ и реална правна защита срещу измами, недобросъвестност и внезапна промяна на условията от страна на продавача.

Колко струва предварителен договор за имот и кой го подготвя?

Цената за изготвяне на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот в България не е фиксирана в нормативен акт, но съгласно чл. 36 от Закона за адвокатурата, адвокатът има право на възнаграждение, определено свободно с клиента, като се вземат предвид сложността на сделката, обемът работа и отговорността, която поема. Практиката показва, че цените за професионално изготвен предварителен договор варират между 250 и 500 лв. за стандартни случаи, като по-сложни казуси (наследствени имоти, съсобственост, ипотеки и др.) могат да наложат допълнителен анализ и съответно по-висока цена.

Предварителният договор може да бъде съставен от различни страни – от самите участници в сделката, от брокер, нотариус или адвокат.

⚠️ Въпреки това, единствено адвокатът по недвижими имоти има правомощия и правна компетентност по чл. 6 и чл. 7 от Закона за адвокатурата и НОСИ ПЪЛНА ОТГОВОРНОСТ ЗА СВОИТЕ ДЕЙСТВИЯ да извърши пълна правна проверка на имота, страните, историята на собствеността и съответствието на клаузите с императивните норми на закона. Нито нотариусът (който удостоверява акта, но не анализира сделката като цяло), нито брокерът (чиято роля е търговска и посредническа) имат задължение да гарантират, че договорът е законосъобразен, противопоставим и защитен срещу бъдещи претенции от трети лица.

Запомнете! Брокерите, агенциите за имоти и нотариусите НЕ СА ДЛЪЖНИ да ви дават правилни съвети, да Ви консултират и да следят за унищожаемост, висяща или относителна недействителност на сделките спрямо трети лица. Нотариусите изпълняват САМО И ЕДИНСТВЕНО нотариални функции, но не и функции по защита на клиента. Това че са юристи не значи, че носят отговорност за Вашите права и интереси. Още повече - брокерите и агенциите за имоти НЕ ПОДЛЕЖАТ на професионално лицензиране и наличие на правоспособност - тоест брокер може да е човек с основно образование (завършил 8 клас в училище)! Вие бихте ли доверили сделка за 300 000 евро на такова лице?

Освен правния анализ, адвокатът следи дали клаузите на предварителния договор отговарят на интересите на клиента – напр. предпазни механизми при отказ от сделката, защита срещу двойни продажби, точни срокове и санкции при забава, уговаряне на задатък със санкционен ефект при неизпълнение (чл. 93 ЗЗД). Затова практиката да се използват шаблони от интернет или договори, подготвени от брокер, е изключително рискова и често води до невалидни клаузи или неефективна защита.

Екипът на BSLC предлага пълна услуга по подготовка и юридическо осигуряване на предварителен договор – включително проверки в имотния регистър, кадастъра, семейното и данъчното състояние на имота, вписване на договора при необходимост и консултации по индивидуалната сделка. Целта ни е не просто да „имате договор“, а да имате работещ и правно защитен договор, който реално Ви осигурява спокойствие.

Какво съдържа предварителен договор с капаро и какви рискове носи?

В практиката предварителния договор често съдържа и уговорка за капаро (задатък) - според нас много правилен подход, която обаче може да породи заблуда у страните относно нейния ефект и правни последици.

Когато капарото е уговорено като задатък по смисъла на чл. 93, ал. 1 ЗЗД, то изпълнява двойна функция – доказателство за сключен договор и предварително обезщетение при неизпълнение. Това означава, че ако купувачът се откаже от сделката без правно основание, капарото се задържа от продавача. Ако обаче продавачът откаже да сключи окончателен договор, е длъжен да върне задатъка в двоен размер. Важно е тази клауза да бъде формулирана ясно и недвусмислено в предварителния договор – например с изречението: „Платената сума представлява задатък по смисъла на чл. 93 ЗЗД.“

❗️ Рискът възниква, когато даденото капаро не е квалифицирано в договора изрично като „задатък“. В такава ситуация се приема, че то представлява частично плащане по договора и при отказ от сделката връщането на сумата не е обвързано със санкция. Така купувачът може да загуби своето обезпечение, ако продавачът реши да се откаже и няма изрична уговорка за санкции.

Допълнителен риск крие и практиката капарото да се уговаря извън предварителен договор – чрез отделен „договор за стоп-капаро“, подписан с брокер или директно с продавача. Такива документи обикновено не съдържат пълна правна уредба и не предвиждат последици при неизпълнение. Това води до многобройни спорове относно дължимостта, доказването на уговорката и правото на връщане или задържане на сумата.

В реална ситуация купувач, който плаща 20 000 лв. „капаро“ по „разписка“ от брокер без изрично уговорен задатък и без предварителен договор, по-късно не може да принуди продавача да прехвърли имота и често дори не може да си върне сумата без съдебен процес.

Затова от BSLC винаги препоръчваме: ако ще се уговаря капаро, то задължително да бъде част от надлежно съставен предварителен договор с ясна клауза за задатък по чл. 93 ЗЗД, вписан интерес при отказ, срок за сключване на окончателния договор и точни идентификационни данни на страните и имота. Само така Вашата инвестиция е реално защитена.

Кои документи са нужни за сключване на предварителен договор за имот?

Съгласно практиката по чл. 19, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), предварителният договор трябва да съдържа всички съществени клаузи на окончателния договор, поради което страните трябва да разполагат с пълния набор документи, удостоверяващи правното положение на имота, страните и договорената цена. Без тези документи страните не могат да постигнат валидно съгласие, а договорът ще бъде изложен на риск от нищожност или унищожаемост.

📌 В конкретика, за сключване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот обичайно са необходими следните документи:

1. Титул за собственост – нотариален акт, договор за приватизация, съдебно решение или друг документ, удостоверяващ правото на собственост на продавача;
2. Скица на имота – за поземлен имот от Службата по геодезия, картография и кадастър (СГКК), а за сгради или обекти в сгради – схема от кадастъра;
3. Удостоверение за тежести – от Агенцията по вписванията, което показва дали върху имота има вписани ипотеки, възбрани или други вещни тежести (чл. 2 от ПВ);
4. Удостоверение за наследници – ако имотът е наследствен, с цел удостоверяване на легитимността на продавача;
5. Семейно положение – декларация или удостоверение, дали продавачът е женен и дали имотът е съпружеска имуществена общност (СИО), което е от съществено значение при валидността на правните действия;
6. Акт за въвеждане в експлоатация или удостоверение за търпимост – при новопостроени сгради или такива с неясен строителен статут;
7. Документ за платени данъци – удостоверение от общината, че за имота няма непогасени задължения по чл. 264, ал. 1 от ДОПК, особено ако страните ще искат нотариално изповядване скоро след това;
8. Пълномощно, ако страната по сделката действа чрез пълномощник – задължително с нотариална заверка;
9. Банкови данни и финансова информация – когато част от цената се заплаща по банков път или чрез кредит.

Без събиране на горните документи не може да бъде извършена реална правна проверка от адвокат, а всяка пропусната проверка води до повишен риск от сключване на предварителен договор с невалидни, неосъществими или подлежащи на съдебен спор клаузи.

👁️ От BSLC напомняме: дори при покупка на малък апартамент, ако не е направена правна проверка на имота преди подписване на предварителен договор, рискувате не просто да изгубите капарото, но и да се окажете страна по съдебен процес.

Предварителен договор при покупка на имот с ипотека – особености и защита

Когато покупката се финансира чрез ипотечен кредит, в предварителния договор задължително следва да се включи изрична уговорка, че сключването на окончателния договор ще се извърши само при одобрение от банката и отпускане на кредита, за да се избегне отговорност на купувача при отказ от финансиране.

Особен риск съществува, когато имотът вече е обременен с вписана ипотека – доброволна или законна. В този случай купувачът трябва да бъде изрично уведомен и да приеме, че ще придобие имот, върху който тежи ипотека, освен ако не бъде уговорено предсрочно погасяване или заличаване на ипотеката преди изповядване на сделката. Съгласно чл. 179 от Закона за задълженията и договорите, ипотекираният имот служи като обезпечение по дълг, дори и след прехвърляне на собствеността.

За защита на интересите си, купувачът трябва да предприеме следните действия:

1. Да изисква актуално удостоверение за тежести от Службата по вписванията, за да установи дали има вписани ипотеки, възбрани или искови молби;
2. Да предвиди клауза съобразена с интереса на двете страни за прекратяване на предварителния договор, в случай че кредитът не бъде одобрен или продавачът не заличи ипотеката до определен срок;
3. Да договори начин на плащане, съобразен с изискванията на банката – напр. превод по специална сметка, одобрение на предварителния договор от кредитния инспектор, включване на клаузи за учредяване на ипотека в полза на банката при изповядване;
4. Да не плаща капаро или задатък, без да има гаранция, че финансирането ще бъде отпуснато или че ипотеката ще бъде заличена навреме.

При финансиране с кредит, банките обикновено изискват предварителният договор да е нотариално заверен и вписан, за да се осигури противопоставимост по чл. 113 от Закона за собствеността. Това е ключова защита за купувача, защото прави договора неоспорим от трети лица – включително от потенциални „по-богати“ купувачи, появили се в последния момент.

Накратко – покупката на имот с ипотека или кредит е напълно възможна, но изисква строга юридическа рамка и проактивно участие на адвокат, който да изготви предварителен договор, съобразен с особеностите на финансирането, защитата на капитала и евентуалните тежести върху имота. Именно така BSLC защитава интересите на своите клиенти – с ясна правна стратегия, детайлно проучване и индивидуален подход към всяка сделка 🛡️.

Смятам, че е излишно да дам пари на адвокат! Защо да не ползвам бланка или образец на предварителен договор?

Мнението, че можете да се справите сами с предварителния договор чрез бланка от интернет, е разбираемо в контекста на желанието да се спестят средства, но на практика това решение често излиза значително по-скъпо. Причината е, че предварителният договор не е просто формален етап, а основополагащ юридически инструмент, който ангажира страните със съществени задължения и създава сериозни правни последици при неизпълнение.

Съгласно чл. 19, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), предварителният договор задължава страните да сключат окончателен договор, когато е налице съгласие относно съществените условия. Това предполага не само изброяване на елементи като цена и описание на имота, но и ясна правна формулировка на срокове, капаро/задатък, механизъм при неизпълнение, възможности за разваляне или предявяване на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

Бланковите договори и онлайн образци не отразяват:

• конкретното състояние на имота – напр. тежести, ипотеки, съсобственост, режим на СИО;
• рисковете, свързани с участието на трети лица, като съпрузи-собственици, наследници, съсобственици, които трябва да дадат съгласие или да участват в сделката;
• индивидуалната уговорка между страните относно плащане, начин на финансиране (напр. банков кредит), срок за изповядване, както и потенциални санкции при забава;
• вписване на договора за противопоставимост по чл. 113 ЗС – което е невъзможно, ако подписите не са нотариално заверени и договорът не отговаря на законовите изисквания.

📌 Пример от практиката: купувач подписва предварителен договор по шаблон, без съпругата на продавача да е страна по него. По-късно се оказва, че имотът е придобит в режим на съпружеска имуществена общност (СИО), а съпругата отказва да подпише окончателния договор. Предварителният договор се оказва относително недействителен, защото съгласието не е изхождало и от двамата съпрузи (чл. 26 и чл. 27 ЗЗД във връзка с чл. 21 СК), и купувачът не може да придобие имота.

Освен това, при липса на компетентен адвокат, рискувате да не бъдете информирани за възможността:

• да впишете договора;
• да поискате възбрана върху имота (в доста редки случаи);
• да предвидите изричен механизъм за разваляне и връщане на суми при неизпълнение;
• да обезпечите интереса си при отказ на банка за кредитиране.

Юридическото възнаграждение за изготвяне на предварителен договор обикновено е в пъти по-ниско от стойността на потенциалните загуби, свързани с недействителност, съдебни спорове или измами. Затова в BSLC никога не работим с шаблони, а изготвяме индивидуални договори въз основа на реалните параметри на имота, правното му състояние и интересите на клиента.

🧠 Истината е проста: евтиният договор днес може да струва много скъпо утре. В юридическата работа няма универсални решения – има само индивидуална защита и професионална отговорност.

‍Няма проблем! Ще ползвам изкуствен интелект!

Изкуственият интелект е ценен помощник в някои сфери наистина, но не е юридическа услуга по смисъла на закона и не носи правна отговорност. Това означава, че дори да получите вярна правна информация или добре формулирана бланка (което е малко вероятно), AI не може да замени адвокат с процесуална правоспособност, който носи имуществена, дисциплинарна и етична отговорност за всяко изречение, подпис и последица от договора.

Съгласно чл. 25, ал. 1 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност, нотариусът е длъжен да опазва интересите на страните, да ги упътва и да им разяснява правните последици. Адвокатът от своя страна е длъжен да работи в защита на Вашите интереси по силата на Закона за адвокатурата и може да бъде подведен под отговорност при допусната небрежност или грешка. 🤖 AI не подлежи на такава отговорност – той е инструмент, не защитник.

Да ползвате изкуствен интелект за правни консултации е като да четете медицински сайт преди операция – може да разберете термините и рисковете, но няма как сами да се оперирате. Аналогично – можете да научите какво е предварителен договор, как се вписва, какви са рисковете и правните последици, но самият договор трябва да бъде индивидуално съставен, проверен за съответствие с фактите, и защитен от юрист, който ще носи отговорност при грешка. В гражданското и имотното право не се гледа само буквата на закона, а се тълкува и прилага и духа на закона - в този смисъл правото е живо. Именно затова инструменти, които не разбират духа на българското право са рисковани.

AI може да Ви помогне да разберете ситуацията, да формулирате въпросите си по-точно и да се подготвите за среща с адвокат. Но ако решите да сключите договор само въз основа на AI или интернет образци, тогава и последствията ще си носите сами – без възможност да търсите обезщетение.

🎯 Затова, когато става дума за стотици хиляди евро, семейни имоти, кредитиране, съсобственици, семейна имуществена общност или наследствени тежести – не тествайте правната система на собствения си гръб.

Какви имотни измами с предварителен договор има и как да се предпазим?

Случаите на имотни измами в България рядко започват с очевидна заплаха – често изглеждат като обикновена сделка, направена с бърз подпис върху „безобиден“ предварителен договор. Именно затова темата за злоупотребите в този ранен етап от покупко-продажбата е не просто актуална, а изключително важна за всеки бъдещ купувач. Правната рамка по чл. 19, ал. 1 от ЗЗД придава на предварителния договор облигационно действие, но това не е гаранция срещу измама – напротив, ако не бъде изготвен професионално, той може да се окаже правна клопка с трайни последици.

Измами с неподписал съпруг при СИО (съпружеска имуществена общност)‍

Ако имотът е придобит по време на брак, той попада в съпружеска имуществена общност по смисъла на чл. 19 от СК. Предварителен договор, подписан само от единия съпруг, е относително недействителен спрямо другия – т.е. не може да бъде обявен за окончателен по съдебен ред по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Ако пък е сключен окончателен договор, той ще е напълно нищожен! Така купувачът остава без възможност за придобиване на имота, а често и без възстановяване на капарото.

Подписване на предварителен договор от възрастен или уязвим човек‍

Сключване на договор с лице в неадекватно състояние – например след инцидент, инсулт, деменция – може да бъде атакувано по съдебен ред като абсолютно нищожно (чл. 26 ЗЗД). Измамниците често използват фалшиви пълномощни или неосведомеността на наследниците, за да сключат такива договори.

Заблуждаване с невярна информация за правния статут на имота‍

Брокери или продавачи понякога умишлено укриват вещни тежести (напр. ипотеки, възбрани), наследствени спорове или съдебни дела. Това поставя купувача в заблуда относно съществените условия, което е основание за унищожаемост на договора по чл. 28 ЗЗД. Най-опасно е при случаи, когато се твърди, че „всички документи ще се извадят до нотариуса“, а реално това не се случва.

Сключване на „фиктивен“ предварителен договор със задна дата‍

В случай че първият купувач не е вписал предварителния договор, продавачът може да сключи втори договор със задна дата с друг купувач. Само вписаният предварителен договор в Имотния регистър (чл. 113 ЗС) има противопоставимост спрямо трети лица и защита от подобна измама. Това са хипотези, в които продавача иска да организира своеобразен "търг" и сключи няколко предварителни договора, така че дори и да трябва да върне капарото в двоен размер, да е направил най-изгодната сделка. Затова е изключително важно понякога предварителния договор да бъде вписан!🛡️

Плащане на капаро на ръка без документ или чрез съмнителни посредници‍

Най-често срещаната грешка – капарото (или т.нар. „стоп-капаро“) се плаща без разписка, без договор или на лица, които не са страна по сделката. Без ясен правен механизъм, сумата може да се загуби. Няма гаранция, че ще бъде възстановена по граждански ред, освен ако не се докаже умишлена измама (чл. 209 НК – измама).

Отговорност на нотариуса

Съгласно чл. 73, ал. 1 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност, нотариусът носи имуществена отговорност за вредите, причинени от виновно неизпълнение на неговите задължения, съгласно Закона за задълженията и договорите, но не повече от удостоверения материален интерес. Това означава, че нотариусът не носи неограничена отговорност и при допуснати пропуски, например ако не изясни фактическата или правната обстановка по сделка, е длъжен да обезщети страната до реалната стойност на имота, предмет на удостоверения акт.

⚠️Какъв е рискът? Ако сделката е сключена пред него по данъчна оценка, а реално страните са се договорили за друга цена, то нотариусът ще носи отговорност САМО до размера на данъчната оценка! (какъвто е най-често срещаният случай в България)

В същото време обаче чл. 25, ал. 1 от същия закон предвижда, че нотариусът е длъжен да опазва правата и интересите на страните, да ги упътва, да изяснява тяхната воля, да ги информира ясно и недвусмислено за правните последици и да не допуска действия, които биха накърнили техните права. На практика обаче, това задължение е деонтологично, а не правноефективно, тоест при нарушение няма автоматична правна санкция, освен ако не е доказано виновно поведение и нанесени вреди.

Важно е да се подчертае, че съгласно чл. 73, ал. 2 от закона държавата не отговаря за действията на нотариуса, тъй като последният упражнява свободна професия. Това означава, че клиентът трябва сам да защити интереса си чрез внимателен подбор на нотариуса и, най-важното – чрез адвокат, който да извърши пълна правна проверка преди сделката.

Допълнително, чл. 25а регламентира възможността парите по сделката да се внесат по специална банкова сметка на нотариуса, при условие че страните сключат изрично писмено споразумение. По този начин се осигурява по-голяма сигурност на плащането и възможност за проследимост при измами.

Заключението е ясно: нотариусът има важни, но ограничени отговорности, и в практиката често не поема инициативата по проверка на всички обстоятелства по сделката.

🔎 Как да се предпазим?

• Винаги използвайте адвокат с опит в недвижими имоти за изготвяне и преглед на предварителния договор;
• Настоявайте за нотариална заверка на подписите и вписване в Имотния регистър;
• Проверявайте чрез Службата по вписванията и Кадастъра всички данни – собственост, тежести, ограничения;
• Изисквайте пълномощни и документи при представителни сделки;
• Плащайте само по банков път и при ясен ангажимент на страните.

⚠️ Затова професионалната ни препоръка в BSLC е категорична: не подписвайте предварителен договор без адвокатска проверка и изготвяне. Изглежда като спестяване, но в повечето случаи това е най-скъпото възможно „икономисване“. Един добре подготвен предварителен договор е не просто начало на сделката – той е първият щит срещу измама.