ВНЖ в Болгарии при покупке недвижимости иностранцем

В последние годы всё больше людей стремятся получить вид на жительство в Европе через покупку недвижимости — способ, который позволяет не только обзавестись собственным жильём, но и обеспечить себе законное пребывание в стабильной стране. Однако в 2024–2025 годах большинство популярных направлений значительно ужесточили или полностью отменили такие схемы. Программа «золотой визы» в Португалии более не предусматривает инвестиции в жильё; в Испании её упраздняют окончательно с апреля 2025 года; в Греции минимальный порог вложений вырос до 400 000–800 000 евро в зависимости от региона. На этом фоне Болгария остаётся почти единственным государством ЕС, где ВНЖ через покупку недвижимости не только сохраняется, но и действует на юридически понятной и практической основе.

Болгарское законодательство предоставляет иностранцам право на получение разрешения на пребывание при приобретении недвижимости стоимостью от 600 000 левов (примерно 306 000 евро). Важная особенность: при соблюдении всех условий — подтверждённый доход, обеспеченное проживание, отсутствие угрозы для общественного порядка — компетентные органы обязаны выдать ВНЖ. На практике это означает почти гарантированное получение разрешения на пребывание сроком до одного года с правом ежегодного продления. В условиях, когда большинство других стран ЕС либо требуют гораздо больших инвестиций, либо вовсе закрыли доступ, Болгария выделяется как самый реальный и надёжный путь к легализации через жильё.

Помимо минимального барьера входа, Болгария предлагает и другие преимущества. Умеренная стоимость жизни, тёплый климат, развитая инфраструктура, близость к морю и горным курортам делают страну особенно привлекательной для пенсионеров, семей с детьми и фрилансеров. При этом недвижимость остаётся доступной: качественное жильё вблизи морского побережья можно приобрести за сумму, в разы меньшую, чем в аналогичных регионах Испании, Италии или даже Хорватии. Это делает вопрос «стоит ли покупать квартиру в Болгарии» риторическим для тех, кто ищет не только жильё, но и статус в ЕС.

Также важно, что ВНЖ в Болгарии может быть надёжной основой для дальнейшей легализации. После пяти лет проживания иностранцы вправе претендовать на статус долгосрочно проживающего в ЕС (ДВЖ), а спустя десять лет — на постоянное проживание (ПМЖ) и натурализацию. Законодательство Болгарии предусматривает доступные процедуры получения гражданства, особенно для граждан России, Украины и других стран СНГ, с возможностью сохранения культурной и языковой близости. Таким образом, покупка недвижимости здесь — не просто вложение в квадратные метры, а стратегическое решение с долгосрочными последствиями.

В обстановке, когда ВНЖ в Европе всё чаще становится привилегией исключительно для сверхбогатых, Болгария предлагает сбалансированную, доступную и юридически защищённую альтернативу. Если вы ищете, где в ЕС проще, дешевле и реалистичнее всего получить вид на жительство через покупку недвижимости, то Болгария — очевидный и обоснованный выбор.

⚖️ Почему без профильного юриста оформление ВНЖ по недвижимости — риск.
‍
Получение ВНЖ в Болгарии через покупку недвижимости требует не только юридически чистой сделки, но и соответствия строгим требованиям закона: вложение минимум 600 000 лв., отсутствие обременений, доказуемый источник средств, возможность регистрации адреса. Эти детали не входят в обязанности нотариуса, но именно они становятся причинами отказов МВД.
Команда BSLC (Black Sea Law Counsel) — это лицензированные юристы, специализирующиеся на миграционном и инвестиционном праве. Мы проверяем объекты, оформляем безопасные сделки, подготавливаем нотариальные акты с учётом требований ЗЧРБ и ППЗЧРБ, обеспечиваем регистрацию, легализацию и сопровождение до получения личной карты.

🛡 С нами вы не просто покупаете недвижимость — вы надёжно инвестируете в законный и устойчивый статус проживания в ЕС.

Как можно оформить ВНЖ по недвижимости в Болгарии?

Правовое основание для получения разрешения на продолжительное пребывание (ВНЖ) на этом основании закреплено в ст. 24, ч. 1, п. 19 Закона об иностранцах в Республике Болгария, где указано:

📜 ст. 24, ч. 1, п. 19 Закона об иностранцах в Республике Болгария: Разрешение на продолжительное пребывание по недвижимости может быть предоставлено иностранцу, который вложил сумму не менее 600 000 левов — на каждого иностранца — для приобретения права собственности на недвижимое имущество на территории Республики Болгария либо является владельцем более 50 % капитала болгарского торгового общества, вложил указанную сумму в уставный капитал, и в результате общество приобрело имущество на такую же сумму; на дату подачи заявления иностранцем или юридическим лицом эта сумма должна быть полностью оплачена и поступить на счёт в болгарском лицензированном кредитном учреждении; если имущество приобретено с использованием заёмных средств, непогашенная часть займа не должна превышать 25 %.

Таким образом, обязательные требования включают:

1. 🔹 Инвестиция в недвижимость на сумму не менее 600 000 левов (примерно 306 000 евро) на одного иностранца. Собственность может быть оформлена напрямую на физическое лицо или через болгарскую компанию, где иностранец владеет более 50 % капитала.
2. 🔹 Полная оплата - средства должны быть фактически переведены на счёт в болгарском банке к моменту подачи заявления. Нельзя использовать рассрочку, если более 25 % суммы покрывается заёмными средствами.
3. 🔹Право собственности - недвижимость должна быть зарегистрирована в Имотния регистър на имя заявителя либо на компанию, соответствующую указанным критериям.

Кроме указанного в чл. 24, ч. 1, т. 19, заявитель должен исполнить и общие требования, указанные в ст. 26 ППЗЧРБ:

• подтвердить наличие доходов, достаточных для проживания без обращения за соцпомощью;
• иметь медицинскую страховку, действующую на территории Болгарии;
• зарегистрировать адрес проживания в стране.

Каковы этапы получения и оформления ВНЖ в Болгарии на основании покупки недвижимости?

Получение ВНЖ в Болгарии на основании покупки недвижимости — это поэтапный процесс, который сочетает в себе юридические формальности и практические действия. При соблюдении всех требований законов ЗЧРБ, ЗС, ЗЗД, ЗНД и ЗКИР процедура может быть пройдена без осложнений. Однако важно не пропустить ключевые шаги, от которых напрямую зависит успех: от выбора объекта до получения личной карты.

Ниже перечислены основные этапы с акцентом на реальные потребности заявителя и юридические нюансы:

1. Поиск объекта и заключение предварительного договора

Первый шаг — это выбор подходящей недвижимости и заключение предварительного договора купли-продажи (предварителен договор). Этот документ фиксирует основные договорённости сторон: цену, срок, условия расчёта и готовность перейти к нотариальному оформлению. Он не передаёт право собственности, но юридически обязывает стороны выполнить сделку при наступлении оговорённых условий — аналогично ст. 19 Закона о обязательствах и договорах (ЗЗД).

💡 Совет: При выборе объекта убедитесь, что:

• объект имеет акт 16 (разрешение на эксплуатацию);
• продавец действительно зарегистрирован как собственник в Имотния регистър;
• отсутствуют ипотеки, аресты или другие обременения.

Предварительный договор должен содержать:

• точные данные сторон;
• кадастровое описание объекта;
• цену в левах;
• способ и срок оплаты;
• условия расторжения;
• дата подписания нотариального акта.

📌 Важно: даже если расчёт будет производиться в евро, в договоре сумма должна быть указана в болгарских левах — это требование Закона о БНБ (чл. 25, ал. 2 ЗБНБ), и нарушение может сделать сделку юридически нестабильной.

Этот этап — фундамент всего процесса. Грамотно составленный предварительный договор защитит ваши интересы и создаст прочную правовую основу для следующих шагов.

2. Получение кода БУЛСТАТ или регистрация фирмы при покупке земли

После заключения предварительного договора иностранному гражданину необходимо зарегистрироваться в Болгарии как будущему собственнику недвижимости. До получения ВНЖ он не может иметь ЛНЧ, но обязан получить временный налоговый номер от НАП и код по регистру БУЛСТАТ.

🔹 Физическое лицо, приобретающее квартиру, должно:

• подать заявление в Агенцию по вписванията;
• приложить заверенный перевод паспорта;
• предоставить предварительный договор или нотариальный акт (если уже оформлен);
• уплатить государственную пошлину;
• получить код по БУЛСТАТ — уникальный 9-значный идентификатор.

Правовое основание — чл. 3, ал. 1, т. 6 и 7 Закона за Регистър БУЛСТАТ, согласно которому иностранные физические лица, не имеющие ЕГН и владеющие недвижимостью, обязаны регистрироваться.

🔹 Если приобретается земля, иностранец не может быть её прямым собственником. В этом случае:

• учреждается болгарское юридическое лицо (обычно ЕООД);
• вносится уставной капитал;
• фирма регистрируется в Торговом регистре;
• осуществляется сделка на имя компании.

📌 Важно: фирма должна быть 100 % болгарским юридическим лицом (с болгарским адресом, уставом, банковским счётом). Собственником и управителем может быть иностранец.

💡 После регистрации БУЛСТАТ используется как идентификатор при сделке у нотариуса и для последующего оформления собственности. Этот этап юридически необходим для корректного оформления акта и соблюдения закона.

3. Безопасная сделка у нотариуса

После выбора объекта и получения кода по БУЛСТАТ наступает самый важный момент — подписание нотариального акта (окончательного договора купли-продажи) и вписывание сделки в Имотния регистър. Именно с этого момента вы становитесь юридическим собственником недвижимости в Болгарии.

📜 Что такое нотариальный акт

Нотариальный акт — это документ, удостоверяющий переход права собственности. Он составляется и подписывается в присутствии нотариуса с компетенцией в районе, где находится объект. С юридической точки зрения это не просто договор — это единственный документ, создающий вещное право.

Только после подписания этого документа и его регистрации в Имотном регистре (Службе по вписваниям) вы становитесь законным собственником объекта. Сделка подлежит удостоверению нотариусом по месту нахождения недвижимости, в соответствии со ст. 569–578 Гражданского процессуального кодекса Болгарии и Законом о нотариусах и нотариальной деятельности (ЗНД).

🔍 На что обратить внимание

✅ Нотариус обязан:

• проверить право собственности продавца;
• сверить кадастровые данные и наличие актов 14, 15 и 16;
• проверить уплату налогов по чл. 264, ал. 1 ДОПК (удостоверение от общины).

🔐 Выбор нотариуса — критически важный шаг

Особое внимание следует уделить выбору нотариуса, особенно если вы:

• гражданин России, Беларуси или Украины;
• планируете оплату сделки из иностранного банка или за пределами ЕС;
• оформляете сделку по доверенности;
• проводите расчёт между двумя нерезидентами в иностранной валюте.

⚠️ Не каждый нотариус согласится заверить сделку, если:

• расчёт проводится в иностранной валюте (евро, доллар);
• расчёт не проходит через болгарскую банковскую систему;
• используется доверенность, выданная за пределами Болгарии;
• сделка предполагает расчёт между двумя нерезидентами.

⚠️ Важно: что нотариус не обязан проверять, но критично для ВНЖ

• 🏗 Наличие Акт 16 (разрешения на ввод в эксплуатацию) — нотариус не проверяет, получил ли объект статус «годного для проживания». При отсутствии такого акта вы не сможете зарегистрировать адрес и подать на ВНЖ;
• 💶 Реальная сумма вложений — нотариус удостоверяет сумму в нотариальном акте, но не проверяет, действительно ли вы вложили минимум 600 000 лв. и имеются ли документы, подтверждающие это;
• 📜 Происхождение средств — нотариус не проверяет источник происхождения денег. МВД потребует подтверждение при подаче на ВНЖ (банковские переводы, справки и пр.);
• 🏘 Соответствие кадастровой информации — нотариус не обязан сверять, соответствует ли объект кадастровой карте и актуальному плану, что может повлечь проблемы при регистрации;
• 🔍 История объекта и потенциальные реституции — нотариус проверяет текущие тяжести, но не анализирует всю историю владения и возможные юридические споры;
• 🛏 Возможность регистрации адреса проживания — нотариус не проверяет, можно ли зарегистрироваться по этому адресу (например, в случае с грубым строежем или неразрешённым объектом).

Надёжный нотариус:

• принимает платежи из третьих стран (например, из банков Грузии, ОАЭ);
• работает с доверенностями, выданными в консульствах;
• ориентирован на практику с гражданами СНГ;
• может предложить безопасный способ расчёта: аккредитив, нотариальный депозит, доверенное лицо в Болгарии.

💰 Валюта расчёта и правовая позиция

Согласно ст. 25, ч. 2 Закона о Болгарском народном банке (ЗБНБ), официальным платёжным средством в стране пока является болгарский лев. (С 01.01.2026, может быть евро) Это означает, что:

• расчёт в иностранной валюте допустим только при наличии соответствующего основания;
• большинство нотариусов требуют указывать цену сделки в левах и подтверждение оплаты через болгарский банк.

Платёж может быть осуществлён:

• с личного счёта в болгарском банке;
• с иностранного счёта в случае, если нотариус принимает такую практику;
• между резидентами РФ/Украины внутри соответствующего государства— только по индивидуальному согласованию с нотариусом (рисковый вариант).

📑 Документы для нотариального оформления сделки:

1. Паспорт покупателя и его нотариально заверенный перевод;
2. Код БУЛСТАТ покупателя;
3. Предварительный договор (если заключался);
4. Подтверждение происхождения и перевода средств (банковские извлечения, платёжные наряды);
5. Актуальная выписка из кадастра (скица на имота), выданная Службой по геодезии, картографии и кадастру;
6. Удостоверение по ст. 264, ч. 1 ДОПК, подтверждающее отсутствие задолженностей по местным налогам;
7. Налоговая оценка объекта (оценъчен акт), выданная общиной;
8. Сертификат об отсутствии обременении (удостоверение за тежести);
9. Декларации продавца и покупателя по образцам, предусмотренным ЗНД и ЗКИР.

🖋 Процедура

• Стороны появляются у нотариуса в согласованную дату;
• Подписывают окончательный договор купли-продажи;
• Производится окончательный расчёт;
• Нотариус удостоверяет сделку и регистрирует акт в Имотном регистре (в течение 3 рабочих дней).

После того как нотариус удостоверит договор купли-продажи, наступает следующий этап — регистрация нотариального акта в Имотном регистре. Это государственная система, в которой официально регистрируются вещные права на недвижимость в Болгарии. Без вписвания акта в этот реестр переход права собственности юридически не считается завершённым.

🏛 Регистрация в Имотном регистре

По закону нотариус обязан сам подать нотариальный акт на вписвание в течение 3 рабочих дней с даты подписания. Регистрация осуществляется в Службе по вписваниям по месту нахождения объекта. При этом:

• нотариус прикладывает все документы, удостоверяющие законность сделки;
• регистратор проверяет право продавца, отсутствие тяжестей и соблюдение всех условий;
• после вписвания объект получает уникальный номер партиды, который становится официальным идентификатором прав собственности.

📌 Важно: только после регистрации можно использовать недвижимость как основание для подачи заявления на визу D и получения ВНЖ.

4. Подготовка для визы D

После оформления сделки и регистрации права собственности следующим шагом является подача заявления на визу типа D — это национальная долгосрочная виза, позволяющая находиться в Болгарии более 90 дней и оформлять разрешение на пребывание (ВНЖ) на месте. Основание — инвестиция в недвижимость по чл. 24, ал. 1, т. 19 ЗЧРБ.

Визу D можно получить только за пределами Болгарии — в болгарском консульстве по месту вашего постоянного или временного проживания.

🗂 Какие документы потребуются для обращения в консульство

Согласно чл. 15, ал. 1 и ал. 2 от Правилника за прилагане на ЗЧРБ, к заявлению прилагаются:

1. Заявление по образцу, заполненное латиницей;
2. Цветная фотография паспортного формата (35×45 мм);
3. Заграничный паспорт, действующий не менее 6 месяцев от даты подачи, с минимум двумя свободными страницами;
4. Нотариальный акт о собственности и удостоверение за вписване из Имотного регистра;
5. Документы, подтверждающие наличие достаточных средств — выписки со счёта, справки о доходах (ст. 26, ал. 1, т. 2 ППЗЧРБ);
6. Медицинская страховка, действующая на территории Болгарии и покрывающая неотложную помощь и госпитализацию;
7. Справка об отсутствии судимости, легализованная и переведённая на болгарский язык;
8. Документ о наличии жилья — нотариальный акт или договор аренды;
9. Подтверждение оплаты консульского сбора (в зависимости от страны);
10. Переводы всех документов на болгарский язык, заверенные присяжным переводчиком.

💡 Особенности для граждан России и Украины:
– документы, выданные в вашей стране, подлежат легализации (апостиль или консульское заверение);
– справка о несудимости действительна только 6 месяцев с даты выдачи;
– перевод необходимо выполнять у аккредитованного переводчика с заверением в консульстве или Министерстве иностранных дел Болгарии.

📍 Куда обращаться

• В России — в Генеральное консульство Болгарии в Москве, Санкт-Петербурге;
• В Украине — в консульства в Киеве, Одессе и Львове;
• В других странах — в соответствующее болгарское консульство по стране гражданства или по стране, в которой у заявителя имеется вид на жительство.

⏳ Срок рассмотрения визы D — до 35 рабочих дней, но может быть продлён. Рекомендуется подавать заявление минимум за 45 дней до планируемой поездки.

После получения визы D вы можете въехать в Болгарию и перейти к следующему этапу — подаче документов на ВНЖ на месте.

5. Въезд и подача на ВНЖ

После получения визы типа D вы можете въехать в Болгарию в течение срока её действия (обычно до 6 месяцев) и завершить процедуру получения разрешения на продолжительное пребывание (ВНЖ). Этот этап осуществляется в территориальном отделе «Миграция» МВД Болгарии, соответствующем адресу вашей регистрации.

📌 Срок подачи заявления

В соответствии с чл. 15, ал. 2 ППЗЧРБ, заявление о выдаче разрешения на пребывание должно быть подано в течение срока действия визы D, но не позднее чем за 2 месяца до её истечения.

🗂 Документы, необходимые для подачи:

1. Заявление по образцу, подаваемое лично;
2. Заграничный паспорт с визой D;
3. Цветная фотография (3,5×4,5 см);
4. Нотариальный акт о собственности на недвижимость и удостоверение о вписванe;
5. Удостоверение из болгарского банка, подтверждающее полную оплату 600 000 лв.;
6. Документы о доходах, подтверждающие наличие средств для проживания (выписки, справки);
7. Медицинская страховка, действующая на территории Болгарии;
8. Документ о регистрации адреса проживания — удостоверение о постоянном адресе (удостоверение за постоянен и настоящ адрес);
9. Документ об уплате государственной таксы;
10. Квитанция о подаче документов на ЛНЧ, если получаете его одновременно.

🧾 Все иностранные документы подлежат переводу на болгарский язык и заверению присяжным переводчиком. В случае подачи документов по доверенности — необходимо нотариально заверенное полномочие.

🧑‍💼 Сроки и результат

Согласно чл. 16 ППЗЧРБ, МВД рассматривает заявление в течение 14 рабочих дней (в некоторых случаях до 30 дней). При одобрении вы получаете разрешение на продължително пребиваване (ВНЖ) сроком на 1 год, которое может быть ежегодно продлено при наличии основания.

Затем оформляется и выдаётся лична карта на чужденец — пластиковый документ, подтверждающий право на пребывание, аналог внутреннего паспорта.

С этого момента вы становитесь полноправным владельцем ВНЖ в Болгарии, с правом проживания, регистрации автомобиля, банковского обслуживания и других прав, предусмотренных законодательством.

Какие подводные камни существуют при оформлении ВНЖ в Болгарии на основании покупки недвижимости?

Оформление ВНЖ по инвестиции в недвижимость в Болгарии, несмотря на чёткую законодательную рамку (чл. 24, ал. 1, т. 19 ЗЧРБ), сопряжено с рядом юридических и практических рисков, игнорирование которых может привести к отказу в выдаче разрешения на пребывание или невозможности использовать имущество как основание для ВНЖ.

Наиболее критичный вопрос — точная сумма, указанная в нотариальном акте. Закон требует, чтобы иностранец вложил не менее 600 000 левов, причём вся сумма должна быть документально подтверждена и переведена на счёт в болгарском банке. Если в нотариальном акте указана сумма ниже этого порога (например, заниженная стоимость для снижения налога), МВД откажет в предоставлении ВНЖ, даже если фактически была уплачена большая сумма. Поэтому цена, указанная в акте, должна полностью соответствовать реальной и задокументированной оплате.

Другой критический аспект — проверка объекта на обременения. Перед подписанием акта необходимо получить удостоверение за тежести (удостоверение для отсутствия обременения) из Имотного регистра. Оно покажет, имеются ли на имуществе ипотеки, аресты, запреты на отчуждение и др. Если сделка была совершена без учёта таких обременений, ВНЖ может быть отказано, а сделка — оспорена.

Следует также внимательно проверить:

• наличие Акт 16 (разрешения на эксплуатацию) — без него невозможно легально зарегистрировать адрес;
• соответствие объекта кадастровому плану — расхождения приведут к отказу в регистрации;
• юридический статус земли — иностранцы не вправе приобретать землю вне городских участков без регистрации компании;
• наличие налоговых задолженностей у продавца — сделка не может быть оформлена без удостоверения по чл. 264 ДОПК;
• полное завершение расчётов и прозрачность происхождения средств.

Дополнительно, нотариусы не всегда работают с доверенностями, выданными за границей, и могут отказать в заверении сделки при отсутствии личного присутствия. Также не все нотариусы готовы указывать цену в валюте или заверять расчёты, проведённые вне болгарской банковской системы — это особенно актуально для граждан России и Украины.