Установление границ земельного участка в Болгарии

Вопросы, связанные с определением точных границ земельного участка в Болгарии, становятся всё более актуальными — особенно для владельцев, инвесторов и наследников. Правильное установление границ не только обеспечивает спокойствие владельца, но и предотвращает спорове с соседями или административными органами.Согласно Закону о кадастре и имотном регистре, границы земли фиксируются в кадастровой карте, а для внесения изменений требуется инициатива собственника или заинтересованного лица. Часто процесс сопровождается технической грешкой или несоответствием фактического положения и кадастра.

В настоящем материале мы подробно рассмотрим правовые основания, процедуру установления границ, документы, сроки и участие экспертов. Юридическая фирма BSLC (Black Sea Law Counsel) оказывает полное содействие по этой процедуре на территории всей Болгарии.

Что представляют собой границы недвижимого имущества в Болгарии?

Границы недвижимого имущества в Болгарии представляют собой геодезически определённые предельные линии земельного участка, фиксирующие его точное пространственное расположение и размеры. Эти границы определяются и закрепляются в кадастровой карте (кадастрална карта) в соответствии с положениями Закона о кадастре и имотном реестре (Закон за кадастъра и имотния регистър).

Согласно ст. 24, п. 2 этого закона, земельный участок (поземлен имот) — это часть земной поверхности, включая покрытую водой, определённая на основании права собственности. Границы такого участка устанавливаются с помощью координат, полученных в процессе геодезической съемки, и не могут пересекаться с границами других участков (ст. 24, п. 3).

В соответствии со ст. 27, п. 1, основными кадастровыми данными о земельном участке являются:

• Идентификатор — уникальный номер участка;
• Границы и площадь, определённые геодезическими координатами крайних точек;
• Предназначение территории (например, сельскохозяйственное, строительное);
• Адрес.

Границы земельного участка отображаются на кадастровой карте и сопровождаются цифровыми данными. Эти данные фиксируются в информационной системе, администрируемой Службой геодезии, картографии и кадастра (ст. 28, п. 3).

Согласно ст. 29, кадастровая карта включает в себя не только границы отдельных участков, но и границы административно-территориальных единиц, землищ, зон с одинаковым предназначением, а также здания и инженерные сооружения.

Каждому участку присваивается уникальный идентификатор (ст. 26, п. 1), содержащий код населённого пункта по системе ЕКАТТЕ. Этот идентификатор используется для однозначной идентификации участка на территории всей страны.

Таким образом, границы недвижимого имущества в Болгарии — это результат официального геодезического определения, отражённый в кадастровой карте и используемый для правового и фактического разграничения собственности, а также для всех действий, связанных с регистрацией, куплей-продажей, наследованием и судебной защитой прав собственности.

Как изменить границы недвижимого имущества во внесудебном порядке в Болгарии?

Внесудебное изменение границ недвижимого имущества в Болгарии регулируется Законом о кадастре и имотном регистре (ЗКИР), в частности ст. 51 и ст. 53а, а также Наредбой № РД-02-20-5 от 15.12.2016 г. Такая процедура возможна только при отсутствии спора о праве собственности между заинтересованными сторонами.

Изменение границ может быть осуществлено в следующих случаях:

1. По взаимному согласию собственников — если собственники соседних участков достигли договорённости, они могут заказать проект изменения у лицензированного геодезиста. Проект подаётся через кадастральную информационную систему (КАИС) или лично в Службу геодезии, картографии и кадастра (СГКК), и при соблюдении всех условий начальник СГКК издаёт заповед об утверждении изменений.
2. При устранении неполноты или ошибки в кадастральной карте — если участок был неправильно нанесён или отсутствует часть площади, собственник может инициировать процедуру по чл. 51, ал. 1, т. 2 ЗКИР. Необходимо представить акт о неполноте/ошибке, подписанный всеми затронутыми соседями, и актуальный геодезический проект.
3. В случае применения подробного устройственного плана (ПУП) — когда утверждённый план предусматривает изменение границ, но между сторонами отсутствует спор, изменение также может быть проведено административным путём.
4. В случаях наследования, раздела, объединения, дарения и др. — если возникает изменение параметров участка вследствие правовой сделки, при отсутствии возражений со стороны третьих лиц.

Процедура длится до 14 календарных дней (возможна отсрочка ещё до 14 дней при необходимости согласований). Изменения утверждаются заповедью начальника СГКК, которая подлежит уведомлению и может быть обжалована в административном суде в 14-дневный срок. Изменённые данные вносятся в кадастральную карту и регистры.

Важно: если в процессе установлено наличие спора о праве собственности или противопоставляемых правоустанавливающих документов — изменение границ возможно только в судебном порядке.

Как подаётся иск о изменении границ недвижимого имущества в Болгарии?

Судебное производство по изменению границ недвижимого имущества в Болгарии применяется, когда между соседями или другими носителями вещных прав существует спор о фактическом положении границы между их участками, а урегулирование спора в административном или добровольном порядке невозможно. В таком случае заинтересованное лицо должно подать иск о признании права собственности либо установительный иск по ст. 124 Гражданского процессуального кодекса (ГПК), а при наличии ошибки в кадастровом основании — иск по ст. 54, ал. 2 Закона о кадастре и имотном регистре (ЗКИР).

Правовой интерес к предъявлению такого иска возникает при наличии неполноты или ошибки в кадастровой карте, когда часть собственности истца отображена как часть соседнего участка либо вовсе не отображена. В таких ситуациях суд устанавливает право собственности на спорную площадь по состоянию на момент вступления в силу кадастрового или регуляционного плана, вызвавшего спор. Согласно Тълковательному решению № 8 от 23.02.2016 г. по тълк. д. № 8/2014 г. ОСГК ВКС, не требуется предварительное заявление об изменении кадастровой карты — наличие спора о праве исключает административное производство.

Процедура начинается с подачи искового заявления, в котором необходимо точно описать спорный участок и оспариваемую границу. К заявлению прилагаются документы на собственность, кадастровые схемы, архивные планы и справки из кадастровой службы. В качестве ответчика указывается собственник соседнего участка или лицо, претендующее на спорную площадь.

Процесс рассматривается в общем исковом порядке. Назначается судебно-техническая экспертиза для установления соответствия границ фактическому праву собственности. При необходимости проводится выезд на место. После сбора всех доказательств суд выносит решение — установительное или обязывающее, в зависимости от сути иска.

В случае удовлетворения иска судебное решение может быть использовано для изменения кадастровой карты в упрощённом порядке согласно ст. 53а ЗКИР. Проект изменения должен быть подготовлен лицензированным геодезистом на основании диспозитива судебного решения и содержать координаты спорной границы. Это обеспечивает полное соответствие изменения установленному праву собственности и предотвращает повторное возникновение спора.

Какие возражения может заявить ответчик по делу об изменении границ?

Ответчик в исковом производстве по установлению границ недвижимого имущества (будь то иск по чл. 124 ГПК или по чл. 54, ал. 2 ЗКИР) обладает широким спектром процессуальных и материально-правовых механизмов для защиты своих прав и интересов. В рамках судебного спора он может заявить как формальные процессуальные возражения, так и по существу спора.

Во-первых, ответчик может оспорить наличие правового интереса у истца, особенно если отсутствует непосредственное нарушение его права собственности или спорный участок уже правомерно зарегистрирован за другим лицом. Это может привести до недопустимости иска по основаниям, связанным с отсутствием процессуальной легитимации.

Во-вторых, ответчик имеет право утверждать, что в кадастровой карте спорный участок корректно отображает фактическое и юридическое положение границ, и нет никаких оснований для их изменения. В этой связи он может представить действующие скици, нотариальные акты, договоры, из которых видно, что его границы совпадают с границами, отразёнными в кадастре.

Третье важное возражение касается добросовестного владения и приобретения по давности — ответчик может заявить, что даже если спорная площадь не была изначально его, он владеет ею открыто, непрерывно и добросовестно в течение установленного законом срока (ст. 79 и ст. 82 Закона о собственности).

Кроме того, ответчик может оспаривать техническую обоснованность проекта изменения, подготовленного геодезистом истца, включая достоверность указанных координат, методику измерений и соответствие экспертизы фактическому положению на местности. В таких случаях суд может назначить повторную или контрольную експертизу.

Наконец, ответчик вправе настаивать на том, что спор не касается материального права, а возник в результате допустимой погрешности в кадастровой карте, и подлежит устранению по административному порядку, а не через судебное производство. Однако в таком случае он должен доказать отсутствие спора о праве собственности как такового.

Эффективная защита ответчика требует грамотной правовой позиции, документального подтверждения заявлений и, при необходимости, участия квалифицированного технического эксперта. Суд оценивает все доказательства в совокупности, включая доводы сторон и экспертные заключения, после чего выносит окончательное решение, которое может иметь существенные последствия для правового статуса спорного участка.

Как решается вопрос с границами недвижимого имущества в Болгарии, если между сторонами существует спор о праве собственности?

Когда между соседями возникает спор относительно того, где именно на местности проходит граница между их недвижимыми имуществами, такой вопрос не может быть решён в порядке внесудебной административной процедуры по изменению кадастровой карты и кадастровых регистров (КККР) на основании статьи 51, часть 1, пункт 2 Закона о кадастре и имотном регистре (ЗКИР). Причина в том, что любое изменение кадастровых данных допустимо исключительно при отсутствии спора о материальном праве.

Эта правовая позиция закреплена в Толковательном решении № 8 от 23 февраля 2016 года по делу № 8/2014 года, Общего собрания Гражданской коллегии (ОСГК) Верховного кассационного суда (ВКС). Толковательное решение (на болгарском — тълкувателно решение, сокращённо ТР) представляет собой обязательное для всех судов разъяснение закона по конкретному правовому вопросу.

В соответствии с этим решением, не требуется предварительного проведения административной процедуры по изменению кадастровой карты для подачи иска о признании права собственности. То есть, если одно из лиц считает, что часть его земельного участка ошибочно отображена в составе соседнего имота, оно может напрямую обратиться в гражданский суд с иском о признании права собственности по статье 124, часть 1 Гражданского процессуального кодекса (ГПК).

Кроме того, если имеется ошибка или неполнота в кадастровой карте, истец может предъявить установительный иск на основании статьи 54, часть 2 ЗКИР, в котором просит суд установить, что к моменту вступления в силу определённого кадастрового или регуляционного плана он был собственником конкретной площади, ошибочно включённой в границы другого имота или вовсе не отображённой.

К иску необходимо приложить:

• нотариальные акты или другие документы о праве собственности;
• доказательства владения (владельческие акты, свидетельские показания и др.);
• судебно-техническую экспертизу, которая определяет фактическое расположение границ на местности и сопоставляет их с правоустанавливающими документами.

Если суд удовлетворит иск, его решение приобретает силу установительного акта (res judicata) и может быть использовано в качестве основания для внесения изменений в кадастровую карту в порядке статьи 53а ЗКИР. Для этого требуется новый проект, подготовленный лицензированным геодезистом, в котором с учётом судебного решения и технической экспертизы будут точно определены координаты спорной границы.

Следовательно, спор о границах между соседями, если он касается права собственности, должен решаться исключительно судом, а не через административные процедуры. Кадастровая карта не создаёт вещные права и не изменяет их объём, а лишь технически отображает фактическое и правовое состояние недвижимости.