Извършване и обжалване на въвод във владение от ЧСИ

Представете си следната ситуация – купувате апартамент на публична продан, платили сте цената, постановлението за възлагане е влязло в сила и сте вписали акта в имотния регистър. Очаквате спокойно въвеждане във владение, но на адреса ви посреща предишният собственик, отказващ да освободи имота. Частният съдебен изпълнител издава протокол за въвод, но не осигурява реален достъп, а в имота се намират и наематели с вписан договор. Точно тук възниква въпросът: какви са правата ви, какви срокове трябва да спазите и какво означава протоколът за въвод във владение?

Съгласно чл. 498, ал. 1 ГПК купувачът по публичната продан се въвежда във владение от съдебния изпълнител въз основа на влязлото в сила постановление за възлагане, след представяне на удостоверения за платени такси. Въводът се извършва срещу всяко лице, намиращо се във владение, включително наематели или арендатори, когато договорите им са вписани след първата ипотека – чл. 498, ал. 3 ГПК. Защитата на тези лица е възможна само чрез иск за собственост, като не могат да спрат самото изпълнително действие. В рамките на изпълнителното производство, обаче, действията на съдебния изпълнител подлежат на обжалване – в 7-дневен срок от узнаване съгласно чл. 435, ал. 2 и ал. 3 ГПК.

Темите, които ще разгледаме подробно, включват: обжалване на въвод във владение от ЧСИ, срокове и предпоставки за влизане в имота, особености при протокол за въвод във владение – включително образец, такса и задължителни елементи, както и въвод на идеални части или земеделски земи. Ще обърнем внимание на различията между фактическо предаване и формален протокол, както и правните последици при отказ за предаване на владението.

Адвокатска кантора BSLC предоставя юридическа защита както на купувачи, които искат законосъобразно въвеждане във владение, така и на длъжници и трети лица, които желаят да обжалват въвода или да предявят иск за защита на вещното си право. Предлагаме пълно процесуално съдействие – от анализ на протокола до изготвяне на жалби, искови молби и представителство по съдебни спорове.

Как се извършва публичната продан на недвижим имот в България? Кога е напълно законна?

Публичната продан на недвижим имот е строго формализирана принудителна процедура по Гражданския процесуален кодекс (ГПК), насочена към удовлетворяване на кредитор чрез продажба на секвестируем имот, собственост на длъжника. За да бъде тя напълно законна, трябва да се спазят всички изисквания на ГПК относно реда, сроковете, обявяването и вписването – всеки пропуск води до нищожност или унищожаемост на извършените действия.

Процедурата започва с налагане на възбрана върху недвижимия имот – това е предварително изпълнително действие, чрез което имотът се запазва за бъдещата продан и се блокира възможността длъжникът да се разпорежда с него. Съгласно чл. 450, ал. 1 ГПК, възбраната се вписва в Имотния регистър към Агенцията по вписванията.

След това съдебният изпълнител определя начална цена на имота, обикновено на база пазарна оценка от вещо лице. Проданата се обявява чрез обявление, което се публикува на сайта на Камарата на ЧСИ, в съдебната сграда и в общината, където се намира имотът. Съгласно чл. 487 ГПК, проданата трае един месец, а наддавачите подават писмени предложения в запечатани пликове.

Продажбата се счита за законно проведена само ако:
– всички страни по изпълнението са надлежно уведомени, включително длъжникът;
– всички срокове са спазени – за обявяване, продължителност на търга, плащане;
– няма нарушения при самото наддаване, напр. липса на протокол или участие на лица без право на наддаване по чл. 490 ГПК;
– най-високата предложена цена е действително внесена от обявения купувач в срока по чл. 495 ГПК;
– постановлението за възлагане е издадено и вписано от съдебния изпълнител след плащането, съгласно чл. 496 ГПК.

Всяко нарушение – като например продажба при липса на редовно връчена покана за доброволно изпълнение, пропуск в обявлението, липса на подписани документи, или неоснователно допускане на наддавач – прави продажбата уязвима на оспорване по чл. 435, ал. 3 ГПК. Длъжникът и наддавачите, които са внесли задатък, могат да подадат жалба в 7-дневен срок от узнаването за възлагането. При уважаване на жалбата продажбата се отменя и се насрочва нов търг.

BSLC предлага цялостно правно съдействие както при участие в публична продан – с преглед на обявлението, анализ на вещните тежести и легитимността на изпълнението, така и при обжалване на незаконна или опорочена продан. Нашите експерти осигуряват както защита на собственици, така и юридически комфорт на купувачи, които искат да избегнат придобиване на обременен или спорен имот.

Кога въводът във владение е незаконен? Как се обжалва?

Въводът във владение по смисъла на чл. 498 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК) е принудително изпълнително действие, с което съдебният изпълнител предава реалното владение върху недвижим имот на лице, което е закупило този имот на публична продан. За да бъде въводът законосъобразен, трябва да са изпълнени няколко конкретни предпоставки – както формални, така и по същество.

Съгласно чл. 498, ал. 1 ГПК съдебният изпълнител може да извърши въвод във владение само след като постановлението за възлагане на имота в полза на купувача е влязло в сила. Това означава, че е изтекъл срокът за обжалване или е налице съдебно решение, с което евентуална жалба е отхвърлена. Освен това купувачът трябва да представи удостоверения, че е платил дължимите държавни такси – както за прехвърляне на имота, така и за вписване на постановлението в Имотния регистър. Ако тези условия не са изпълнени, въводът е незаконосъобразен, дори и да има издаден протокол от съдебния изпълнител.

В чл. 498, ал. 2 ГПК е предвидено, че въводът може да се извърши не само срещу длъжника, но и срещу всяко лице, което фактически се намира във владение на имота – например наематели, ползватели или трети лица, включително такива, които не са страни по делото. Те обаче могат да се защитят единствено чрез завеждане на иск за собственост – т.е. чрез съдебен процес, в който да докажат, че те са действителните собственици на имота. Ако въпросното трето лице има вписан договор или акт за собственост преди възбраната, наложена върху имота, тогава неговото право може да се окаже противопоставимо на купувача, и той има право да обжалва и самото изпълнително действие.

Процедурата за обжалване е регламентирана в чл. 435, ал. 2 и ал. 3 ГПК. Там се посочва, че всеки, който има интерес, включително длъжникът или трето лице, може да подаде жалба срещу действията на съдебния изпълнител – включително срещу въвода във владение – в 7-дневен срок от узнаването. Жалбата се подава до съответния окръжен съд, който преценява дали действието е извършено при спазване на закона.

Съществува и хипотезата по чл. 440 ГПК, при която трето лице, което твърди, че е собственик на имота, има право да предяви иск срещу купувача и длъжника, с който да иска признаване на собствеността си. Този иск не спира автоматично изпълнението, но лицето има право да поиска и временно спиране на въвода, ако са налице предпоставките по чл. 397, т. 1 ГПК –тоест, ако е вписана възбрана върху имота,

BSLC защитава клиенти както от страната на купувача, който се сблъсква с отказ от страна на длъжника или формален въвод без достъп до имота, така и от страната на трети лица или длъжници, които искат да защитят правата си срещу незаконосъобразен акт на съдебния изпълнител. Ние изготвяме жалби по чл. 435 ГПК, провеждаме искови производства по чл. 440 ГПК, извършваме правен анализ на вписванията, протоколите и процедурите, като предлагаме ефективни, законосъобразни и практически приложими стратегии за защита на вашето вещно право.

Кога постановлението за възлагане може да е влязло в сила, но пак да подлежи на оспорване?

Постановлението за възлагане, издадено от съдебния изпълнител по чл. 496 ГПК, влиза в сила, когато изтече срокът за обжалване (7-дневен) без да е подадена жалба, или когато подадената жалба е оставена без уважение. Влизането в сила има две основни последици – купувачът придобива собствеността върху имота, а постановлението се вписва в Имотния регистър и става изпълнително основание за последващ въвод във владение по чл. 498 ГПК.

Въпреки това, съществуват конкретни хипотези, при които постановлението може формално да е влязло в сила, но да подлежи на косвено оспорване, включително чрез искови производства. Това се случва главно в следните случаи:

1. Трето лице твърди, че е действителен собственик на имота, като притежава право, вписано преди възбраната. Такова лице няма право на жалба по чл. 435 ГПК (освен ако не е страна по изпълнението), но може да предяви искове по чл. 440 ГПК, за да установи, че имотът не е принадлежал на длъжника към момента на възбраната, и съответно, че не може да бъде валидно възложен на купувача. В този смисъл оспорването се насочва не срещу самото постановление като акт, а срещу вещноправния ефект от него.
2. Когато длъжникът или наддавачите са били лишени от възможност за участие поради съществено процесуално нарушение – напр. неправилно връчване на поканата за доброволно изпълнение или допуснато нарушение при самата продан (напр. липса на обявяване, нарушение на реда за наддаване). В тези случаи жалбата е допустима по чл. 435, ал. 3 ГПК, но ако не е упражнена в срок и постановлението вече е влязло в сила, възможността за отмяна чрез извънредни способи (чл. 303–304 ГПК) не е приложима, тъй като постановлението не е съдебен акт. Въпреки това отговорността на съдебния изпълнител и обезщетение за вреди могат да бъдат търсени по съдебен ред.
3. В случай че купувачът придобие имота, но длъжникът не е бил действителен собственик, купувачът не придобива валидно право на собственост – въпреки влязлото в сила постановление. Това произтича от деривативния характер на придобиването – купувачът може да придобие само това, което длъжникът е притежавал към момента на възбраната, както е установено и в съдебната практика. В тази хипотеза също е допустим исков ред на защита, при който третото лице – собственик – иска възстановяване на своето право срещу купувача.

Следователно, макар постановлението формално да е влязло в сила, то не създава абсолютна и необорима собственост, нито изключва възможността за оспорване на последиците му, когато придобиването е засегнало права на трети лица, основани на вписвания или факти, настъпили преди възбраната. BSLC предлага пълна правна подкрепа при защита на такива права – включително подготовка на искове по чл. 440 ГПК, анализ на вписванията и оценка на възможността за реално оспорване на постановление за възлагане, дори след неговото формално влизане в сила.

За да стане напълно ясно – дори когато постановлението за възлагане е „влязло в сила“ по смисъла на ГПК, това не означава, че никой вече не може да го оспори или че всички права на други лица автоматично изчезват. Законът допуска определени ситуации, при които правото на собственост на трето лице – човек, който не е участвал в изпълнителното производство – може да се запази или възстанови, въпреки че някой друг вече е обявен за купувач.

Пример от практиката: представете си, че притежавате апартамент, но поради грешка или измама той е вписан като собственост на друг човек и върху него е наложена възбрана. След това имотът е продаден на публична продан и новият купувач получава постановление за възлагане, което е вписано и влиза в сила. Вие, като действителен собственик, нямате възможност да обжалвате самото постановление, защото не сте страна по изпълнителното дело. Но имате право да предявите иск по чл. 440 ГПК, с който да поискате съдът да установи, че вие сте действителният собственик и че имотът не е принадлежал на длъжника. Ако този иск бъде уважен, правото на собственост на купувача отпада, дори въводът във владение вече да е извършен.

Също така, ако имате вписан договор за покупко-продажба, дарение или наследство върху имота, който предхожда възбраната, вие имате „по-силно право“, което може да бъде противопоставено на новия купувач. Законът признава, че новият собственик придобива само тези права, които длъжникът е имал в момента на възбраната. Ако длъжникът не е имал валидно право на собственост, новият купувач не може да придобие нещо, което длъжникът не е притежавал.

Накратко: формалната сила на постановлението не отменя материалното право на собственост. Ако сте били лишени от имота неправомерно, или ако имате по-ранно вписано право, можете да защитите имота си в съд. Това не е лесна процедура – изисква юридическа преценка на всички обстоятелства, проверка на вписванията, анализ на изпълнителното производство и изготвяне на стабилна искова стратегия.

Кои права на трети лица могат да се противопоставят на въвода във владение?

Противопоставимостта на правата на трети лица спрямо въвод във владение е изцяло обусловена от принципа на вписванията и моментното състояние на собствеността към датата на налагане на възбраната. Законът признава само такива права на трети лица, които са вписани преди възбраната, като ги квалифицира като противопоставими както на взискателя, така и на купувача, съгласно чл. 453 ГПК.

Това означава, че ако дадено лице има вписан договор за покупко-продажба, дарение, наследствено удостоверение или друго вещно или облигационно право, което по своята правна същност и ред на вписване предхожда възбраната, то може да се противопостави на въвеждането във владение на новия купувач. Съдебният изпълнител в този случай не може механично да отстрани това лице от имота, тъй като то не е длъжник, а е лице с вещно или договорно основание да владее имота.

Пример: Ако едно лице има вписан договор за наем върху имота от 2015 г., а възбраната е наложена през 2020 г., купувачът от публичната продан ще бъде обвързан с този договор и не може да иска въвод във владение, с който да изведе наемателя. Но ако договорът е сключен и вписан след възбраната, купувачът има правото да се въведе във владение дори срещу този наемател – чл. 498, ал. 3 ГПК изрично предвижда, че такива лица могат да се защитят само с иск за собственост.

Особено важни са случаите, в които третото лице е действителният собственик, но поради пропуск или неправилно вписване, собствеността е останала на името на длъжника. Ако това лице има право, произтичащо от вписан акт (напр. покупка, съдебно решение, дарение, наследство), то може да противопостави това право и да блокира ефекта на въвода. За целта се предявява ис по чл. 440 ГПК, а при наличие на опасност от извършване на въвод преди приключване на делото – може да се иска спиране на изпълнението на осн. чл. 397, т. 1 ГПК.

Следователно, противопоставими на въвода са:

1. Вещни права (право на собственост, право на ползване, ограничени вещни права), вписани преди възбраната;
2. Договори за наем или аренда, вписани преди възбраната;
3. Присъдени или признати права по съдебен ред, ако са надлежно вписани преди възбраната;
4. Всяко друго правно основание, което поражда противопоставимо отношение по смисъла на чл. 453 ГПК.

Екипът на BSLC извършва детайлен преглед на всички вписвания, анализ на хронологията на правата и дава ясна преценка кои от тях могат да бъдат противопоставени, така че да се осигури ефективна правна защита срещу незаконосъобразен въвод във владение.