Как купить или продать квартиру в Болгарии с расчётом в рублях?

Покупка недвижимости в Болгарии — особенно в прибрежных регионах, таких как Варна, Бургас, Созополь и Несебр — остаётся привлекательной возможностью для граждан России, желающих безопасно вложить средства с расчётом в рублях. Однако наряду с заманчивыми объявлениями о «дешёвых квартирах у моря» нередко скрываются юридические и фактические риски: неправильно оформленные документы, завышенные ожидания, несоответствие прав собственности, отсутствие регистрации в Реестре прав на недвижимость (аналог ЕГРН), а в отдельных случаях — откровенное мошенничество.

Многие клиенты спрашивают: как безопасно купить квартиру в Болгарии у моря по цене в рублях? Какие существуют подводные камни при сделке? Как избежать обмана и что проверять перед подписанием договора? Можно ли срочно продать недвижимость с расчётом в рублях? Какие отзывы о рынке и стоит ли доверять объявлениям с низкой ценой?

В настоящей статье мы подробно разъясним основные аспекты поставленного вопроса и представим спектр услуг, которые предоставляет BSLC (Black Sea Law Counsel) клиентам в Софии, Варне, Бургасе, Пловдиве и по всей территории Болгарии.

Могу ли я купить или продать недвижимость в Болгарии, если в договоре указана иностранная валюта?

Да, указание стоимости недвижимости в иностранной валюте в договоре купли-продажи допускается по болгарскому праву, однако такое условие связано с рядом обязательных ограничений, установленных валютным, обязательственным и нотариальным законодательством, а также подтвержденных судебной практикой.

Прежде всего, в соответствии со ст. 25, ч. 2 Закона о Болгарском народном банке (аналог Федерального закона РФ «О Центральном банке») (Закон за Българската народна банка), единственным законным платёжным средством на территории Республики Болгария являются банкноты и монеты, эмитированные Болгарским народным банком. Эти средства подлежат обязательному приёму по их номинальной стоимости. Указанная норма закрепляет принцип номинализма — все денежные обязательства на территории страны подлежат исполнению исключительно в болгарских левах.

С учётом того, что при удостоверении сделки с расчётом в иностранной валюте необходимо соблюдение положений не менее чем 12 болгарских и 3 иностранных законов, а практические и юридические риски крайне высоки, нотариусы на практике нередко отказываются удостоверять договоры с ценой, указанной в иностранной валюте, даже при наличии согласия между сторонами. Это объясняется тем, что проще сослаться на формальное применение ст. 25, ч. 2, чем брать на себя значительный обем отговорности.

Причина заключается в следующем: если по сделке не были чётко прописаны валютный курс, механизм расчётов и основания его определения (например, с 1 апреля 2022 года Болгарский народный банк не публикует официальный курс лев-рубль), и впоследствии сделка окажется оспоренной, сторона, понёсшая убытки, может предъявить претензии к нотариусу. Такие претензии могут быть основаны на нарушении Закона о нотариусах и нотариальной деятельности (Закон за нотариусите и нотариалната дейност), в части его обязанности разъяснить правовые последствия, проверить фактическое положение сторон и удостоверить сделку только при полном соблюдении всех формализаций. На практике, многие нотариальные акты составляются без участия внешних юристов с целью снижения издержек, что, однако, может обернуться серьёзными последствиями.

Именно по этой причине мы настоятельно рекомендуем — как гласит народная поговорка, скупой платит дважды. Лучше поручить подготовку проекта нотариального акта независимому профильному юристу, который тщательно проанализирует все правовые и финансовые аспекти сделки, обеспечит защиту интересов клиента и даст нотариусу уверенность в её юридической чистоте. Только в таком случае сделка может пройти безпрепятственно и быть защищена с обеих сторон.

Во-вторых, в соответствии с § 1, п. 6, б. «а» Дополнительных положений Валютного закона (аналог Федерального закона РФ «О валютном регулировании и валютном контроле») (Валутен закон), обязательства в иностранной валюте признаются денежными. Однако они подлежат исполнению именно в той валюте, в которой они были согласованы. Их замена на левовую эквивалентность без согласия кредитора противоречит основным принципам гражданского права.

В-третьих, после отмены ст. 10, ч. 1 Закона об обязательствах и договорах (аналог главы 30–35 Гражданского кодекса РФ) (Закон за задълженията и договорите), законодательство Болгарии допускает свободное согласование денежных обязательств в иностранной валюте. В силу ст. 9 и ст. 20а указанного закона, стороны вправе самостоятельно определять предмет обязательства, в том числе валюту исполнения. Эта автономия воли сторон получила подтверждение в Толковательном решении № 4/2014 Общего собрания гражданской и торговой коллегии Верховного кассационного суда (аналог постановления Пленума Верховного Суда РФ) (Тълкувателно решение № 4/2014 г. на ОСГТК на ВКС), согласно которому суд не вправе самостоятельно заменять валюту обязательства, если иное не предусмотрено законом.

В-четвёртых, ст. 25, ч. 9 и ч. 10 Закона о нотариусах и нотариальной деятельности (аналог Федерального закона РФ № 4462-1 «О нотариате») (Закон за нотариусите и нотариалната дейност) устанавливает, что при возмездных сделках с недвижимостью стороны обязаны заявить, что сумма, указанная в договоре, является фактически согласованной. Если сумма сделки превышает 10 000 левов, то расчёты должны производиться либо по специальному банковскому счёту нотариуса, либо по банковскому счёту, выбранному сторонами. Это требование обеспечивает контроль и прозрачность денежных потоков и должно соблюдаться в контексте ст. 6 Валютного закона.

Даже при теоретическом согласии нотариуса удостоверить сделку с оговоркой о расчёте в иностранной валюте, крайне важно, чтобы проект нотариального акта был подготовлен с исключительной юридической точностью. В противном случае, даже формально допустимая договорённость о валюте может оказаться неосуществимой на практике. Каждый элемент проекта должен соответствовать требованиям Закона о нотариусах и нотариальной деятельности, Валютного закона, а также сложившейся нотариальной и судебной практике, чтобы избежать отказа в удостоверении, риска недействительности сделки или отказа в её регистрации в Имотния регистър (Реестр прав на недвижимость). Именно по этой причине юридическая фирма BSLC настоятельно рекомендует, чтобы подобные сделки готовились профильным юристом, имеющим опыт в международных транзакциях с недвижимостью.

Как россияне оплачивают покупках болгарской недвижимости?

После введения международных санкций против России и принятия ответных ограничений со стороны Российской Федерации, трансграничные расчёты стали существенно затруднены. Несмотря на это, юридически возможность приобрести недвижимость в Болгарии гражданами РФ сохраняется. Однако особенности валютного контроля, ограничения банковской системы и необходимость соблюдения болгарского законодательства предопределяют использование особых схем расчёта.

Наиболее устойчивыми и применяемыми на практике являются следующие способы:

Банковский перевод из несанкционированных российских банков.

Банковский перевод через несанкционированные российские банки остаётся одним из немногих юридически допустимых способов расчёта при приобретении недвижимости в Болгарии. Покупатели, как правило, используют валютные счета в банках, не отключённых от системы SWIFT и не подпавших под международные санкции. К числу таких кредитных учреждений относятся Райффайзенбанк, ЮниКредит Банк, Банк Дом.РФ, ОТП Банк, Ренессанс Кредит, Кредит Европа Банк, ФинАм, Озон Банк, Яндекс Банк и другие. Эти банки сохраняют возможность проведения международных переводов при условии предоставления полного комплекта сопроводительной документации.
‍
Основанием для валютного перевода в пользу продавца или строительной компании в Болгарии служит заключённый договор купли-продажи, переведённый на русский язык, а в случае сделки через юридическое лицо — инвойс и корпоративные документы контрагента. Кроме того, банк обязательно потребует копию паспорта, справку о происхождении средств (например, декларацию о доходах, договор на продажу имущества и т.п.), а также нотариально удостоверенную доверенность — если платёж производится через представителя. Проверка всех этих документов является неотъемлемой частью процедуры так называемой KYC (Know Your Customer — знай своего клиента).

Несмотря на формальную допустимость такого способа расчёта, необходимо учитывать, что срок исполнения перевода нередко составляет от 3 до 21 дня. Это связано с многоступенчатой системой проверки, в том числе со стороны иностранных банков-корреспондентов, участвующих в маршрутизации платежа. Особенно длительным может оказаться процесс, если имя получателя вызывает повышенное внимание или в документации обнаружены неточности. Именно поэтому для таких операций рекомендуется заранее предусмотреть запас по времени и сопровождать сделку опытным юристом, владеющим нормами как российского, так и болгарского валютного и гражданского права.‍

Расчёт через третью юрисдикцию («дружественную» страну).

Часто на практике используется схема перевода средств через банковский счёт, открытый в стране, не присоединившейся к санкциям — например, в Армении, Сербии или Грузии. Российский покупатель предварительно открывает счёт в таком банке, осуществляет перевод из РФ, после чего направляет средства продавцу в Болгарии. Подобный способ требует предварительного выезда в соответствующую страну, личного присутствия при открытии счёта и прохождения процедуры KYC. С точки зрения болгарского законодательства, он является приемлемым, при условии, что средства поступают в полном объёме и могут быть удостоверены документально.

Использование доверенного лица или посредника.

Альтернативной, но более рискованной схемой является расчёт через доверенного представителя. Суть её заключается в следующем: покупатель в РФ передаёт сумму в рублях посреднику (обычно — агентству недвижимости или представителю застройщика), который обеспечивает эквивалентную сумму в евро в Болгарии. Такая операция, как правило, фиксируется документально и проводится синхронно, однако сопряжена с определённым доверием к посреднику. Без надлежащей юридической защиты подобная схема может нарушать нормы валютного и гражданского законодательства.

‍Наличный расчёт (в пределах допустимого лимита вывоза валюты).

Физические лица, согласно действующему валютному регулированию РФ, имеют право вывозить из России не более $10 000 или эквивалент в другой валюте на одного человека. Таким образом, семья из четырёх человек может легально вывезти до $40 000. На практике эта сумма иногда используется как аванс или первоначальный взнос по договору рассрочки. Однако согласно ст. 25, п. 8 Закона о мерах против отмывания денег, нотариус в Болгарии обязан удостовериться в законном происхождении средств, представленных при сделке. Поэтому полная оплата в наличной форме без банковского следа — крайне затруднительна и юридически уязвима.‍

Расчёт в криптовалюте.

‍В отдельных случаях расчёты производятся с использованием цифровых активов (например, биткоина или USDT). Данный способ применяется исключительно по взаимной договорённости сторон. Наиболее распространён он при покупке объектов на первичном рынке у девелоперов, готовых принимать криптовалюту. Однако ЕС ввёл ограничения: гражданам РФ запрещено хранение цифровых активов на сумму, превышающую 10 000 евро. Кроме того, многие криптобиржи прекращают обслуживание россиян, что делает такие расчёты неустойчивыми с точки зрения правовой надёжности.‍

Переводы через платёжные системы («Золотая корона», Contact, Юнистрим).

Покупатели используют эти сервисы для перевода части суммы (например, аванса) на имя доверенного лица или компании. Однако лимиты таких переводов ограничены: в среднем до $10 000 в месяц. Комиссии составляют от 1 до 4% в зависимости от страны назначения и способа получения средств (наличными или на счёт). Полученные деньги нередко обналичиваются в Болгарии или используются для внесения в нотариальный депозит. Несмотря на удобство, эти переводы не всегда соответствуют требованиям о прозрачности сделки и могут быть оспорены при отсутствии подтверждающих документов.‍

Расчёт между двумя гражданами РФ.

Если продавец недвижимости в Болгарии — также гражданин Российской Федерации, стороны часто договариваются об оплате в рублях внутри России. В Болгарии оформляется сам нотариальный акт, при этом стороны декларируют, что расчёт произведён вне страны. Это возможно, если обе стороны полностью доверяют друг другу и при условии, что сумма сделки не нарушает валютное законодательство и может быть подтверждена при необходимости.

Во всех случаях покупка недвижимости с расчётом в рублях требует:

• юридически выверенного договора купли-продажи,
• нотариального заверения сделки,
• вписване (регистрация) в Реестре прав на недвижимость Болгарии,
• документального подтверждения происхождения средств.

Компания BSLC (Black Sea Law Counsel) предоставляет полное юридическое сопровождение сделок с участием российских граждан, включая проверку схемы расчёта, соблюдение болгарского законодательства, оформление нотариального акта и регистрационные действия в Агенции по вписванията.

Какие подводные камни ждут при оплате в рублях за болгарскую недвижимость по болгарским и российским законам

Покупка недвижимости в Болгарии с расчётом в рублях потенциально допустима, но сопровождается рядом правовых рисков и подводных камней, обусловленных конфликтом норм трёх юрисдикций — Российской Федерации, Республики Болгария (как члена ЕС) и непосредственно европейского права.

Нарушение валютного законодательства Российской Федерации.

Согласно Федеральному закону № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле», расчёты между резидентами РФ и иностранными лицами (в том числе при покупке недвижимости) должны производиться через уполномоченные банки. Любые схемы, предполагающие передачу наличных денежных средств третьим лицам, не имеющим статуса банка или платёжного агента, подпадают под действие ст. 15.25 КоАП РФ и могут квалифицироваться как нарушение валютных правил. Это касается, в частности, схем расчётов через посредника или внутри РФ при сделке, совершаемой за рубежом.

Риск отказа от регистрации сделки в Болгарии.

Согласно ст. 18, п. 1 Закона о собственности (Закон за собствеността), право собственности на недвижимость возникает с момента нотариального заверения сделки и её вписване — регистрационной записи в Имотния регистър (Реестр прав на недвижимость). При этом, в соответствии с чл. 25 от Закона о мерах против отмывания денег (Закон за мерките срещу изпирането на пари), нотариус обязан удостоверить законный и прозрачный характер происхождения средств. Использование наличных без документального подтверждения, а также расчёт через неофициальные каналы (включая криптовалюту или депозиты у третьих лиц без договора) может привести к отказу в оформлении нотариального акта или даже к уведомлению Агентства по финансовой разведке Болгарии.

Несоблюдение ограничений, установленных правом Европейского союза.

В соответствии с Регламентом (ЕС) 2022/327 и сопутствующими нормативами, гражданам Российской Федерации запрещено хранить более 100 000 евро на банковских счетах в ЕС. Кроме того, многие банки на территории Союза, в том числе в Болгарии, отказываются открывать счета лицам с российским гражданством без наличия местного ЛНЧ (Личен номер на чужденец — идентификационного номера иностранца), вида на жительство или основания по Закону об иностранцах в Республике Болгария (Закон за чужденците в Република България). При попытке перевода или пополнения счёта сверх лимита, банк может заблокировать транзакцию и инициировать проверку. Также запрещены сделки, в которых используется система обхода санкций через третьи страны.

Уголовно-правовые риски при использовании неформальных посредников.

Передача крупных денежных сумм посредникам в РФ, даже с целью дальнейшего перевода в Болгарию, может рассматриваться как незаконная банковская деятельность по ст. 172 УК РФ. В случае, если источник средств вызывает сомнение, возможна квалификация по ст. 174 УК РФ — отмывание денежных средств, полученных преступным путём. При отсутствии нотариально заверенной доверенности, контракта и отчётности перед налоговыми органами, такая операция может представлять угрозу не только для покупателя, но и для всех участников сделки.

Возможность признания сделки ничтожной или её оспаривания.

Согласно чл. 124 от Гражданско-процесуалния кодекс (ст 124 Гражданско-процессуального кодекса Болгарии), сделка может быть оспорена заинтересованной стороной при нарушении закона, наличии порока воли или подозрении в недобросовестности. Если расчёт производится вне контекста договора или в обход процедур вписывание и удостоверения, последующее признание такой сделки ничтожной или её отмена в судебном порядке — вполне возможны.

В этой связи юридический отдел BSLC (Black Sea Law Counsel) настоятельно рекомендует использовать исключительно прозрачные, банковские, прослеживаемые способы расчёта с предварительным анализом применимого права и сопровождением сделки адвокатом. Мы обеспечиваем полное юридическое сопровождение — от согласования расчётной схемы до нотариального заверения сделки и вписвания права собственности в болгарском Реестре прав на недвижимости

Может ли мой родственник в Болгарии принять оплату за квартиру от моего имени, если я нахожусь в России?

Да, но только при наличии надлежаще оформленной нотариальной доверенности, содержащей специальные полномочия на получение средств, подписание договора и участие в регистрации сделки. Болгарское право строго регламентирует объём представительства, и любые действия без доверенности или с нарушением её условий могут быть признаны недействительными.

Мы рекомендуем оформлять доверенность в консульстве Болгарии в РФ или у нотариуса с апостилем и переводом.

Какие налоговые последствия могут возникнуть при покупке недвижимости в Болгарии гражданином России?

При приобретении недвижимости в Болгарии гражданином Российской Федерации покупатель несёт следующие обязательные расходы:

– Местный налог на приобретение имущества, который составляет, как правило, от 2 до 3 % от договорной цены. Конкретная ставка определяется соответствующей муниципальной администрацией и взимается на основании ст. 44 Закона о местных налогах и сборах (ЗМДТ);
– Нотариальные таксы, размер которых пропорционален стоимости сделки и определяется по единната тарифа на нотариалните такси;
– Такса за вписване — государственная пошлина за внесение сделки в Имотния регистър (Реестр прав на недвижимость);
– Ежегодный налог на недвижимое имущество, а также сбор за бытовые отходы (такса за битови отпадъци), начисляемые ежегодно местной администрацией;
– В случае, если объектом сделки является квартира в режиме етажна собственост (этажной собственности), покупатель также обязан нести долю расходов на содержание общих частей здания (освещение, уборка, лифт, ремонты и т.п.), определяемых решением общего собрания совладельцев.

Согласно ст. 25, ч. 1 Закона о нотариусах и нотариальной деятельности, нотариус обязан своевременно разъяснить сторонам сделки все юридические и налоговые последствия до её заключения. Это включает в себя обязанность покупателя быть надлежащим образом осведомлённым об обязательных публичных платежах, связанных с приобретением объекта.

Кроме того, гражданин Российской Федерации, приобретающий недвижимость за границей, обязан в соответствии с российским налоговым законодательством задекларировать владение зарубежной недвижимостью. При получении дохода от аренды болгарского имущества следует учитывать возможное двойное налогообложение. В таких случаях возможно применение Соглашения между Республикой Болгария и Российской Федерацией об избежании двойного налогообложения, при условии соблюдения установленных в нём процедур.

Возможно ли приобрести недвижимость в Болгарии без открытия счёта в местном банке?

В исключительных случаях — да, но такое решение зависит исключительно от нотариуса, который удостоверяет сделку. Согласно ст. 25, п. 1 Закона о нотариусах и нотариальной деятельности, нотариус обязан охранять интересы сторон, разъяснять им правовые последствия и предотвращать любые действия, способные повлечь за собой нарушение их прав. Поэтому многие нотариусы требуют, чтобы расчёт производился в соответствии с болгарским валютным и финансовым законодательством — через болгарский банковский счёт, с полной прослеживаемостью транзакции.

Однако закон допускает альтернативу: согласно ст. 25а, стороны могут перевести сумму сделки на специальный банковский счёт нотариуса, где средства хранятся до момента подписания акта. Такой механизм обеспечивает юридическую безопасность обеих сторон и позволяет нотариусу удостоверить сделку даже при отсутствии счёта у покупателя, при условии, что будет подписано соответствующее письменное соглашение.

Тем не менее, этот вариант применяется редко и только при полной готовности нотариуса и наличии надлежащих документов, подтверждающих происхождение средств и обоснование платежа. Поэтому рекомендуется заранее согласовывать форму расчёта и схему проведения сделки с нотариусом, участвующим в удостоверении.

Юридическая помощь BSLC

В условиях действующих международных санкций, ограничений на трансграничные переводы, усиленного валютного контроля и строгих требований болгарского законодательства к прозрачности происхождения средств, участие квалифицированного юриста в сделке является необходимым условием её законности, надёжности и успешного завершения.

Юридическая фирма BSLC (Black Sea Law Counsel) оказывает гражданам Российской Федерации и других стран полное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью на территории Республики Болгария, включая представительство при расчётах в рублях, согласование схемы оплаты и надлежащее оформление сделки с соблюдением законодательства Болгарии, Европейского союза и Российской Федерации.

BSLC оказывает следующие юридические услуги:

1. Правовой анализ объекта недвижимости
   Проверка правового статуса объекта, изучение истории перехода права собственности, наличие действующих записей (вписвания) в Имотния регистър (болгарский Реестр прав на недвижимость), а также выявление обременений — ипотеки, ареста, судебного спора или иных ограничений.
2. Оценка и согласование схемы расчёта
   Мы подбираем оптимальный способ оплаты с учётом требований законодательства: банковский перевод через несанкционированный российский банк (например, Райффайзенбанк), перевод через счёт в «дружественной» юрисдикции (Грузия, Армения, Сербия), расчёт через доверенное лицо, нотариальный депозит или расчёт между двумя гражданами РФ с фиксацией сделки в Болгарии.
3. Подготовка полного комплекта документов
   Составление проекта предварительного и окончательного договора купли-продажи, подготовка инвойса (если сделка совершается через юридическое лицо), справок о происхождении средств, переводов документов, доверенностей, а также пояснительных писем для банков и нотариусов.
4. Представительство по нотариальной доверенности
   Юристы BSLC представляют интересы клиента в его отсутствие: ведут переговоры с продавцом или агентством, подписывают договор у нотариуса и обеспечивают передачу документов для регистрации права собственности. Все действия осуществляются строго в пределах выданной доверенности с последующим письменным отчётом перед клиентом.
5. Оформление сделки и регистрация права собственности
   Организация нотариального заверения сделки (нотариального акта), подача заявления о регистрации в Агенция по вписванията (Агентство по вписванията — государственный орган регистрации прав на недвижимость), контроль за завершением регистрации и получением выписки из реестра.
6. Устранение правовых и технических препятствий
   В случае задержки перевода, отказа банка, возникновения разногласий с продавцом или отказа нотариуса — наши юристы оперативно принимают меры по защите прав клиента, включая обращение в соответствующие инстанции и юридическое урегулирование спора.

BSLC гарантирует своим клиентам юридическую чистоту, прозрачность и полную безопасность сделок с недвижимостью на территории Болгарии.
Мы работаем в Софии, Варне, Бургасе, Пловдиве и других городах, предоставляя услуги дистанционно и лично.

Если вы планируете приобрести недвижимость в Болгарии с оплатой в рублях — доверьте сопровождение сделки специалистам BSLC.