Составление нотариального акта купли-продажи недвижимости в Болгарии

Компания Black Sea Law Counsel (BSLC) предлагает полный спектр юридических услуг для клиентов, заинтересованных в покупке и продаже недвижимости в Болгарии. Одним из ключевых этапов сделок с недвижимостью является составление и удостоверение нотариального акта купли-продажи. Этот процесс необходим для того, чтобы обеспечить законность сделки и защитить права обеих сторон. Мы, как профессионалы в области недвижимости и права, обеспечиваем нашим клиентам юридическую поддержку на каждом шаге – от подготовки всех необходимых документов до нотариального удостоверения сделки.

Наши эксперты подробно разъяснят все этапы составления нотариального акта и гарантируют, что сделка будет полностью соответствовать требованиям болгарского законодательства. Мы понимаем важность этого процесса и всегда находимся рядом, чтобы минимизировать возможные риски и максимально упростить для вас процесс заключения сделки с недвижимостью.

Что представляет собой нотариальный акт купли-продажи недвижимости в Болгарии? Что он должен содержать?

Нотариальный акт купли-продажи недвижимости в Болгарии является официальным документом, который удостоверяет передачу права собственности на недвижимое имущество между сторонами. Этот акт является обязательным для юридической силы сделки, так как только после его выдачи и регистрации в Реестре недвижимости сделка становится юридически обязательной, и право собственности переходит на покупателя.

Согласно ст. 571 Гражданского процессуального кодекса (ГПК), нотариальный акт о передаче права собственности на недвижимость начинается с устного запроса, однако в случае передачи или установления вещного права на недвижимость запрос подается в письменной форме. Важно подготовить проект акта, который должен содержать основные данные о сделке.

Согласно ст. 578 ГПК, нотариальный акт должен содержать следующие основные элементы:

1. Данные сторон сделки — полные имена, ЕГН (или другие идентификационные номера для юридических лиц), адреса и другие данные, идентифицирующие стороны.
2. Описание недвижимости — подробное описание недвижимости, включая идентификатор, местоположение, площадь и другие важные характеристики.
3. Цена сделки — стоимость недвижимости, согласованная сторонами.
4. Явное заявление — что стороны согласны с условиями сделки и осведомлены о правовых последствиях передачи права собственности.
5. Подписи сторон — акт должен быть подписан лично сторонами, участвующими в сделке.
6. Удостоверение личности участников сделки, а также их дееспособности и полномочий, если они представлены через полномоченных лиц (ст. 578, ал. 4 ГПК).

После выдачи нотариального акта, он должен быть зарегистрирован в Реестре недвижимости, чтобы вступить в силу и быть признанным третьими лицами.

Когда нотариальный акт является действительным? В каких случаях он является ничтожным или недействительным?

Нотариальный акт приобретает юридическую силу только после его подписания нотариусом и регистрации в реестре недвижимости. Важным моментом является то, что нотариальный акт в Болгарии подтверждает действительность сделки только в том случае, если он соответствует всем установленным законодательством требованиям, включая правильное оформление всех документов, соответствие условий сделки законам и проверку личности сторон.

Согласно ст. 574 Гражданско-процессуального кодекса (ГПК) Болгарии, нотариальные действия не могут быть выполнены, если они противоречат закону или общественным нравам. Это означает, что если сделка, удостоверенная нотариусом, противоречит действующему законодательству или является морально недопустимой, такой нотариальный акт будет признан ничтожным. Например, если договор купли-продажи недвижимости заключен с нарушением закона о собственности или прав третьих лиц, такой акт будет юридически недействительным.

Ничтожность нотариального акта также наступает в случае, если нотариус не имел права совершать нотариальное действие. Это может быть связано с нарушением норм, прописанных в законах, таких как Гражданский процессуальный кодекс или Закон о нотариусах и нотариальной деятельности. Например, если нотариус не проверил подлинность подписей сторон, не удостоверил их личность должным образом или совершил другие ошибки в процессе удостоверения, акт может быть признан ничтожным.

Согласно ст. 576 ГПК, нотариальный акт также будет считаться ничтожным, если были нарушены основные процессуальные требования при его исполнении. Например, если акт был подписан без должного присутствия сторон или не были соблюдены условия для удостоверения сделки, такие как отсутствие необходимых документов или отсутствие полномочий у представителей сторон.

Кроме того, если в процессе удостоверения акта нотариус допустил ошибки в формулировке условий сделки, неверно определил предмет договора или ошибся в юридической квалификации, такой акт может быть признан недействительным.

Недействительность нотариального акта также может быть связана с несоответствием сделки правам и интересам сторон, например, если договор купли-продажи недвижимости заключается с недееспособным лицом или без соблюдения должных процедур, что делает его юридически недействительным.

В любом случае, для того чтобы оспорить действительность нотариального акта, стороны могут обратиться в суд, который рассмотрит обстоятельства дела и примет решение о его действительности или недействительности.

Какие особенности существуют при составлении и подписании нотариального акта?

Составление и подписание нотариального акта в Болгарии подчиняется специальным правилам, которые обеспечивают его юридическую силу и соответствие требованиям закона. Следующие положения Гражданского процессуального кодекса (ГПК) регулируют процедуру и содержание нотариального акта:

1. Форма нотариального акта (ст. 578):
   Нотариальный акт составляется в двух или более экземплярах, причем форма, вид и размер бумаги определяются по образцу, утвержденному министром юстиции. Важно, чтобы все экземпляры акта были составлены чисто и разборчиво, написаны вручную черными или синими чернилами или напечатаны. Цифры в проекте акта должны быть написаны и словами. Пустые места в акте зачеркиваются. Лица, участвующие в сделке или их представители, должны явиться лично к нотариусу, который проверяет их личность, дееспособность и полномочия.
2. Выдача нотариального акта (ст. 579):
   Нотариус зачитывает сторонам содержание акта, и если они его одобряют, подписывают его. В случае, если одно из участников не может подписать акт из-за неграмотности или физических ограничений, применяются специальные процедуры, как указано в ГПК. Если необходимо внести исправления в акт, они фиксируются и подписываются сторонами.
3. Содержание нотариального акта (ст. 580):
   Нотариальный акт должен содержать:
   • Год, месяц, день, а при необходимости — также час и место его выдачи;
   • Имя нотариуса;
   • Полные имена и ЕГН участников сделки, а также данные о документе, удостоверяющем их личность;
   • Содержание акта;
   • Краткое описание документов, подтверждающих требования для совершения сделки;
   • Подписи сторон и нотариуса.
4. Оформление нотариального акта (ст. 581):
   После выдачи акта один экземпляр помещается в специальную книгу нотариуса, а другие экземпляры, которые являются копиями, передаются участникам сделки.
5. Переводчик и участие лиц с ограниченными возможностями (ст. 582, 583):
   Если одно из участвующих лиц не владеет болгарским языком или имеет физические ограничения, нотариус обязан обеспечить переводчика или предпринять дополнительные меры для удостоверения согласия лица с условиями сделки.
6. Проверка права собственности (ст. 586):
   При выдаче нотариального акта на передачу собственности нотариус должен проверить, является ли правопередатель собственником недвижимости и соблюдены ли все требования для заключения сделки. Если право собственности не зарегистрировано, нотариус не выдает акт до регистрации документа о праве собственности.

Эти правила гарантируют, что нотариальный акт составлен и подписан в соответствии с законодательными требованиями, обеспечивая юридическую безопасность сделки и права сторон.

Проверка нотариусом права собственности означает ли, что покупатель всегда защищен?

Проверка права собственности нотариусом при выдаче нотариального акта — это важный этап в процессе покупки недвижимости, однако она не гарантирует полную защиту покупателя. Нотариус проводит проверку документации, предоставленной продавцом, и удостоверяет, что он является собственником недвижимости, но эта проверка имеет определенные ограничения.

Нотариус проверяет только формальную сторону права собственности

Нотариус удостоверяет, что продавец является собственником недвижимости и что документы, которые он предоставляет, действительны и корректны, то есть что нет юридических препятствий для совершения сделки. Однако нотариус не обязан проводить глубокое расследование всех возможных правовых проблем, которые могут возникнуть после сделки. Например, если недвижимость обременена ипотекой, арестом или другим видом обременения, нотариус зарегистрирует эти обременения, но только если они были зарегистрированы в соответствующем реестре.

Права третьих лиц и скрытые дефекты

Одна из основных причин, по которой покупатель не всегда защищен только нотариальной проверкой права собственности, заключается в возможности существования прав третьих лиц, которые не были зарегистрированы в реестре недвижимости или не были видны при проверке нотариусом. Например, если предыдущий собственник предоставил право пользования имуществом третьему лицу, но это не было отражено в реестре, покупатель может столкнуться с юридическими претензиями со стороны этого третьего лица, даже если нотариус удостоверил право собственности.

Кроме того, бывают случаи, когда сделки с недвижимостью могут стать объектом гражданских споров, таких как иски о восстановлении права собственности со стороны наследников, которые не были известны при подписании договора. Нотариус не может предсказать или предотвратить такие правовые действия.

Ограничения в проверке нотариуса

Нотариус также не проверяет действительность самих сделок и их правовую основу. Например, если продавец составил предварительный договор с недействительными условиями или продал недвижимость более чем одному покупателю, нотариус не может предотвратить конфликты между сторонами.

Что записывается в реестр недвижимости Болгарии по кадастровому делу?

В соответствии с Закон о кадастре и реестре недвижимости, кадастровое дело на каждый объект недвижимости состоит из нескольких частей, каждая из которых содержит важную информацию о недвижимости, ее собственниках, вещных правах, ограничениях и других юридических фактах, подлежащих регистрации.

Согласно ст. 59, кадастровое дело состоит из следующих частей:

1. Часть "А" — информация о самом объекте недвижимости:
   • Идентификатор объекта недвижимости;
   • Вид объекта (земельный участок, здание или отдельный объект в здании);
   • Адрес объекта;
   • Границы земельного участка (идентификаторы соседних участков);
   • Площадь объекта;
   • Назначение объекта;
   • Этажность здания;
   • Обстоятельства, предусмотренные ст. 67, ал. 2 Закона о наследстве.
2. Часть "Б" — информация о собственнике:
   • Имя и ЕГН (или иной идентификационный номер) физического лица;
   • Наименование, организационная форма, адрес и код по БУЛСТАТ юридического лица;
   • Для государственной или муниципальной собственности — данные о праве собственности и управляющих органах;
   • Документ, подтверждающий право собственности, такой как номер и дата нотариального акта, подлежащего регистрации.
3. Часть "В" — информация о вещных правах (например, права пользования, аренда, сервитуты) и юридических фактах, которые подлежат регистрации.
4. Часть "Г" — информация о ипотеках, если таковые имеются на объекте недвижимости.
5. Часть "Д" — информация о возбранках, если такие имеются.

Согласно ст. 59, ал. 2, акт, подлежащий регистрации, вносится в соответствующую часть кадастрового дела, в зависимости от того, к какой категории относится (например, в раздел, касающийся прав на собственность, ипотек или возбранок).

Таким образом, реестр недвижимости предоставляет полную информацию о юридическом статусе объекта недвижимости, его собственниках, а также любых правовых ограничениях и обременениях, таких как ипотека или возбрание. Эти данные имеют публичный характер и доступны для проверок, но не являются доказательством правомерности фактов, а только служат для уведомления всех заинтересованных сторон.

Как юристы BSLC обеспечивают защиту при покупке или продаже недвижимости?

Покупка или продажа недвижимости — это одна из самых значимых и сложных сделок в жизни. Хотя нотариус играет важную роль в удостоверении права собственности, его проверка не всегда гарантирует полную защиту покупателя или продавца. Скрытые дефекты, права третьих лиц на имущество и другие юридические риски требуют дополнительной правовой поддержки. Black Sea Law Counsel (BSLC) предоставляет своим клиентам всестороннюю защиту на всех этапах сделки с недвижимостью, опираясь на наш опыт и знания, полученные в таких городах, как Бургас, София, Пловдив, Варна и Солнечный Берег.

Поглощаем все риски с помощью дополнительных проверок

Хотя нотариус подтверждает право собственности, его проверка ограничивается лишь документами, предоставленными продавцом. Например, в Бургасе, когда клиентка обратилась к нам для покупки квартиры в жилом комплексе, нотариус подтвердил право собственности продавца. Однако мы обнаружили, что эта квартира была сдана в аренду, что не зарегистрировается в открытых реестрах. Это обременение не было видимо для нотариуса, так как оно было связано с предыдущим владельцем, который решил, что это не так важно упоминать. В результате, после наших проверок в Имотном регистре, мы успешно помогли клиентке избежать этой проблемы и договориться в изменением продажной цены, прежде чем сделка была завершена.

Защищаем от прав третьих лиц

Одна из частых проблем, с которой сталкиваются покупатели, — это права третьих лиц на имущество. Например, в Солнечном Береге у нас был случай, когда покупатель хотел приобрести участок для строительства. На первый взгляд, все было в порядке: нотариус подтвердил право собственности продавца. Однако наши юристы выявили, что участок был частично использован для коммерческих нужд другими арендаторами, с правами, которые не были официально зарегистрированы. Благодаря нашим усилиям, мы провели дополнительные юридические расследования и обеспечили, чтобы эти права были должным образом учтены в договоре, и покупатель не столкнулся с претензиями по поводу использования земли в будущем.

Защищаем от скрытых юридических проблем

В нашем опыте часто встречаются случаи, когда сделки с недвижимостью сопровождаются спорами, связанными с наследством или неурегулированными правами. В Пловдиве мы помогли клиенту купить квартиру в старом доме, где продавец не был единственным владельцем. Когда мы начали проверку правоустанавливающих документов, выяснилось, что часть имущества не была учтена в наследственном деле, и один из потенциальных наследников не дал своего согласия на продажу. Благодаря вмешательству наших юристов, мы направили соответствующие запросы в наследственный суд, и сделка была завершена только после получения всех необходимых согласий, что защитило клиента от возможных будущих претензий.

Проводим полную проверку всех условий сделки

Нотариус обычно проверяет только формальные условия сделки, но не всегда гарантирует, что условия договора являются законными и корректными. В Варне к нам обратился клиент с просьбой помочь завершить сделку по покупке недвижимости, которая, как оказалось, имела ряд юридических недоработок. В предварительном договоре была указана неправомерно заниженная цена недвижимости, а продавец не указал некоторые обременения, которые возникли в процессе предыдущих сделок. Наши юристы пересмотрели весь процесс и убедились, что цена и условия были справедливыми, а также настояли на исправлениях, что позволило покупателю получить недвижимость без юридических проблем в будущем.