Подводные камни сделок с недвижимостью в Болгарии в 2026 году

Ниже представлен точный, последовательный и полный перевод на русский язык, адаптированный для русскоязычной аудитории без сокращений и без утраты смысла, с сохранением логики, объёма и структуры исходного текста. Использованы минимальные эмодзи и умеренные булет-пойнты исключительно для читабельности, без упрощения содержания.

Покупка или продажа недвижимости в Болгарии в 2026 году всё реже является «рутинной сделкой» и всё чаще превращается в сложный многоэтапный процесс, в котором один неверный шаг может обернуться годами судебных споров, потерей значительных денежных средств или фактической блокировкой права собственности 🏠⚖️. Рынок остаётся активным, цены — высокими, а интерес — устойчивым как со стороны болгарских, так и иностранных покупателей. В результате формируется среда, в которой поспешность, доверие «на честное слово» и недооценка юридических деталей превращаются в реальный и ощутимый риск.

В практике всё чаще встречаются ситуации, когда покупатели подписывают предварительные договоры без проведения полной правовой проверки права собственности, полностью полагаются на агентство недвижимости или нотариуса, либо переводят значительные суммы денег, не имея ясного понимания, каким образом и в какой момент они реально приобретут право собственности. С другой стороны, продавцы нередко недооценивают налоговые последствия сделки, сроки и обязательства после продажи, а также свою ответственность по декларированию, уплате местных налогов и устранению обременений по объекту.

В 2026 году дополнительным фактором становится усиленное внимание к мошенничеству с недвижимостью 🚨 — как к классическим схемам с поддельными доверенностями и двойными продажами, так и к более «тонким» практикам, связанным с предварительными договорами, резервационными таксами, неясными формулировками договорных условий и психологическим давлением с целью вынудить покупателя принять «быстрое решение». В крупных городах, таких как София и Бургас, эти риски проявляются особенно отчётливо, однако они не обходят стороной и небольшие населённые пункты, где люди, стремясь сэкономить, часто отказываются от юридической консультации с квалифицированным адвокатом по делам о мошенничестве с недвижимостью, что в дальнейшем может обойтись чрезвычайно дорого.

Крайне важно понимать, что нотариальный акт сам по себе не является «магической защитой», а лишь финальным этапом одного длительного процесса. Этот процесс должен начинаться значительно раньше — с проверки документов, истории объекта, способа его приобретения, наличия обременений, представительной власти сторон, а также с чёткого планирования всех платежей и сопутствующих расходов. При этом роль адвоката по недвижимости не носит формального характера, а является стратегической. Адвокат не подменяет нотариуса, а защищает интересы клиента ещё до совершения необратимых юридических действий ⚖️.

В нашей практике по сопровождению сделок с иностранными покупателями часто возникает вопрос допустимости приобретения земельного участка. В одном из случаев клиент, не являющийся гражданином Болгарии, намеревался приобрести дом с прилегающим двором. Уже на этапе правовой проверки было установлено, что прямое приобретение земли физическим лицом — гражданином третьего государства — несёт серьёзный риск ничтожности сделки. В сжатые сроки мы зарегистрировали болгарское торговое общество, подготовили всю корпоративную и банковскую документацию и организовали нотариальное оформление сделки от имени компании. В результате клиент законно приобрёл недвижимость, без обхода закона и без будущих правовых рисков.

Настоящая статья создана именно с этой целью — провести покупателей и продавцов через реальные «ловушки» рынка недвижимости Болгарии в 2026 году, без излишней теории, но с акцентом на практические риски, которые ежедневно приводят к проблемам и спорам. Ниже мы подробно рассмотрим 10 ключевых рисков, на которые необходимо обязательно обратить внимание при покупке или продаже недвижимости в Болгарии, а также способы их своевременного выявления и управления, а именно:

уверены ли мы, что продавец действительно является собственником объекта и вправе его продавать;
существуют ли скрытые сособственники, наследники или права третьих лиц, неочевидные на первый взгляд;
что именно реально проверяется при покупке недвижимости и что часто остаётся вне поля зрения покупателя;
что проверяет нотариус и почему это не равно полной правовой безопасности;
какие мошеннические схемы и уловки наиболее часто используются при заключении предварительных договоров;
в какой момент перевод денежных средств превращается в необратимую проблему, а не в шаг к сделке;
достаточно ли роли нотариуса для защиты от мошенничества с недвижимостью;
какие риски скрывает покупка недвижимости через агентство без самостоятельной юридической защиты;
кто фактически оплачивает налоги, сборы и расходы при сделке купли-продажи;
что необходимо сделать после продажи недвижимости, чтобы избежать будущих проблем и санкций.

Собственность, обременения и история объекта — надёжен ли предмет сделки?

До любых переговоров о цене, сроках и способах оплаты ключевым вопросом при покупке или продаже недвижимости является вопрос о том, является ли сам объект как юридический объект «чистым» и пригодным для совершения сделки. На практике самые серьёзные проблемы возникают не из-за плохо согласованной цены, а из-за того, что уже после подписания нотариального акта выясняется - продавец не является единственным собственником, не вправе распоряжаться всем объектом или на недвижимость существуют права третьих лиц, которые становятся известны слишком поздно.

Кто в действительности является собственником недвижимости и может ли он её продать?

Первая и обязательная проверка заключается в установлении того, обладает ли лицо, выступающее в роли продавца, действительным и законно приобретённым правом собственности. Закон допускает приобретение права собственности исключительно способами, прямо предусмотренными законом — посредством сделки, по давности или иными законными основаниями. Это означает, что недостаточно просто предъявить «какой-то нотариальный акт»: необходимо проследить весь способ приобретения недвижимости и убедиться, что каждая предыдущая сделка или правовое основание были юридически действительными и способны породить вещно-правовой эффект.

Особое внимание требуется в отношении объектов, приобретённых по наследству, по приобретательной давности или на основании констативного нотариального акта, поскольку риск оспаривания в таких случаях существенно выше. При наличии неурегулированных наследственных отношений, спорной давности или сделки, заключённой с нарушением установленной формы, покупатель может остаться с нотариальным актом, но без устойчивого права собственности в случае судебного спора.

Не менее важным является вопрос о том, действует ли продавец лично или через представителя. Представительство — одна из классических зон риска в сделках с недвижимостью. Если договор заключается лицом без надлежащей представительной власти либо с превышением предоставленных полномочий, сделка не порождает ожидаемых последствий, если только она не будет надлежащим образом подтверждена. Причём такое подтверждение должно быть совершено в той же форме, что и само уполномочивание. Практический вывод очевиден - обещания в духе «потом подтвердим» не защищают покупателя и не оправдывают осуществление платежей до полного выяснения вопроса представительной власти.

В практике BSLC мы нередко помогаем иностранным покупателям, которые уже достигли договорённостей, но сталкиваются с неожиданными банковскими ограничениями или невозможностью личного присутствия. В одном из случаев клиент — гражданин государства вне ЕС — подписал предварительный договор, но не смог открыть личный банковский счёт в Болгарии из-за усиленных процедур KYC и AML. Сделка имела фиксированный срок, а продавец настаивал на оплате до нотариального оформления. Наша команда структурировала расчёты через адвокатский банковский счёт, обеспечив полную прослеживаемость средств, договорные гарантии для сторон и освобождение суммы исключительно при подписании нотариального акта. Это позволило завершить сделку своевременно и без риска для покупателя.

Существуют ли скрытые сособственники, наследники или права третьих лиц?

Даже если продавец действительно является собственником, это не означает автоматически, что он является единственным собственником. Сособственность, особенно возникшая вследствие наследования или расторжения брака, является распространённым и часто недооцениваемым риском. В условиях сособственности каждый из участников вправе распоряжаться лишь своей идеальной долей, но не всем объектом целиком без участия остальных.

На практике это приводит к ситуациям, когда покупатель полагает, что приобретает весь объект, а в действительности получает лишь долю, либо сталкивается с исками со стороны неучаствовавших сособственников. Особенно рискованны объекты, полученные по наследству, когда не все наследники включены в сделку — умышленно или «по забывчивости».

Отдельную, но не менее серьёзную группу рисков составляют права третьих лиц - ипотеки, запреты на отчуждение, вещные права пользования, право застройки или надстройки. Эти обстоятельства выявляются путём проверки регистрационных записей, цель которых — обеспечить публичность актов, подлежащих регистрации. Проблема заключается в том, что покупатели часто ограничиваются проверкой лишь наличия ипотеки, не анализируя весь объём зарегистрированных актов и их правовое действие.

Ключевое значение имеет и принцип противопоставимости - до регистрации акт не может быть противопоставлен третьим лицам, которые ранее приобрели и зарегистрировали права от того же собственника. Именно здесь скрывается риск двойных продаж и конкуренции прав, при которых внешне всё выглядит корректно, но реальная правовая позиция покупателя оказывается слабее.

Практический вывод из данной группы рисков очевиден - безопасность сделки начинается не с подписания нотариального акта, а с глубокого и профессионального анализа права собственности, истории объекта и всех прав, которые «следуют» за ним. Ошибки на этом этапе являются самыми дорогостоящими в сделках с недвижимостью и почти всегда приводят к проблемам, которые невозможно устранить последующими договорённостями.

Хотите проконсультироваться с хорошим РУССКОЯЗЫЧНЫМ адвокатом в Бургасе ИЛИ СОФИИ?

Свяжитесь с нами

Болгария, гр. Бургас, ул. Баба Ганка № 6, эт. 2

Болгария, гр. Бургас, ул. Трайко Китанчева 26, этаж 3, офис 8

+359 882 74 34 04

+359 888 538 281

office@blacksealaw.com

Запишитесь на консультацию

Документы и проверки – достаточно ли того, что «выглядят надлежащим образом»

После того как установлено, кто является собственником недвижимого имущества, и подтверждено, что сам объект как абсолютное вещное право в принципе пригоден для отчуждения, следующий логически неизбежный вопрос заключается в том, отражают ли представленные документы реальное правовое и фактическое состояние недвижимости. Именно на этом этапе в юридической практике чаще всего допускается критическая ошибка, формулируемая фразой «всё выглядит нормально», которая впоследствии оборачивается серьёзными правовыми последствиями. Формальная корректность документов не тождественна правовой безопасности, поскольку внешне безупречные акты могут скрывать пороки, проявляющиеся уже после регистрации сделки.

Что реально проверяется при покупке недвижимости в Болгарии и что часто остаётся вне поля зрения покупателя

В типичной болгарской сделке купли-продажи недвижимости большинство покупателей ограничиваются проверкой наличия нотариально удостоверенного договора, факта его регистрации в реестре прав на недвижимость и отсутствия очевидных обременений, таких как ипотека или запрет на отчуждение. Однако подобная проверка затрагивает лишь поверхностный уровень. Полноценная правовая проверка требует анализа всех актов, зарегистрированных по партиде недвижимости, поскольку регистрация служит цели придания публичности актам, подлежащим регистрации.

Согласно статье 1 Правилника за вписванията –
«Регистрация заключается в придании гласности актам, подлежащим регистрации, в порядке, установленном настоящими Правилами»
(чл. 1 ПВ – „Вписването има за цел да даде гласност на актовете, които подлежат на вписване, по реда, установен с този правилник.“).

В силу статьи 4 Правилника за вписванията подлежат регистрации все акты, которыми передаётся, признаётся, учреждается, изменяется или прекращается вещное право на недвижимое имущество –
«Регистрации подлежат все акты, посредством которых передаётся или учреждается вещное право на недвижимое имущество»
(чл. 4 ПВ – „На вписване подлежат всички актове, с които се прехвърля или учредява вещно право върху недвижим имот.“).

На практике это означает необходимость проследить не только последний нотариальный акт, но и все предыдущие правовые основания приобретения, включая наложенные аресты, ипотеки, договоры об установлении права пользования, сервитуты, право застройки или надстройки. Существенным упущением является и отсутствие проверки соответствия правоустанавливающих документов данным кадастровой карты и кадастровых реестров, что впоследствии приводит к расхождениям в идентификаторах, площади и границах объекта при последующих сделках, разделе имущества или банковском финансировании.

Отдельного внимания заслуживает проверка наличия висящих судебных споров. Вписывание исковых заявлений обладает защитным эффектом и может лишить покупателя противопоставимости его права, если приобретение произошло после регистрации иска, даже при добросовестном поведении. Это следует из принципа противопоставимости, закреплённого в статье 113 Закона о собственности –
«Акты, подлежащие регистрации, не могут быть противопоставлены третьим лицам, которые ранее приобрели и зарегистрировали права от того же собственника»
(чл. 113 ЗС – „Актовете, които подлежат на вписване, не могат да се противопоставят на трети лица, които са придобили и вписали права по-рано от същия собственик.“).

Особенно сложными являются случаи, при которых продавец является наследником умершего собственника – иностранного гражданина. В одном из таких случаев продавец утверждал, что является единственным наследником, однако в ходе правовой проверки было установлено, что болгарское удостоверение о наследниках не является достаточным доказательством, поскольку наследодатель был иностранным гражданином и имел наследников – братьев и сестёр – в другом государстве. В результате было получено Европейское свидетельство о наследстве, установлен полный круг наследников и подготовлены все необходимые соглашения, декларации, доверенности и официальные переводы. Сделка была нотариально оформлена с участием всех наследников, что исключило риск последующих притязаний к покупателю.

Риски, связанные с общей собственностью – долевая и совместная собственность 🧩

В сделках с недвижимостью одним из наиболее недооценённых и при этом системных рисков является наличие общей собственности на объект. В российской правовой терминологии общей собственностью признаётся право собственности, принадлежащее двум или более лицам, которое может существовать в форме долевой собственности или совместной собственности. Болгарское право использует единый термин съсобственост, который по своему содержанию соответствует долевой собственности, если иное прямо не установлено законом.

Согласно статье 30, абзацу 1 Закона о собственности –
«Когда право собственности принадлежит двум или более лицам, имеет место общая (долевая) собственность»
(чл. 30, ал. 1 ЗС – „Когато правото на собственост принадлежи на две или повече лица, то е съсобственост.“).

Это означает, что каждый сособственник обладает идеальной долей в праве собственности, а не конкретно обособленной частью объекта. В рамках долевой собственности каждый участник вправе распоряжаться только своей долей, но не всем объектом в целом, если отсутствует согласие остальных сособственников.

Существенно важно различать:

долевую собственность – каждый сособственник имеет определённую идеальную долю и вправе распоряжаться ею самостоятельно;
совместную собственность – доли не определены заранее и возникают, как правило, при браке, если законом не установлено иное.

В болгарском праве режим совместной собственности прямо предусмотрен, например, в рамках имущественного режима супругов, но при наследовании и большинстве сделок применяется именно долевая собственность (съсобственост).

На практике это приводит к следующим рискам ⚠️:

покупатель считает, что приобретает весь объект, тогда как фактически приобретает лишь долю;
один из сособственников заключает договор без участия остальных;
неучтённые наследники предъявляют иски после завершения сделки;
возникает невозможность полноценного пользования или последующей перепродажи объекта.

Особенно рискованными являются объекты, приобретённые по наследству, где круг наследников не был полностью установлен или часть из них не участвовала в сделке.

Права третьих лиц и обременения – что «следует» за недвижимостью 🔗

Даже при отсутствии общей собственности объект может быть обременён правами третьих лиц, которые сохраняются при переходе права собственности. К таким правам относятся ипотеки, аресты, вещные права пользования, сервитуты, право застройки или надстройки.

Эти права подлежат обязательной регистрации и выявляются путём проверки регистрационных записей. Их правовой эффект заключается в том, что покупатель приобретает недвижимость вместе с существующими обременениями, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 113 Закона о собственности –
«Акты, подлежащие регистрации, не могут быть противопоставлены третьим лицам, которые ранее приобрели и зарегистрировали права от того же собственника»
(чл. 113 ЗС – „Актовете, които подлежат на вписване, не могат да се противопоставят на трети лица, които са придобили и вписали права по-рано от същия собственик.“).

Именно это правило лежит в основе рисков двойных продаж и конкуренции прав. Формально корректная сделка может оказаться юридически слабее, если другое лицо приобрело и зарегистрировало право ранее.

Практическая ошибка многих покупателей заключается в том, что они проверяют лишь наличие ипотеки, игнорируя:

зарегистрированные сервитуты;
пожизненное право пользования;
право застройки;
вписанные исковые заявления.

Сделки через агентства и брокеров – где возникает конфликт интересов 🏢

Агентства недвижимости и брокеры выполняют посредническую функцию, однако их участие нередко создаёт иллюзию правовой защищённости. В действительности их основная цель – завершение сделки, а не защита прав одной из сторон.

Особо опасной является ситуация двойного представительства, когда одно и то же агентство работает одновременно с покупателем и продавцом. В такой конфигурации конфликт интересов объективен – агентство заинтересовано в скорости и завершении сделки, а не в выявлении правовых рисков.

На практике это выражается в следующем:

использование типовых договоров без адаптации под конкретный объект;
минимизация или игнорирование вопросов о сособственности и обременениях;
психологическое давление с целью «быстрого решения» ⏳;
навязывание резервационных соглашений с неясным правовым статусом.

Важно подчеркнуть – брокер или агентство не несут ответственности за правовую устойчивость сделки, если иное прямо не предусмотрено договором. Отсутствие независимого адвоката означает отсутствие лица, которое анализирует сделку исключительно в интересах клиента.

Расходы, налоги и сборы – что часто упускается из виду 💰

Даже при успешно завершённой сделке риски не всегда заканчиваются подписанием нотариального акта. Нередко именно после этого этапа возникают проблемы, связанные с налогами, сборами и последующими обязанностями сторон.

В болгарском праве отсутствует общее правило, по которому все расходы автоматически несёт покупатель или продавец. Действует принцип договорной свободы – стороны вправе самостоятельно распределить расходы, если это прямо зафиксировано в договоре.

Ключевые обязательные платежи включают:

местный налог при возмездном приобретении имущества;
нотариальные сборы;
государственную пошлину за регистрацию;
возможные банковские и переводческие расходы.

Согласно статье 44, абзацу 1 Закона о местных налогах и сборах –
«Местный налог при возмездном приобретении имущества подлежит уплате при передаче имущества»
(чл. 44, ал. 1 ЗМДТ – „Местният данък при възмездно придобиване на имущество се дължи при придобиването.“).

Размер налога определяется муниципальным советом в пределах, установленных законом. На практике этот налог чаще всего уплачивается покупателем, однако это не является императивным правилом и может быть изменено соглашением сторон.

Могут ли формально корректные документы скрывать реальную правовую проблему

Одним из наиболее опасных заблуждений при сделках с недвижимостью является убеждение, что наличие формально безупречных документов исключает риск. В действительности нотариальные акты и регистрационные записи могут соответствовать формальным требованиям, но опираться на порочное или спорное правовое основание. Закон прямо допускает ничтожность и оспоримость сделок при определённых условиях.

Согласно статье 26 Закона об обязательствах и договорах –
«Ничтожным является договор, который противоречит закону или его обходит, а также договор, заключённый без согласия»
(чл. 26 ЗЗД – „Нищожен е договорът, който противоречи на закона или го заобикаля, както и договорът, сключен без съгласие.“).

Типичным примером являются констативные нотариальные акты, выданные на основании заявленной приобретательной давности. Несмотря на их регистрацию, право собственности, удостоверяемое такими актами, может быть успешно оспорено наследниками или третьими лицами, если будет доказано, что владение не было непрерывным, спокойным или публичным. Аналогичный риск существует и при сделках, в которых действительная цена и реальные платежи согласованы вне текста нотариального акта, что создаёт серьёзные трудности при доказывании реальных правоотношений в случае судебного спора.

Практический вывод заключается в том, что документы подлежат не формальному просмотру, а глубокому правовому анализу – проверяется не только содержание, но и правовая допустимость изложенного, наличие действительного правового основания и устойчивость права в случае возможного оспаривания. Именно здесь проходит граница между формальной проверкой, которую обычно осуществляют брокеры, и полноценной юридической защитой, обеспечиваемой адвокатом по недвижимости.

Каков риск при сделках с пожилыми или уязвимыми лицами, формально не находящимися под запрещением

Риск в подобных ситуациях является существенным. Даже если лицо формально не признано недееспособным, заключённый им договор может быть уничтожен в судебном порядке, если будет доказано, что на момент его заключения лицо не могло понимать значение своих действий или руководить ими.

В соответствии со статьёй 31, абзац 1 Закона об обязательствах и договорах –
«Договор является оспоримым, если он заключён дееспособным лицом, которое при его заключении не могло понимать или руководить своими действиями»
(чл. 31, ал. 1 ЗЗД – „Договорът е унищожаем, когато е сключен от дееспособно лице, което при сключването му не е могло да разбира или да ръководи постъпките си.“).

В практике это чаще всего касается сделок с пожилыми собственниками, которые формально выглядят дееспособными, но страдают деменцией, когнитивными расстройствами или тяжёлыми заболеваниями. Даже при надлежаще подписанном и зарегистрированном нотариальном акте наследники или близкие лица вправе впоследствии предъявить иск об уничтожении сделки, представив медицинские документы и экспертные заключения, подтверждающие отсутствие осознанной воли на момент сделки.

Именно по этой причине в практике BSLC к подобным сделкам применяется повышенный стандарт осторожности – рекомендуются дополнительные гарантии, документированная коммуникация и, при необходимости, участие близких лиц или представление медицинских заключений. Недооценка этого риска нередко приводит к многолетним судебным процессам и правовой неопределённости для покупателя, несмотря на формально корректное нотариальное оформление.

Роль нотариуса в Болгарии – пределы ответственности и границы правовой защиты ⚖️

Нотариус является обязательным участником сделок с недвижимостью, однако его роль по закону имеет строго определённые рамки. Он не представляет интересы ни покупателя, ни продавца и не осуществляет правовую защиту одной из сторон. Функции нотариуса носят удостоверительный и формальный характер и не включают комплексную правовую экспертизу сделки.

В соответствии со статьёй 2, пунктом 1 Закона о нотариусах и нотариальной деятельности –
«Нотариусом является лицо, которому государство возлагает совершение нотариальных действий, предусмотренных законом»
(чл. 2, ал. 1 ЗННД – „Нотариус е лице, на което държавата възлага извършването на нотариални действия, предвидени в закон.“).

В рамках нотариального производства нотариус проверяет:

личность сторон и их формальную дееспособность;
наличие представленных правоустанавливающих документов;
соответствие формы сделки требованиям закона;
наличие предусмотренных законом деклараций.

При этом нотариус не обязан и не вправе:

анализировать всю историю объекта за пределами представленных актов;
оценивать экономический риск сделки;
проверять устойчивость прав предыдущих собственников;
выявлять потенциальные будущие споры или скрытые дефекты правового основания.

Нотариус действует исключительно в пределах представленных ему документов. Если они формально соответствуют требованиям закона, сделка удостоверяется и подлежит регистрации. Именно поэтому в практике нередко встречаются ситуации, при которых сделка полностью действительна с нотариальной точки зрения, но впоследствии становится предметом судебного спора о праве собственности, общей собственности (сособственность) или правах третьих лиц.

📌 Практический вывод – нотариальный акт гарантирует соблюдение формы и процедуры, но не гарантирует отсутствие правового риска. Защита интересов покупателя начинается до нотариуса, а не у нотариуса.

Предварительный договор – юридическая природа и скрытые риски 🧾

После того как собственность и документы кажутся проверенными, многие покупатели ошибочно считают, что основной риск уже преодолён. В действительности именно этап предварительного договора является зоной повышенной опасности, поскольку на этом этапе возникают реальные финансовые обязательства без перехода права собственности.

Предварительный договор по своей правовой природе создаёт обязательство сторон заключить окончательный договор, но не порождает вещного права. Это прямо следует из Закона об обязательствах и договорах.

Согласно статье 19, пункту 3 Закона об обязательствах и договорах –
«Если сторона, обязанная заключить окончательный договор, уклоняется от этого, другая сторона вправе требовать от суда вынесения решения, заменяющего договор»
(чл. 19, ал. 3 ЗЗД – „Когато страната, която е задължена да сключи окончателния договор, откаже да го стори, другата страна може да иска от съда да постанови решение, което замества договора.“).

Это означает, что до подписания нотариального акта покупатель располагает лишь обязательственным требованием, а не правом собственности. Даже выигранное судебное дело не всегда гарантирует реальное приобретение объекта, если за это время возникли конкурирующие права или обременения.

Наиболее распространённые риски при предварительных договорах:

скрытая общей собственности (сособственность) или неурегулированные наследственные права;
продажа через представителя с ограниченной или прекращённой доверенностью;
отсутствие реальной возможности продавца исполнить обязательство;
повторная продажа объекта третьему лицу.

В практике BSLC нередки случаи, когда вмешательство происходит уже после подписания предварительного договора. В одном из таких случаев покупатель заключил предварительный договор с лицом, представившимся единственным собственником. Проверка выявила наличие нескольких наследников-сособственников, не осведомлённых о продаже. Вместо утраты задатка или длительного судебного спора была организована правовая координация со всеми сособственниками, подготовлены документы и сделка была успешно завершена с приобретением всего объекта.

Платежи до нотариального акта – когда риск становится необратимым 💸⚠️

Финансовые расчёты до подписания нотариального акта представляют собой наиболее чувствительный момент всей сделки. На практике самые серьёзные потери возникают именно тогда, когда значительные суммы переводятся без достаточных гарантий и правовых механизмов защиты.

Особенно опасны:

наличные платежи без чёткой правовой квалификации;
расписки с общими формулировками;
банковские переводы без конкретного основания;
платежи, увязанные с неопределёнными будущими событиями.

Ключевой юридический момент состоит в следующем – до нотариального акта покупатель не обладает вещным правом, а лишь обязательственным требованием. В случае отказа продавца, его неплатёжеспособности или недобросовестного поведения возврат средств возможен только в судебном порядке и без гарантии быстрого результата.

📌 Базовый принцип практики – чем раньше осуществляется платёж, тем более жёсткими и детально прописанными должны быть договорные гарантии и механизмы защиты средств.

Какие рекомендации даёт BSLC (Black Sea Law Counsel) при совершении сделок с недвижимостью в Болгарии в 2026 году?

В 2026 году сделки с недвижимостью в Болгарии требуют не формального, а системного и юридически выверенного подхода. Практика BSLC (Black Sea Law Counsel) исходит из того, что покупка или продажа недвижимости — это многоэтапный правовой процесс, в котором каждая стадия имеет самостоятельное значение и собственные риски. Ниже приведены ключевые рекомендации, которые мы даём нашим клиентам при сопровождении сделок в 2026 году.

🧭 1. Начинайте сделку с комплексной правовой проверки объекта

Мы настоятельно рекомендуем не ограничиваться проверкой последнего нотариального акта или устными заверениями продавца. Полноценная правовая проверка должна включать:

анализ всей истории права собственности;
выявление общей собственности (долевой или совместной);
проверку наследственных прав и круга наследников;
анализ всех зарегистрированных обременений и прав третьих лиц;
проверку соответствия правоустанавливающих документов данным кадастра.

Именно пропуски на этом этапе чаще всего приводят к судебным спорам уже после завершения сделки.

💸 2. Не осуществляйте платежи без чётко выстроенной правовой защиты

Ключевая рекомендация BSLC — не переводить значительные суммы до нотариального акта без договорных гарантий. Важно понимать, что:

до подписания нотариального акта покупатель не приобретает право собственности;
предварительный договор создаёт лишь обязательственное право требования;
в случае конфликта защита возможна только в судебном порядке.

Поэтому условия предварительного договора, порядок платежей и механизмы возврата средств должны быть юридически точными, сбалансированными и ориентированными на защиту клиента.

⚖️ 3. Чётко разграничивайте роли участников сделки

Одной из типичных ошибок является ожидание, что кто-то «по умолчанию» защищает ваш интерес. В 2026 году мы подчёркиваем:

нотариус удостоверяет форму и волеизъявление, но не анализирует риски;
агентство недвижимости и брокер заинтересованы в закрытии сделки, а не в её правовой устойчивости;
только независимый адвокат по недвижимости действует исключительно в интересах клиента.

Отсутствие самостоятельной адвокатской защиты означает отсутствие комплексной оценки сделки.

🌍 4. Учитывайте особенности сделок с иностранным элементом

Для иностранных клиентов BSLC рекомендует заранее анализировать:

допустимость приобретения недвижимости с учётом гражданства;
ограничения на приобретение земельных участков;
необходимость использования корпоративной структуры;
порядок открытия счетов и проведения расчётов.

Правильно выбранная структура сделки на раннем этапе позволяет избежать рисков ничтожности, отказов в регистрации и будущих оспариваний.

🧾 5. Не игнорируйте обязанности и риски после завершения сделки

Юридическая безопасность не заканчивается подписанием нотариального акта. Мы рекомендуем уделять внимание:

своевременному декларированию перед муниципальными органами;
налоговым обязательствам после покупки или продажи;
корректному оформлению и подтверждению расчётов;
закрытию всех формальных процедур в установленные сроки.

На практике именно пропуски после сделки часто приводят к штрафам, доначислениям и неприятным последствиям спустя месяцы или годы.

Ниже мы собрали ответы на некоторые из наиболее часто задаваемых вопросов наших клиентов по этой теме и надеемся, что они помогут вам достичь более полного понимания рассматриваемого вопроса.

🧠 Часто задаваемые вопросы

В чем разница между юридической проверкой, проведенной адвокатом, и стандартной проверкой у нотариуса?

Юридическая проверка адвокатом направлена исключительно на защиту интересов клиента, а проверка у нотариуса носит удостоверяющий и формальный характер. Юрист анализирует историю владения, потенциальные будущие риски, совместное владение, права наследования, неурегулированные споры, проблемные положения предварительных договоров и реальную защиту приобретенного права. Нотариус проверяет, представлены ли необходимые документы и может ли сделка быть признана в официально действительной форме, но не берет на себя обязательства по экономическим и юридическим рискам сторон. Именно из-за этой разницы многие клиенты BSLC обращаются к нам еще до подписания какого-либо контракта.

Что произойдет, если после покупки появятся наследники, о которых мы не знали?

Если после покупки появятся лица, претендующие на наследство или другие имущественные права, покупатель может оказаться вовлеченным в судебный спор, несмотря на наличие у него нотариального акта. Вот почему в практике BSLC мы уделяем большое внимание предварительной проверке объектов наследия, в том числе при продаже объектов недвижимости, владелец или покупатель которых являются иностранцами, поскольку именно здесь риск мошенничества с недвижимостью наиболее высок. Если вовремя не выявить проблему, защита после совершения сделки обходится значительно дороже, медленнее и непредсказуемо. Предварительная юридическая проверка направлена именно на предотвращение таких сценариев, а не на их последующее рассмотрение.

Обязательно ли участие адвоката при покупке или продаже недвижимости?

Закон не требует обязательного участия адвоката, но практика показывает, что при сделках с высокой стоимостью, сложной имущественной истории или участии иностранных лиц отсутствие адвоката является одним из наиболее распространенных факторов возникновения проблем. Адвокат — это не формальный участник, а стратегический партнер, который управляет рисками, структурирует платежи, договаривается об условиях и защищает клиента еще до совершения необратимых действий. В BSLC мы часто работаем именно с клиентами, которые уже допустили ошибку без юридической помощи и ищут решение, которого можно было бы избежать значительно раньше.

Каковы риски при покупке недвижимости «на зеленом» * (в стадии строительства) и как ими управлять?

Покупка строящегося объекта сопряжена с определенными рисками, которые не ограничиваются тем, будет ли здание завершено вовремя. Часто проблемы связаны с правом на строительство, владением землей, отсутствием или обжалованием разрешения на строительство, а также с расплывчатыми положениями предварительных контрактов, касающихся сроков, штрафов и этапов оплаты. В практике BSLC мы подходим к этим сделкам с особой тщательностью — проверяем инвестора, строительную документацию и режим недвижимости на земельном участке, а также реструктурируем контракты таким образом, чтобы платежи были привязаны к фактически завершенным этапам. Это позволяет управлять рисками с самого начала, а не давать покупателю только обещания, но без готового и пригодного к использованию объекта недвижимости.