Трябва ли ни адвокат при сделка за покупка или продажба на недвижим имот в България?

Покупката или продажбата на недвижим имот в България – независимо дали става дума за апартамент в София, къща в Стара Загора или парцел в Бургас – изисква не само добра преценка и финансова подготовка, но и юридическа сигурност. На пръв поглед процедурата може да изглежда позната: оглед, договор, нотариус. В действителност обаче всеки етап крие специфични рискове – от правни тежести и скрити ипотеки до недействителни пълномощни и висящи съдебни спорове. Именно тук ключова роля играе професионалната помощ на адвокат по имотно право.

Съгласно чл. 18, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите, договорите, с които се прехвърля собственост върху недвижим имот, трябва да бъдат сключени с нотариален акт. Това изискване на формата не е формалност – то гарантира проверка на идентичността на страните, статуса на имота и обвързва сделката с правно действие. Но преди да се стигне до нотариуса, добрият адвокат по недвижими имоти в София или Бургас ще извърши проверка в Имотния регистър, ще анализира данъчната оценка, ще прегледа кадастралните скици, ще провери за вписани възбрани или тежести, и ще изготви проект на предварителен договор съгласно чл. 19, ал. 1 ЗЗД.

Темите, които ще разгледаме подробно в настоящото ръководство, включват: кои са типовете имотни сделки и техните правни особености, какви са видовете адвокатски услуги и такси при покупка или продажба на имот, какви са процедурите и документите, които трябва да се подготвят, както и кои са най-честите грешки и „подводни камъни“. Особено внимание ще обърнем на разликите при придобиване чрез публична продан, включително чрез частен съдебен изпълнител (ЧСИ), както и при участие на чужденци в сделки с имоти.

Екипът на BSLC – Black Sea Law Counsel – обединява опитни юристи по вещно право и адвокати с дългогодишна практика в областта на недвижимите имоти. Ние консултираме клиенти от цяла България и от ЕС относно покупко-продажби, дарения, делби, сделки с ипотекирани имоти, правен режим на земеделски земи и процедури по вписване. Нашият подход е изцяло ориентиран към клиента – с ясни цени, ефективна комуникация и пълна правна сигурност. 🏡⚖️

Какво задължително да съобразим при покупка или продажба на имот в България?

Покупката на недвижим имот безспорно е една от най-значимите житейски и финансови стъпки, с които се сблъскват физически и юридически лица – както български, така и чуждестранни граждани. Именно поради това, изборът на подходящ подход и последователност на действията следва да бъде съобразен не само с личните предпочитания на купувача, но и с действащата нормативна уредба, съдебна практика и добрите правни съвети. В практиката на екипа на BSLC не са рядкост случаите, в които хората се обръщат към нас едва след сключване на небалансиран или рисков предварителен договор, платено стоп-капаро „на ръка“ без надлежно оформяне на ангажиментите на продавача, или дори след като сделката е изповядана, а се оказва, че собствеността е обременена, спорна или подложена на съдебен иск. Именно за да избегнем такива неблагоприятни ситуации, в настоящата серия ще разгледаме подробно десетте ключови съображения, които всеки кандидат-купувач следва да премисли предварително.

Първото е свързано с това дали изобщо се нуждаете от посредничеството на агенция за недвижими имоти и конкретен брокер. Макар много от тях да са професионални и полезни, правният интерес на купувача и неговата сигурност никога не могат да бъдат изцяло защитени без самостоятелен правен съвет от адвокат по вещно право. Вторият и третият момент – стоп-капарото и предварителният договор – са свързани с най-честите рискове в практиката, като ще обърнем специално внимание какво точно трябва да пише в тези документи и какви клаузи да бъдат договорени. Следват подготовката за изповядване на сделката и самото нотариално изповядване, с акцент върху ролята на нотариуса, начина на определяне на продажната цена и възможността за защита чрез предварителни проверки.

Ще разгледаме и всички съпътстващи разходи – нотариални такси, такса вписване, местен данък, данък върху доходите – и какво от тях може да се договори между страните. Особено внимание ще обърнем на три специфични вида сделки – покупка или продажба на наследствен имот, на имот в режим на съпружеска имуществена общност и дарение на недвижим имот. Финалният акцент ще поставим върху договора за издръжка и гледане, който често се използва между близки роднини, но крие сериозни рискове, включително оспорване от наследници. Във всеки от тези десет случая ще посочим конкретните препратки към релевантните разпоредби – чл. 18 ЗЗД, чл. 26 ЗЗД, чл. 100 ЗС, чл. 14 ЗМДТ и др., както и съвети от практиката на BSLC.

Избор на агенция за недвижими имоти или брокер

Изборът на агенция за недвижими имоти и конкретен брокер е първият прагматичен въпрос, който стои пред всеки купувач или продавач, но често се взема прибързано решение, без да се отчетат правните и фактическите последици. Съгласно действащото българско законодателство, нито Законът за задълженията и договорите (ЗЗД), нито който и да е специален нормативен акт урежда в детайли дейността на посредниците на пазара на недвижими имоти, което оставя значителна свобода, но и съществени рискове при оформяне на отношенията с тях.

❗️ Важно! Брокерите и агенциите в България НЕ ПОДЛЕЖАТ на лицензиране и НЕ НОСЯТ отговорност за своите действия така, както адвокатите. На практика имотният пазар в България е свободен и има много частни лица продавачи - изобщо не е нужно да се обръщате към брокер. Още повече, че в много случаи покупката на имот на търг от частен съдебен изпълнител е в пъти по-безопасна за клиента!

По правило, посредническият договор с агенция или брокер е договор за възмездно възлагане – договор за поръчка по смисъла на чл. 280 ЗЗД, в който клиентът (купувач или продавач) възлага на посредника да търси насрещна страна и да улесни сключването на сделка, срещу възнаграждение (комисионна). Важното тук е, че много агенции включват в договорите си клаузи, които задължават клиента да заплати комисиона, дори ако сделката не бъде изповядана, или ако той се откаже поради обективни причини (напр. установена тежест върху имота). Съществуват и случаи, в които купувач е бил задължен да заплати двойна комисионна на две агенции, представили едно и също предложение – поради липса на ясен отказ от правна обвързаност с първия посредник.

Особено внимание заслужават ситуациите, в които агенцията действа „двустранно“ – едновременно за купувача и продавача – без да разкрива този факт. Това създава конфликт на интереси и лишава страните от реално представителство. Следва да се има предвид, че агенцията няма задължение по закон да извърши пълна правна проверка на имота – тя може да предложи консултация, но това не гарантира юридическа сигурност. Само адвокатът, съгласно чл. 6 и чл. 7 от Закона за адвокатурата, има задължение да действа в интерес на клиента, да извърши вещноправна проверка и да носи професионална отговорност за пропуски.

❗️ Важно! Много брокери и агенции в България имат некоректната практика да твърдят по телефона или в личен разговор, че няма да дължите комисионна, но в последствие се оказва, че с подписа си върху протокола за оглед на имота сте поели и финансови задължения! Даже имаше медийно отразени случаи на чужденци, които в тяхно отсъствие се оказва, че дължат хиляди левове на брокери, които дори не познават и които са завели съдебни дела или заповедно производство, след които са продали имота на хората за да си вземат парите. Независимо дали сте чужденец или български гражданин, силно Ви съветваме да НЕ СЕ доверявате на брокери, които не са ви лични приятели. Брокерите в България НЕ ПОДЛЕЖАТ на лицензиране и НЕ НОСЯТ ОТГОВОРНОСТ пред закона така, както я носи адвокат с пълна юридическа правоспособност!

В практиката на BSLC често се сблъскваме със случаи, в които клиент е подписал посреднически договор с неясно съдържание, платил е капаро без изрични гаранции или е сключил сделка при условия, които правят нотариалния акт унищожаем или нищожен. Затова винаги препоръчваме: преди да сключите какъвто и да било документ с агенция или брокер – консултирайте се с вещен адвокат.

Стоп-капаро - кога и как да го платим и трябва ли да го плащаме

Стоп-капарото е сума, обикновено между 1 000 и 5 000 лева, която потенциален купувач предава с цел временно „запазване“ на имота – тоест, за да убеди продавача да спре предлагането му на други купувачи до окончателно решение или подписване на предварителен договор. То не е регламентирано като самостоятелен правен институт в Закона за задълженията и договорите, нито съществува в българското вещно право като отделна форма на обвързване. По същество, ако липсва изрично писмено уговорен и подписан договор, в който ясно да е определено, че тази сума е „задатък“ по смисъла на чл. 93, ал. 1 ЗЗД, тя няма задължителен ефект за страните, а в много случаи представлява просто „доброволно предаден депозит“, който трудно се възстановява при отпадане на сделката.

Най-същественият риск при плащане на стоп-капаро произтича от това, че то се изисква твърде рано – преди извършване на която и да било правна проверка. Купувачът често няма пълна информация за правния статус на имота, за евентуални възбрани, ипотеки, съдебни спорове, права на трети лица, както и за собственическата история. Брокерите обикновено убеждават кандидат-купувача, че ако не даде „депозит веднага“, ще загуби имота, без да посочват, че дори да има „ексклузивен договор“ между тях и продавача, той не обвързва купувача с никакви задължения.

❗️ В много случаи брокерите настояват стоп-капарото да се даде в брой и извън какъвто и да е договор, често без дори разписка. Това не само е правно неоснователно, но и представлява нарушение на чл. 3 от Закона за ограничаване на плащанията в брой, според който всички плащания над 1 000 лева трябва да се извършват по банков път. Дори когато се подписва т.нар. „протокол за оглед“ или „договор за депозит“, в него често са включени скрити клаузи, с които купувачът, без да осъзнава, се задължава да заплати комисиона, а при отказ да закупи имота губи депозита. Тези договори, макар и с формално име, рядко съдържат ясни задължения за продавача – напр. да не сключва договор с трето лице, да възстанови капарото при пречка за сделка и пр.

Затова на въпроса „трябва ли да се плаща стоп-капаро?“ – отговорът е категорично „не“, преди да се направи изчерпателна адвокатска проверка на собствеността, тежестите и съответствието на имота с изискванията на ЗУТ, Кадастъра и регистрите на Агенцията по вписванията. Само при изготвен от адвокат предварителен договор, с ясно разписани клаузи относно задатък, срокове, неустойки и правни гаранции за купувача, може да се говори за разумна защита при внасяне на такава сума. В противен случай съществува реален риск тя да бъде изгубена без възможност за възстановяване.

BSLC Ви съветва: не плащайте капаро преди адвокатска консултация. Дори да сте под натиск от страна на брокер или продавач – обадете се или ни изпратете проекта на договор. Само така ще сте сигурни, че интересите Ви са реално защитени.

Предварителен договор - трябва ли да се сключи и впише

Предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот в България представлява задължение на страните да сключат окончателен договор в бъдеще при предварително уговорени съществени условия. Съгласно чл. 19, ал. 1 ЗЗД: „Предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма.“ Това означава, че дори самият предварителен договор да няма вещнопрехвърлително действие, той поражда облигационна връзка между страните, която може да бъде защитена по съдебен ред.

Правната сила на предварителния договор е в това, че всяка от страните може да поиска от съда неговото обявяване за окончателен, ако насрещната страна откаже да изпълни поетото задължение. Според чл. 19, ал. 3 ЗЗД: „Всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор. В такъв случай договорът се счита за сключен в момента, в който решението влезе в законна сила.“ Това решение има конститутивен характер – то замества окончателния договор и поражда вещнопрехвърлително действие.

Самият предварителен договор не подлежи на вписване по силата на чл. 3, ал. 1 от Правилника за вписванията, тъй като не представлява акт, който прехвърля или учредява вещно право. Все пак, вписването на искова молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД има важно оповестително-защитно действие – ако се извърши преди евентуално прехвърляне на имота на трето лице, последното не може да противопостави своето придобиване на ищеца.

Що се отнася до владението, след сключване на предварителен договор купувачът може да влезе във фактическа власт върху имота, но това не го прави собственик. Владението е фактическо състояние по смисъла на чл. 68, ал. 1 ЗС – „упражняване на фактическа власт върху вещ, която владелецът държи лично или чрез другиго като своя“. То не е субективно право, а се третира като юридически факт, който при определени условия може да доведе до придобивна давност.

В правната практика и теория е прието, че при сключен предварителен договор с предаване на владението и добросъвестно поведение на приобретателя, същият може да се ползва от правата на добросъвестен подобрител по чл. 70, ал. 3 ЗС. Освен това, съдебната практика (вкл. Постановление № 6/1974 г. на Пленума на Върховния съд) признава и други категории недобросъвестни владелци, които се обезщетяват като подобрители.

Предварителният договор не е задължителен по закон за валидността на една сделка с недвижим имот, но при покупко-продажба в реални житейски ситуации той е изключително препоръчителен инструмент, особено когато между подписването му и изповядването на окончателния нотариален акт има период на подготовка – например за уреждане на финансиране чрез кредит, получаване на съгласие от съсобственици или удостоверения от институции.

В практиката на BSLC наблюдаваме, че често купувачи сключват окончателен договор веднага, без никаква предварителна уговорка, особено ако продавачът настоява за „бърза сделка“. Това създава реален риск: ако например нотариалният акт бъде подписан без ясни клаузи относно срок за освобождаване на имота, задължения на страните за данъци, подобрения или технически неизправности, всяко възникнало последствие остава изцяло в тежест на купувача. Предварителният договор дава възможност да се уговорят всички съществени клаузи и да се отрази реалното съгласие по тях в писмен вид, съгласно чл. 19, ал. 2 ЗЗД.

Ако страните сключат такъв договор, но впоследствие една от тях откаже да изповяда сделката, другата страна има право да заведе иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване на договора за окончателен. При спечелване на иска, решението на съда замества нотариалния акт и има вещнопрехвърлителен ефект – тоест купувачът придобива правото на собственост дори без нотариус. При това, ако бъде вписана исковата молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД в Имотния регистър, третите лица – включително нов купувач, ако продавачът междувременно прехвърли имота – не могат да се позоват на своето придобиване и правата на първия купувач ще бъдат защитени (чл. 114 ЗС вр. чл. 113 ЗС).

Следователно, вписването на самия предварителен договор не е предвидено в закона, но вписването на исковата молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е възможно и необходимо като защитна мярка при съдебен спор. Затова практиката на BSLC е: ако се сключи предварителен договор, той следва да бъде изготвен от вещ правен специалист, който не само ще формулира ясно съществените клаузи, но и ще прецени дали в случая е необходимо вписване на искова молба за максимална защита на интереса на страната, особено при подозрение за паралелни преговори с други купувачи.

❗️ ВАЖНО! Предвиждането на задатък в рамките на предварителен договор, изготвен от адвокат, е значително по-сигурна и правно защитена форма от популярното в практиката „стоп-капаро“, което често се урежда с неофициален протокол или разписка, без конкретно обвързващо съдържание и правни последици. Задатъкът по смисъла на чл. 93 от Закона за задълженията и договорите служи не само като доказателство за сключен договор, но и като санкция – при виновно неизпълнение от страна на купувача той го губи, а при виновен отказ от страна на продавача последният е длъжен да го върне в двоен размер. Това осигурява реален баланс и защита за двете страни. За разлика от него, т.нар. „стоп-капаро“ или „резервационна такса“, изисквана от брокери, често не е обвързана със задължение за сключване на окончателна сделка, не носи санкционни последици при отказ, а понякога дори не се връща. Клиентите на BSLC са били неведнъж потърпевши от подобни ситуации, в които се оказва, че „стоп-капарото“ не е породило никакво правно задължение за продавача, а брокерът не носи отговорност, защото не е страна по сделката. Ето защо винаги препоръчваме: не плащайте нищо извън предварителен договор, без да се консултирате с адвокат!

Подготовка за сключване на сделка

Подготовката за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот е критичен етап, който не търпи компромиси, тъй като всяка пропусната проверка или недоглеждане може да доведе до сериозни правни, финансови и дори наказателноправни последици.

Съгласно чл. 18, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите, договорите за прехвърляне на собственост върху недвижим имот трябва да бъдат сключени под формата на нотариален акт, а чл. 264, ал. 1 от ДОПК изисква представяне на данъчна оценка от компетентната община към момента на сделката. Следователно страните трябва предварително да подготвят и съберат конкретни документи, като например:

1. Актуална скица на имота или схематичен план, издаден от съответната служба по геодезия, картография и кадастър – ако имотът е вписан в кадастралната карта.
2. Удостоверение за данъчна оценка, издадено от дирекция „Местни данъци и такси“ на общината, в чийто район се намира имотът.
3. Документ за собственост – нотариален акт, съдебно решение или друг годен титул.
4. Удостоверение за наследници, ако продавачът е наследник.
5. Удостоверение за липса на тежести, издадено от Агенция по вписванията – за да се провери дали имотът е ипотекиран, възбранен или обременен с ограничени вещни права.
6. Документ за семейно положение, особено ако става въпрос за продажба на имот, придобит по време на брак – по чл. 26 от СК.

Извън документалната страна, трябва да се прецени и фактическото състояние на имота – има ли незаконно строителство, съответства ли на описанието в кадастъра и нотариалния акт, има ли достъп, партиди за ток и вода, обитаван ли е от трети лица и др.

❗️Важно е също така страните да обсъдят и впишат всички уговорки още преди изповядване на сделката – цена, начин на плащане, дата на предаване на владението, отговорност за скрити недостатъци и т.н. Затова е крайно препоръчително преди финализиране на сделката да бъде извършена пълна правна проверка и да се изготви окончателният договор от опитен адвокат по недвижими имоти – само така се гарантира, че сделката ще е валидна, противопоставима и необременена.

Изповядване на сделка пред нотариус и сключване на договор за покупко-продажба под формата на нотариален акт

Изповядването на сделка с недвижим имот чрез нотариален акт е не просто формален етап от покупко-продажбата, а ключов юридически момент, при който се извършва деривативно прехвърляне на правото на собственост, съгласно чл. 18, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Именно на този етап се материализира окончателният договор за покупко-продажба и се осъществява преход на собствеността от продавача към купувача, при условие че са спазени изискванията за валидност на договора и правоспособност на страните.

Процедурата по изповядване започва с представяне на всички изискуеми документи пред нотариуса – удостоверение за данъчна оценка, скица или схема, документи за собственост, удостоверение за липса на тежести, декларации по ЗДДФЛ и чл. 25, ал. 8 ЗННД и др. Нотариусът е длъжен служебно да извърши редица проверки, включително по партидите на имота в Имотния регистър, по данните от Кадастъра и в публичните регистри на вещните тежести. Именно тук следва да се подчертае, че макар нотариалната сделка да е форма за действителност, тя не гарантира сама по себе си валидността и стабилността на придобиването. Причината е, че прехвърлянето е деривативен способ – то извлича правата на приобретателя от правата на праводателя и ако последният не е собственик или има порок в титула му, и новият собственик може да се окаже уязвим.

Както сочи класическата формула „nemo dat quod non habet“ (никой не може да прехвърли повече права, отколкото има), придобиването по нотариален акт не е абсолютно. Ако праводателят не е бил собственик или ако върху имота тежи вещно право на трето лице, което не е отразено или открито при проверката, съществува риск за приобретателя. Именно затова преди изповядване на сделката е от ключово значение извършването на задълбочена правна проверка от адвокат, включваща анализ на предходните сделки, идентичността на обектите, изрядността на предишните придобивни основания, както и проверка за висящи искови производства, възбрани, ипотеки, права на трети лица и пр.

В този смисъл, макар изповядването да е необходима и формално стабилна част от сделката, то не отменя нуждата от изрична правна сигурност, тъй като става дума за деривативен способ за придобиване на собственост, чието действие е зависимо от наличието и стабилността на правото у предишния собственик. Адвокатската защита тук не е излишна предпазна мярка, а изискване на правната логика – тя компенсира уязвимостите на нотариалната форма чрез юридическа експертиза и проверка на правния контекст на имота.

Данъци и такси - какви са те и кога се дължат

При всяка сделка с недвижим имот в България купувачът и продавачът следва да имат предвид няколко задължителни разхода, които произтичат както от фискалните задължения към общината, така и от самото осъществяване на нотариалното изповядване. Съгласно чл. 44 от Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ), прехвърлянето на право на собственост върху недвижим имот подлежи на облагане с местен данък, известен като "данък върху възмездното придобиване на имущество". Размерът на този данък се определя с наредба на съответния общински съвет и е между 2% и 3% от уговорената продажна цена или данъчната оценка – взема се по-високата от двете.

Този данък обикновено се заплаща от купувача непосредствено преди или в деня на нотариалното изповядване и е условие за осъществяване на сделката, тъй като нотариусът няма право да изповяда сделка, без представен платежен документ за платен местен данък. Това е част от задължителния комплект документи, които съгласно чл. 25, ал. 8 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност (ЗННД) следва да бъдат приложени към нотариалния акт.

Освен данъка, купувачът заплаща нотариална такса за изповядване на сделката по Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност. Тя се изчислява пропорционално на продажната цена или данъчната оценка, в зависимост от това кое е по-високо, и следва прогресивна скала. Примерно, при имот на стойност 100 000 лв., нотариалната такса ще бъде приблизително 600–700 лв., но при по-голяма стойност на имота тя може да надхвърли 1 500 лв.

Допълнително се заплаща такса за вписване на нотариалния акт в Имотния регистър към Агенцията по вписванията, която съгласно Тарифата за държавните такси към ЗКИР е 0.1% от стойността на сделката. Тази такса е отговорност на купувача и е предпоставка за противопоставимостта на придобитото право спрямо трети лица по смисъла на чл. 113 от Закона за собствеността (ЗС).

Важно е да се знае, че заедно с основните разходи, някои общини налагат допълнителни административни такси – напр. за издаване на удостоверения, справки, или при сделки с ограничено вещно право като право на строеж. Също така, ако сделката е сключена с участието на ипотека, се дължат и такси за учредяване и вписване на ипотеката, които също са обвързани с размера на обезпечаваното вземане.

Освен местния данък по чл. 44 ЗМДТ, при покупка на недвижим имот новият собственик следва да предвиди и задълженията, свързани с т.нар. такса за битови отпадъци (известна още като „такса смет“). Съгласно чл. 62 от Закона за местните данъци и такси, всяко лице, което притежава недвижим имот, дължи такса за съответната услуга, осигурена от общината – събиране, транспортиране, обезвреждане и поддържане на чистотата около имота.

Таксата смет се определя от общинския съвет в зависимост от местоположението на имота, начина на използване (жилищен, нежилищен, ваканционен и др.) и вида на обслужването, като формулата обикновено включва проценти върху данъчната оценка или фиксирана сума на квадратен метър. Размерът ѝ може да варира значително – напр. за жилищен имот в столичния район „Изгрев“ тя може да бъде под 1‰, докато в централни или курортни райони като Лозенец или Банско достига до 3–4‰ от данъчната оценка на имота годишно.

Такса смет се дължи за цялата календарна година, независимо кога е придобит имотът. Практиката показва, че при покупка на имот след 30 юни общините обикновено начисляват таксата пропорционално, но нормативно задължение за това няма, а задълженото лице по чл. 11 ЗМДТ е този, който е собственик към 1 януари на годината. Затова е препоръчително още в нотариалния акт страните да уредят в чия тежест ще бъде тази такса за съответната година, като изрично се включи уговорка за разпределяне или поемане от една от страните.

Важно уточнение е, че такса смет е годишно задължение, което се плаща към съответната община, обикновено на две или четири вноски – до 30 април и до 30 октомври (или на тримесечия). Ако не бъде платена навреме, се начисляват лихви, а в случай на продължително неплащане общината може да започне принудително събиране, включително чрез запорно изпълнение от НАП.

Поради това, в контекста на сделка с недвижим имот, съветваме клиентите на BSLC винаги да изискват справка от общината за дължими местни данъци и такси – включително данък сгради и такса смет – за последните 5 години, тъй като тези публични задължения се погасяват с 5-годишна давност, но могат да бъдат обект на принудително изпълнение върху самия имот, ако не са платени от предишния собственик.

Следователно, реалната цена на сделката далеч надхвърля договорената покупна цена и включва съществен финансов компонент, който изисква предварително планиране и консултация с вещ адвокат. Именно той ще изготви разчет на данъците и таксите, ще Ви предупреди за възможни фискални капани (напр. при сделки с наследствени имоти или дарения) и ще осигури, че сумите са платени в срок и по правилния ред, така че сделката да бъде не само валидна, но и ефективна спрямо държавата и третите лица.

Покупка и продажба на наследствен имот - особености

Покупката или продажбата на наследствен имот в България поставя редица юридически въпроси, свързани най-вече с легитимността на правото на собственост у лицето, което твърди, че е наследник. Основното правило е, че наследникът става собственик на наследствения имот само ако е приел наследството, съгласно чл. 48 от Закона за наследството (ЗН), който гласи: „Наследството се придобива с приемането му. Приемането произвежда действие от откриването на наследството.“. В тази разпоредба под "откриване на наследството" се разбира смъртта на наследодателя.

Приемането може да стане по два начина – изрично (с писмено заявление до районния съд по последния постоянен адрес на наследодателя – чл. 49, ал. 1 ЗН) или мълчаливо (чрез конклудентни действия, от които ясно личи, че лицето е приело наследството – например плодоползване от имота, отдаване под наем и т.н., съгласно чл. 49, ал. 2 ЗН. Важно е да се отбележи какво действие представлява приемане на наследството и какво не -съгласно тълкувателната практика на Върховния съд обикновеното ползване на имота НЕ Е равносилно на приемане на наследството). Ако такова приемане не е налице, наследникът не е действителен собственик и не може да извършва валидни разпоредителни сделки. Всяка такава сделка би била нищожна на основание чл. 26, ал. 2, предл. първо ЗЗД, поради липса на вещнопрехвърлително основание.

Съществуват и други специфични рискове при сделки с наследствени имоти:

– Честа съсобственост между наследници – ако не участват всички сънаследници, се прехвърлят само идеални части, а не целият имот, а даже е възможно сделката да се окаже относително недействителна спрямо някой от наследниците(ако не е получено съгласие напр.;

– Възможна реституция или наследствени претенции от неприети или оспорвани завещания – което може да направи сделката оспорима дори след изповядване;

– Неуредени данъчни или вещни тежести, които продължават да тежат върху имота независимо от промяната в собствеността.

Затова преди сключване на сделка с наследствен имот е абсолютно наложително да бъде извършена пълна правна проверка – включително за приемане на наследството, наличие на съсобственици, вещни тежести, съдебни спорове и всички документи по собствеността на наследодателя. Екипът на BSLC осигурява правна сигурност чрез задълбочена проверка на имота, както и съдействие при необходимост от доброволна или съдебна делба, изготвяне на предварителен договор или нотариален акт.

Покупка и продажба на имот в режим на семейна имуществена общност

При покупка или продажба на недвижим имот, който е част от съпружеската имуществена общност (СИО), съществуват няколко критични правни особености, които, ако бъдат пренебрегнати, могат да доведат до нищожност или унищожаемост на сделката, както и до сериозни финансови последици за купувача.

Съгласно чл. 21, ал. 1 от Семейния кодекс, вещите, придобити по време на брака чрез възмездни сделки, са съпружеска имуществена общност, освен ако не е уговорен режим на разделност. Това означава, че правото на собственост върху такива имоти принадлежи на двамата съпрузи съвместно и безразделно. В този контекст, никой от съпрузите не може самостоятелно да се разпорежда с имота, включително чрез продажба, дарение или учредяване на вещни права, без изричното съгласие на другия.

Разпоредбата на чл. 26, ал. 2 от Семейния кодекс изисква съгласието на съпруга за разпореждане със съвместно имущество да бъде дадено в писмена форма с нотариално заверен подпис, което представлява строго изискване за валидност. Това изискване важи не само за окончателния нотариален акт, но и за предварителния договор, когато той има за предмет имот, представляващ СИО.

При липса на изискуемото съгласие от другия съпруг, предварителният договор е относително недействителен спрямо него, а окончателната сделка – абсолютно нищожна, ако се извърши само от единия съпруг без надлежно представителство. В такива случаи купувачът не може да поиска обявяването на предварителния договор за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, а може само да търси връщане на платената сума, често чрез съдебен процес и изпълнително производство – с всички произтичащи разходи и рискове.

Важно е да се подчертае, че дори ако съпругът или съпругата са знаели за сделката и не са възразили устно, това не замества изискването за писмено нотариално заверено съгласие, което е елемент от фактическия състав на валидната сделка.

Следователно, при всяка сделка с имот, придобит по време на брак, купувачът трябва задължително да установи семейното положение на продавачите, както и дали имотът попада в режима на СИО, а ако е така – да изиска и провери наличието на надлежно съгласие. Най-сигурният начин това да бъде направено е чрез предварителна правна проверка и изготвяне на договорите от вещ адвокат, защото брокерите и нотариусите не носят отговорност за липсващи съгласия, освен за удостоверяване на подписите. Само адвокат, в изпълнение на задълженията си по чл. 6 и чл. 7 от Закона за адвокатурата, може да гарантира законосъобразността на сделката и защитата на Вашите интереси.

В практиката често се срещат ситуации, при които:

– Имотът е придобит преди брака, но с общи средства – може да има претенции за възмездна трансформация;

– Имотът е придобит по време на брака, но с дарение или наследство – той не е СИО (чл. 21, ал. 1 СК);

– Имотът е ипотекиран или обременен без съгласие на другия съпруг – може да се стигне до нищожност на тежестта.

Юридическият екип на BSLC предоставя пълна правна експертиза в такива казуси – от проверка на брачния режим до изготвяне и съгласуване на съгласие за продажба, защита от рискове при трансформация на лично имущество и вписване на всички релевантни актове. Това осигурява сигурност, че сделката няма да бъде атакувана по съдебен ред от другия съпруг.

Дарение на имот

При дарение на недвижим имот съществуват съществени особености както по отношение на формата и условията на сделката, така и спрямо възможните последици за дарителя, дарения и трети лица – включително наследници и кредитори. Именно поради тези причини дарението, макар и често възприемано като „по-лесна“ сделка, изисква сериозен правен анализ преди сключване.

На първо място, дарението на недвижим имот задължително се извършва чрез нотариален акт, съгласно чл. 18, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), в който се казва: „Договорите, с които се прехвърля собственост върху недвижими имоти, трябва да бъдат сключени с нотариален акт.“ Формалната страна на сделката е императивно условие за нейната действителност. Освен това, за разлика от продажбата, дарението е безвъзмездна сделка, поради което се прилагат и специалните разпоредби на чл. 225–227 ЗЗД, включително възможността за отмяна на дарението при неблагодарност на надарения или при изпадане на дарителя в нужда.

Дарението има и съществено значение за бъдещи наследствени отношения. Съгласно чл. 30 от Закона за наследството, при завещателни спорове или оспорване на запазена част от наследството, направените приживе дарения на определени наследници могат да бъдат „внесени“ обратно в наследствената маса чрез т.нар. намаляване на даренията. Това означава, че дори години след дарението, ако то нарушава запазената част на законни наследници, те могат да искат връщането му до нейното възстановяване.

Сделките с дарение също така подлежат на вписване в Имотния регистър съгласно чл. 112, б. „а“ от Закона за собствеността, като вписването има декларативно действие спрямо трети лица, но играе ключова роля за противопоставимостта на сделката. Ако дарението не бъде вписано, то може да не бъде признато при спор с кредитори или при възбрана върху имота.

Особено внимание следва да се обърне, когато имотът е семейна имуществена общност – в този случай, съгласно чл. 24, ал. 3 от Семейния кодекс, не може да бъде дарен от единия съпруг без съгласието на другия, тъй като това представлява разпореждане с общо имущество. При липса на такова съгласие сделката е относително недействителна спрямо неучаствалия съпруг, съответно неговите наследници.

Не на последно място, дарението има и фискални последици. Въпреки че в повечето случаи между роднини по права линия не се дължи данък, дарението подлежи на облагане с данък дарение по Закона за местните данъци и такси, когато се извършва между лица, които не са в изключените категории. Важно е предварително да се изчисли потенциалният размер на този данък, както и да се вземе предвид наличието на други разходи – нотариални такси, такси за вписване и държавни такси.

Договор за прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане

Особеностите на договора за прехвърляне на недвижим имот срещу издръжка и/или гледане произтичат от неговата правна природа като алеаторен, възмезден и формален договор, който съчетава вещноправно разпореждане с дългосрочно облигационно задължение. Това е типичен пример за правна сделка с деривативно възмездно придобиване, при която приобретателят черпи правото си от правната сфера на прехвърлителя, срещу задължение за бъдещи (или изключително рядко минали) грижи и издръжка.

Съгласно чл. 18, ал. 1 ЗЗД, договорът задължително се сключва под формата на нотариален акт, тъй като е налице прехвърляне на вещно право върху недвижим имот. Вписването в Имотния регистър по чл. 112, б. „а“ ЗС е задължително за противопоставимост на трети лица. От момента на изповядване на сделката собствеността преминава върху приобретателя, което означава, че правото е действително придобито, дори ако по-късно се докаже, че задълженията по договора не са изпълнени.

Но именно в това се крие правният риск за прехвърлителя – за разлика от дарението, този договор не може да се атакува от наследници със запазена част на основание чл. 30 ЗН, тъй като представлява възмездна сделка. Той обаче може да бъде развален по съдебен ред на основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД, ако приобретателят не изпълнява своите задължения в пълния обем, уговорен или произтичащ от естеството на договора. Прехвърлителят или неговите наследници могат да предявят иск за разваляне в 5-годишен срок от неизпълнението. В случай на разваляне, имотът се връща в патримониума на прехвърлителя, респективно на наследника, който е предявил иска, съгласно практиката на Върховния касационен съд.

Издръжката включва имуществени разходи (храна, лекарства, битови нужди), докато гледането е свързано с лични грижи и присъствие. Ако не е уговорено изрично, съдебната практика приема, че изпълнението може да бъде заместимо (осъществявано и от трети лица), но ако договорът е сключен intuitu personae (на личността), заместването е недопустимо – арг. от чл. 73 ЗЗД и ТР № 30/1981 г. ОСГК на ВС.

Съдебната практика подчертава, че издръжката и грижите трябва да са в съответствие с нуждите на прехвърлителя, независимо от неговите собствени средства. Невъзможността или нежеланието на приобретателя да изпълнява договора лично или чрез други лица, води до правна санкция – разваляне и обратно действие.

В заключение, този тип договор е високорисков за прехвърлителя, особено когато е в напреднала възраст или уязвимо състояние. Затова от съществено значение е адвокат с вещноправна експертиза да изготви договора, да предвиди механизми за защита (напр. запазване на право на ползване, уговорена невъзможност за разпореждане до изпълнение) и да даде ясна представа на страните за техните задължения, рискове и правни последици.

Трябва ли ни имотен адвокат при покупка или продажба на недвижим имот?

Разумният избор на адвокат при покупка или продажба на недвижим имот не е лукс, а необходимост, особено в условията на сложен правен режим, многопластови процедури и сериозни финансови залози. Зад една на пръв поглед „обикновена сделка“ често стоят житейски ситуации, в които дори малка грешка може да доведе до години съдебни спорове, значителни загуби или дори до загуба на собствеността. Именно затова ангажирането на опитен адвокат по вещно право от екипа на BSLC гарантира не само сигурност, но и стратегическа защита на интересите Ви от първата консултация до вписването на сделката в Имотния регистър.

❗️ Важно! Брокерите и нотариусите (независимо, че вторите са юристи) НЕ са длъжни, нито са правно ангажирани да проверяват дали една сделка е унищожаема (относително недействителна), висящо недействителна или нищожна. Сключването на сделка с недвижим имот без адвокат е като пътуване без застраховка – може и да мине успешно и нищо да не стане, но ако не мине, последствията са тежки. Брокерите не носят отговорност за правната валидност на сделката – тяхната роля е посредническа, не юридическа - и 99% от брокерите в България се интересуват само и единствено да си вземат комисионната. Нотариусите, макар и юристи, удостоверяват факта на сделката, но не правят пълна правна проверка на нейното съдържание или история. Те не са длъжни да установят дали случайно сделката няма да се окаже относително недействителна спрямо някое трето лице. В резултат се стига до множество съдебни дела срещу нотариуси и брокери за нанесени имуществени вреди – дела, които често продължават 2–3 години и струват многократно повече от една навременна правна консултация. Само адвокатът по имотно право има задължението по чл. 6 и чл. 7 от Закона за адвокатурата да защити Вашите интереси чрез цялостна правна проверка и анализ на рисковете, които остават скрити за всички други участници в сделката. Консултацията с адвокат не е излишен разход – тя е единствената гаранция за правна сигурност.

На първо място, адвокатът извършва задълбочена проверка на правния статус на имота. Той установява дали продавачът е законен собственик, дали върху имота има вписани възбрани, ипотеки, вещни права на трети лица или незаличени тежести (чл. 483 ГПК, чл. 112 ЗС). В практиката често се срещат случаи, при които продавач е само един от няколко наследници, а останалите не са дали съгласие – ситуация, която прави сделката изцяло оспорима.

На второ място, адвокатът идентифицира проблеми, свързани с кадастъра и устройството на територията – несъответствия между описанието на имота и реалното му състояние, строежи без разрешение, неотразени разширения или промени в предназначението. Това е особено важно при сделка с ипотечен кредит, тъй като банките изискват абсолютна юридическа яснота.

Трето, при съсобствен имот или съсобственост между съпрузи, адвокатът проверява дали всички необходими съгласия са налице (чл. 32 ЗС, чл. 26 СК). Така се избягват случаи, в които единият съсобственик оспорва сделката след подписването ѝ.

Четвърто, адвокатът съставя предварителен договор, който включва реални срокове, яснота за предаване на владението, задължение за заличаване на тежести, неустойки при забава и правни механизми при неизпълнение (чл. 19 ЗЗД). Грешно формулиран предварителен договор води до непризнати плащания, загуба на задатък или нищожност на основния договор.

Пето, при покупка на имот от публична продан или ЧСИ, адвокатът Ви защитава в случай на конкуренция, обжалване на възлагателното постановление (чл. 435, ал. 3 ГПК) или при проблем с владението и въвеждането (чл. 498 ГПК). Това е изключително чувствителна част от сделките с принудително продадени имоти, особено в София, Бургас, Варна и Пловдив, където има засилен интерес към имоти от ЧСИ.

Шесто, адвокатът преговаря с банката при ипотечно кредитиране, преглежда условията по договора за кредит, уговаря реалистични срокове за разплащане и следи за правилното учредяване и вписване на ипотеката (чл. 173 ЗЗД, чл. 167 ЗЗД).

Седмо, той следи за валидната форма на договора за покупко-продажба – нотариален акт, съдържащ всичките изискуеми елементи и придружаваща документация като данъчна оценка, удостоверение за тежести, скица и схема (чл. 18 ЗЗД, чл. 569 ГПК).

И накрая – адвокатът Ви защитава след сделката, ако се появят скрити тежести, претенции от трети лица или недобросъвестни съседи. Това включва водене на искови производства за собственост, отстраняване на нарушения на владение, искове по чл. 108 ЗС (ревандикация) или чл. 109 ЗС (защита срещу смущения).

С помощта на BSLC, Вие получавате не просто юридическа помощ, а цялостна защита, гарантирана от нашата правоспособност, съобразена със спецификата на Вашата ситуация – без значение дали купувате първи имот, инвестирате в градски апартамент или продавате наследствен имот с комплексно минало. 🏡⚖️ Ако имате въпроси – нашите адвокати са тук, за да отговорят.

Ама адвокатите често ни плашат за разните рискове, защото искат да си вземат "таксата". Има ли истина в тях изобщо?

Съществува разбираемо недоверие у някои клиенти, че адвокатите „преувеличават рисковете“, за да обосноват хонорара си. Но правната действителност при сделките с недвижими имоти е далеч по-сложна, отколкото изглежда на пръв поглед.

Съгласно чл. 18, ал. 1 ЗЗД сделките с недвижими имоти трябва да бъдат извършвани с нотариален акт – но това не означава, че самото наличие на такъв акт прави сделката неоспорима или валидна спрямо всички. Един имот може да изглежда изряден в кадастъра и вписванията, но да бъде обременен със скрити вещни тежести, да има висящ иск за собственост, неподписано съгласие на съпруг или неправилно вписана граница – и това прави собствеността формално „съществуваща“, но правно уязвима.

Когато адвокатът Ви обръща внимание на потенциални опасности, той не „плаши“, а упражнява законово задължение, което ако не изпълни добросъвестно, е основание за обезщетение в полза на клиента, за разлика от дейността на брокерите и нотариусите. По силата на чл. 6 от Закона за адвокатурата той дължи лоялност към клиента и отговорност за дадения съвет. Затова ще посочи всички рискове – включително и тези, които не са очевидни – защото в случай на оспорване именно адвокатът носи отговорност за непълна консултация, а не брокерът или нотариусът.

Рисковете не са измислени – те са реални, доказуеми и често срещани в практиката. Един често срещан пример: клиент купува имот, без да е проверено, че към момента на продажбата продавачът има висящ бракоразводен процес и имотът попада в режим на съпружеска имуществена общност. Сделката изглежда валидна, но е относително недействителна спрямо неучаствалия съпруг и подлежи на отмяна.

Следователно – не адвокатът Ви плаши, а действителността изисква внимателна правна преценка. Защото след подписването на нотариалния акт вече не е време за съмнения, а за защита – която може да е невъзможна, ако не сте се консултирали навреме.