Что такое владение кондоминиумом (этажной собственности) в Болгарии и какие права и обязанности оно влечет за собой?
Кондоминиумы (т. наз. этажная собственность) в Болгарии — это особый правовой режим реализации права собственности, при котором в здании есть отдельные объекты — квартиры, студии, гаражи, офисы — которые принадлежат разным лицам, а определенные части здания являются общими и принадлежат всем владельцам пропорционально идеальным частям, принадлежащим им. Этот режим сочетает индивидуальную собственность с принудительным совместным владением общими частями и создает особую систему управления.
Правовое регулирование управления кондоминиумом содержится в Законе об управлении имуществом кондоминиума (ZUE), вступившем в силу 01.05.2009 г., который регулирует как управление зонами общего пользования, так и права и обязанности владельцев, пользователей и жильцов. Законодатель прямо заявляет, что «этот закон регулирует общественные отношения, связанные с управлением общими частями зданий в режиме кондоминиума, а также права и обязанности владельцев, пользователей и жильцов независимых объектов или их частей» — статья 1 Закона об управлении имуществом кондоминиума (ZUE).
Суть владения кондоминиумом выражается в том, что каждый владелец имеет исключительное право собственности на собственный участок и в то же время — идеальные части общих частей здания (крыша, лестница, фасад, фундамент, сооружения и т. д.), которые не могут быть переданы отдельно. Управление этими общими частями осуществляется коллективно — через органы кондоминиума, в основном общее собрание и управляющего (или совет директоров).
Закон также предусматривает особый режим для жилых комплексов закрытого типа, в котором управление помещениями общего пользования регулируется письменным договором с нотариальным заверением подписей между инвестором и собственниками — пункт 1 статьи 2 Закона об управлении имуществом кондоминиума (ZUE), и этот договор зарегистрирован и подлежит исполнению в отношении последующих покупателей — ст. 2, пункт 2 Закона об управлении кондоминиумами (ZUE).
ПРАВА, КОТОРЫЕ ДАЕТ КОНДОМИНИУМ
Режим кондоминиумов предоставляет владельцам как индивидуальные, так и коллективные права. Согласно пункту 1 статьи 5 Закона об управлении кондоминиумами (ZUE), владельцы имеют право использовать общие части здания по назначению и участвовать в управлении кондоминиумом. Это означает, что каждый владелец может пройти по лестнице, воспользоваться лифтом, пользоваться дворовым пространством (если это общая часть), а также участвовать и голосовать в общем собрании.
Пользователи также имеют право использовать места общего пользования и участвовать в управлении, но с ограничениями на принятие определенных решений, если иное не согласовано с владельцем — пункт 2 статьи 5 Закона об управлении кондоминиумами (ZUE). Жильцы имеют право использовать места общего пользования и участвовать в них путем консультативного голосования — пункт 4 статьи 5 Закона об управлении кондоминиумами (ZUE).
Из этих положений следует, что владение кондоминиумом предполагает активное участие в жизни общества — не только право на использование мест общего пользования, но и право принимать участие в принятии решений, касающихся бюджета, ремонта, обслуживания и управления.
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА, ВЫТЕКАЮЩИЕ ИЗ ВЛАДЕНИЯ КОНДОМИНИУМОМ
Право собственности в режиме кондоминиума связано рядом императивных обязательств. Закон предусматривает полный перечень основных обязательств в пункте 1 статьи 6 Закона об управлении кондоминиумами (ZUE). К числу наиболее важных относятся:
- — обязательство не препятствовать другим лицам использовать общие части и не изымать общие части — ст. 6, пункт 1, пункт 1, пункт 1 и пункт 3 Закона об управлении кондоминиумами (ZUE);
- — обязательство не наносить ущерб и не совершать действий, вызывающих большую озабоченность, чем обычно — статья 6 (1) (2) и (4) Закона об управлении кондоминиумами (ZUE);
- — обязанность выполнять решения органов управления — ст. 6, пункт 1, пункт 8 Закона об управлении кондоминиумами (ZUE);
- — обязанность оплачивать расходы на ремонт и взносы в фонд «Ремонт и реконструкция» пропорционально принадлежащим идеальным частям — пункт 1 статьи 6, пункт 9 Закона об управлении имуществом кондоминиума (ZUE);
- — обязанность оплачивать расходы по управлению и содержанию мест общего пользования — ст. 6, пункт 1, пункт 10 Закона об управлении кондоминиумами (ZUE);
- — обязанность предоставлять доступ к независимому объекту для ремонта или осмотра объектов общего пользования — пункт 1 статьи 6, пункт 12 Закона об управлении кондоминиумами (ZUE);
- — обязанность содержать места общего пользования и отдельный объект в состоянии, соответствующем требованиям безопасности — пункт 1 статьи 6, пункт 17 и пункт 18 Закона об управлении кондоминиумами (ZUE).
Особенно важно, что согласно пункту 4 статьи 6 Закона об управлении кондоминиумами (ZUE) владельцы несут ответственность за выполнение обязательств кондоминиума в соответствии с находящимися в собственности идеальными частями общих частей здания. Это означает, что финансовая ответственность носит пропорциональный, а не солидарный характер, если законом не предусмотрено иное.
ПРАВОВОЙ БАЛАНС МЕЖДУ ИНДИВИДУАЛЬНЫМ И КОЛЛЕКТИВНЫМ
Владение кондоминиумом — это не просто «жизнь в кооперативе», а правовой режим, требующий баланса между личной автономией и коллективными интересами. Собственник не может совершать в своей квартире действия, ставящие под угрозу конструкцию, пожарную безопасность или архитектурный облик здания — пункт 1 статьи 6, пункт 5 и пункт 19 Закона об управлении кондоминиумами (CEPA). С другой стороны, он имеет право требовать от других соблюдения тех же стандартов.
Аналогичный режим существует в Германии (Wohnungseigentumsgesetz), где индивидуальная собственность также объединяется с сообществом владельцев, а решения принимаются общим собранием. Однако болгарская модель более подробно регламентируется конкретными обязательствами и фондом «Ремонт и реконструкция», целью которого является повышение дисциплины при содержании строительного фонда.
В каких случаях мне следует обратиться к юристу кондоминиума?
Обращаться к юристу по имущественным вопросам целесообразно всякий раз, когда существует риск оспаривания решений общего собрания или когда уже существует конфликт, который не может быть урегулирован обычными внутренними механизмами (приглашения, протоколы, правила процедуры, контрольные органы). На практике самыми дорогостоящими проблемами здания являются не сам ремонт, а процедурные ошибки и отсутствие доказательств: неправильное проведение заседаний, неполная повестка дня, спорный кворум, дефекты протокола или пропущенные заявки, которые затем препятствуют реализации, сбору и финансированию.
Юрист особенно нужен, когда вам нужно подготовить или проверить документацию к общему собранию, чтобы решения были обоснованными. Сюда относятся случаи «напряженных» встреч с ожидаемым спором, решения о значительных расходах, ремонте, капитальном ремонте, установлении размера взносов и порядке распределения расходов, а также ситуации, когда есть владельцы, которые не проживают в здании, проживают за границей или обычно заявляют, что их об этом не уведомили. Именно здесь юридический контроль за приглашением, способом уведомления, списками участников, доверенностями и протоколом имеет решающее значение.
Когда в кондоминиуме есть нерегулярные плательщики, адвокат полезен не только для «суда», но и для правильной стратегии взыскания налогов и минимизации конфликта. Часто проблема заключается не только в неуплате, но и в споре «я должен или не должен», «неправильно определены расходы», «нет правильного решения». Юридическая задача в данном случае заключается в том, чтобы принять правильное решение, составить точный бухгалтерский учет и четко сформулировать свою позицию, чтобы получить настоящий предмет коллекционирования, а не многолетние споры.
В случае ремонта и несчастных случаев адвокат полезен, когда нужно сочетать быстрые действия и соблюдение правил — например, в случае необходимого или срочного ремонта, при выделении средств, проведении пусконаладочных работ, подписании договоров и последующей необходимости «защитить» расходы собственников. Такие ситуации часто приводят к обвинениям в злоупотреблениях или отказе в оплате, и с самого начала важно иметь четкую правовую базу — кто принимает решение, как оно документируется, как учитываются расходы и как они распределяются.
Также полезно обратиться к адвокату в случае конфликтов, связанных с внутренним порядком и использованием мест общего пользования — шум, арендаторы, краткосрочное проживание, животные, парковка, хранение, «захват» мест общего пользования, установка помещений или изменение фасада. Обычно такие споры не решаются только путем бесед, поскольку они требуют последовательных доказательственных действий — письменных предупреждений, протоколов, решений и, при необходимости, судебных/административных процедур.
Когда в здании работает профессиональный управляющий или планируется передать управление и техническое обслуживание на аутсорсинг, юрист играет ключевую роль в решении вопросов, связанных с договором: круг полномочий, подотчетность, доступ к документам, правила расходования средств, условия договора, расторжение договора и ответственность. Многие здания «заключают» плохой контракт, а затем платят дважды: один раз за обслуживание и второй раз за корректировки, споры и смену руководства.
Если вы планируете создать ассоциацию домовладельцев и подаете заявку на финансирование (в том числе на капитальный ремонт/ремонт), адвокат поможет избежать ошибок при регистрации, регистрации и принятии решений, которые могут сделать проект неприемлемым или оскорбительным. Здесь риск самый высокий, потому что требуется строгая документальная дисциплина и четкое представление интересов, а при капитальном ремонте всегда найдутся несогласные.
И последнее, но не менее важное: при работе с персональными данными в кондоминиуме рекомендуется юридическая помощь — книга кондоминиума, списки жильцов, контакты, адреса электронной почты, рассылка протоколов. Здесь ошибки могут привести к жалобам и штрафам, и в то же время руководство должно иметь достаточно информации для работы.
Что такое книга кондоминиума?
Книга кондоминиумов — это официальный «реестр» конкретного здания или входа в режим кондоминиума, с помощью которого руководство может идентифицировать отдельно стоящие объекты, их владельцев/пользователей, домохозяйства и жильцов, а также соответствующие данные о надлежащем управлении зонами общего пользования. Это не просто записная книжка «кто есть кто», а инструмент для законной организации коммуникации, распределения обязанностей и контроля за жильем, в том числе во время проверок компетентными органами.
Закон прямо предусматривает, что такая книга создается, хранится и поддерживается в любом здании или подъезде в режиме кондоминиума и может быть на бумажном или электронном носителе в виде электронного документа. Это важно, потому что это позволяет кондоминиуму обновлять данные и легче организовывать уведомления и администрирование, в том числе в электронном виде при наличии контактных данных.
По сути, книга содержит, в частности, определенные категории информации, обязательной для ввода в законодательство. Данные касаются как самого имущества (объекта), так и лиц, которые имеют право его использовать или фактически проживают в нем, а также определенных договоренностей между владельцем и пользователем относительно управления зонами общего пользования. Этот набор данных имеет практическое значение, например, при уведомлении об общих собраниях, при распределении текущих расходов на управление и техническое обслуживание, при контроле доступа к ремонтным работам, а также при аутентификации жильцов при проверках.
Книга ведется на основе деклараций, которые владелец или пользователь обязаны представить в течение 15 дней с момента приобретения права собственности или пользования, а также в случае аренды или других правовых отношений, допускающих проживание третьих лиц. Закон также требует обновления при изменении определенных обстоятельств, а декларацию также можно отправить на адрес электронной почты правления/управляющего, что на практике упрощает процесс и сокращает количество споров, «кто когда уведомил».
Доступ к данным ограничен, и цель состоит в том, чтобы объединить потребности управления с требованиями по защите персональных данных. Правление/руководитель и контрольный контроль/контролер имеют доступ, каждый владелец — только к своим собственным данным, а также определенные государственные и муниципальные органы власти в соответствии с правилами защиты персональных данных. Это означает, что принцип «доброжелательного отношения со стороны любого соседа» не является приемлемым стандартом, а неправильное обращение с данными может создать риск для кондоминиума.
Особое внимание также уделяется животным, которых выводят в общественные места — в отдельное поле книги вносятся данные о животных, находящихся в собственности или вывезенных для разведения в конкретном учреждении, а для собак — номер ветеринарного паспорта. Эта часть часто важна при конфликтах в здании и при взаимодействии с компетентными органами.
На практике книга прав собственности на квартиру также имеет доказательное значение как внутренний реестр — например, о том, кто заявил, что не пользуется объектом в течение определенного периода времени, какие лица проживают более 30 дней на независимой законной основе и когда они зарегистрированы или списаны, а также какова площадь застройки и процентная доля идеальных частей объекта. Это помогает руководству работать предсказуемо и защищать свои решения в случае возникновения спора.
Как управлять недвижимостью в режиме кондоминиума в Болгарии?
Управление недвижимостью в режиме кондоминиумов в Болгарии должно быть организовано в виде постоянного порядка использования и содержания мест общего пользования, соблюдения внутреннего порядка и реального контроля за выполнением обязательств владельцев, пользователей и жильцов. Закон определяет управление именно как систему правил и механизмов контроля, а не как «добровольную инициативу» нескольких активных соседей, и гласит, что оно включает в себя порядок и контроль за использованием и содержанием мест общего пользования, соблюдение внутреннего порядка и контроль за выполнением обязанностей жильцов здания (пункт 1 статьи 8 Закона об управлении собственностью квартир (ZEW).
Если здание имеет несколько входов, закон разрешает организовывать управление на уровне отдельного входа, причем это управление также распространяется на общие части, прилегающие к отдельным объектам соответствующего входа. Это особенно практично в крупных зданиях и комплексах, поскольку позволяет более четко представлять отчетность и более эффективно организовывать текущее техническое обслуживание — пункт 2 статьи 8 Закона об управлении кондоминиумами (ZPP).
В соответствии с законом существуют две формы управления: общее собрание и/или ассоциация собственников, обе из которых основаны на идее коллективного принятия решений и их реализации выборными органами. Это означает, что «управление без общего собрания» на практике представляет собой управление с высоким риском незаконности, споров и неспособности эффективно собирать взносы — ст. 9 Закона об управлении кондоминиумами (ZUE).
Руководящими органами являются общее собрание и совет директоров (или управляющий), причем общее собрание является органом, который устанавливает правила, выбирает лиц, принимает бюджет и принимает ключевые решения о расходах и ремонтах. В законе прямо говорится об этих органах — статья 10, пункты 1 и 2 Закона об управлении кондоминиумами (ZUE).
Практически правильное управление начинается с активного функционирования общего собрания, поскольку оно принимает и изменяет правила внутреннего распорядка, выбирает и освобождает от должности правление/управляющего и контрольный орган, принимает годовой бюджет и отчеты, определяет размер взносов на управление и содержание и размер взносов в фонд «Ремонт и ремонт», принимает план ремонта и решения по срочным и коммунальным расходам, аренде мест общего пользования, капитальному ремонту/реконструкции, размещению рекламы/объекты, а также ряд других решений, которые на практике «сдвигают» срок службы здания. Эти полномочия подробно регламентированы — пункт 1 статьи 11, пункты 1—18 Закона об управлении кондоминиумами (ZUE), и в законе прямо подчеркивается, что общее собрание не может отказать в принятии решения о расходах, необходимых для содержания или восстановления общих частей — ст. 11, пункт 2 Закона об управлении кондоминиумами (CEPA), а также что Правила внутреннего распорядка являются обязательными — ст. 11, пункт 3. Закона об управлении кондоминиумами (CEPA).
Чтобы управление имело реальную правовую стабильность, общее собрание должно быть созвано и проведено в установленном порядке, потому что именно процессуальные нарушения чаще всего «ниспровергают» решения в суде. Закон требует, чтобы общее собрание созывалось не реже одного раза в год правлением/управляющим или контрольным советом/контролером, а также может быть созвано по требованию владельцев, владеющих не менее 20% идеальных акций, при этом управляющий обязан созвать его в течение 10 дней. В случае бездействия управляющего закон разрешает этим владельцам созвать его самостоятельно, а в экстренных случаях или при отсутствии собрания более года — любой владелец или пользователь может созвать общее собрание — ст. 12, пункты 1—5 Закона об управлении кондоминиумами (ZUE).
Процедура созыва строго формализована, поскольку она гарантирует информированное участие и прозрачность. Собрание проводится по приглашению, размещенному на видном и общедоступном месте у входа не позднее чем за 7 дней до начала собрания, а в экстренных случаях — не позднее 24 часов с указанием даты и времени размещения и составления протокола, а также назначением встречи не ранее чем на восьмой день после размещения (или через 24 часа в экстренных случаях). В приглашении должны быть указаны повестка дня, конкретные проекты решений на случай заочного голосования, дата/время/место, крайний срок заочного голосования и адрес электронной почты для переписки. В определенные дни общее собрание не должно созываться, за исключением экстренных случаев — пункт 1 статьи 13, пункт 7 и пункт 8 Закона о собственности на управление этажами (ZUE). Для владельцев/пользователей, которые не используют объект недвижимости или отсутствуют более месяца, важно иметь адрес и адрес электронной почты для получения приглашений, поскольку в противном случае уведомление считается сделанным путем размещения приглашения на входе — ст. 13, пункты 2—4 Закона об управлении кондоминиумами (ZUE).
Участие в общем собрании может осуществляться лично или по доверенности в соответствии с четко регламентированными правилами, включая возможность устного разрешения, письменного разрешения, а также специальные правила нотариального заверения или доверенности, а также ограничение на участие одного лица, представляющего максимум трех владельцев/пользователей. Надлежащее документальное оформление представительства важно, поскольку недостатки в доверенностях часто приводят к оспариванию решений (пункты 1—5 статьи 14 Закона об управлении кондоминиумами (ZUE).
Кворум является центральным «фильтром» действительности собрания, и его следует строго контролировать во время регистрации. По общему правилу, собрание проводится в присутствии (лично или через представителей) не менее 51% идеальных партий, при отсутствии кворума возможны предполагаемая отсрочка и последующие гипотезы, включая возможность при определенных условиях провести собрание на более низком пороге, а в случае владельца, имеющего более 51% идеальных деталей, закон вводит дополнительное требование о присутствии не менее 75% идеальных деталей. Эти правила регламентированы — ст. 15, пункты 1—4 Закона об управлении кондоминиумами (ZUE).
Проведение общего собрания должно быть организовано таким образом, чтобы решения можно было отслеживать и защищать в случае возникновения спора. Закон разрешает проводить собрание в соответствующем месте в кондоминиуме или рядом с ним и допускает смешанный режим — очно и онлайн в режиме видеоконференции с гарантией идентичности и с четким отражением в протоколах голосования и заявлениях. Собрание не может принимать решения, выходящие за рамки повестки дня, за исключением срочных случаев, и должен быть составлен протокол с подробным описанием в законе, включая список присутствовавших лиц, идеальные детали, номер объекта, голоса «за/не/воздержались», подписи, заявления и принятые решения. Протокол должен быть составлен в течение 7 дней, опубликован в установленном порядке, предоставлены заверенные копии и предусмотрен специальный порядок оспаривания его содержания в установленные сроки. Эти правила вытекают из пунктов 1-10 статьи 16 Закона об управлении кондоминиумами (ZUE).
Решения общего собрания принимаются в соответствии с системой, сочетающей принцип идеальных частей и различные пороговые значения большинства в зависимости от серьезности решения. Как правило, решения принимаются большинством более 50% от представленных идеальных частей, но для некоторых категорий решений закон требует квалифицированного большинства, включая 100%, 75%, более 50% идеальных деталей или другие специальные пороговые значения. Подробная матрица регламентируется пунктами 1—3 статьи 17 Закона об управлении кондоминиумами (ZUE). Закон также регламентирует механизм определения идеальных частей, когда они четко не указаны или сумма не составляет 100%, а также порядок утверждения этих расчетов общим собранием — ст. 17, пункты 4—6 Закона об управлении имуществом кондоминиума (ЗУЭ), что практически важно в старых кооперативах и неполных документах.
Важной новой возможностью для улучшения управления является заочное голосование за определенные решения, которое позволяет лицам с избирательным правом, которые не могут участвовать лично или онлайн, подать заявление в бумажном виде или с электронной подписью в соответствующем порядке в течение 7 дней после общего собрания в случае принятия предварительного решения о проведении заочного голосования и в случае проектов резолюций, указанных в приглашении. Эти правила регламентированы — статья 17a, пункты 1—5 Закона об управлении кондоминиумами (ZUE).
Исполнение решений и повседневное управление возлагаются на совет директоров (или управляющий), который является исполнительным органом кондоминиума и избирается на срок до двух лет. Закон регулирует состав, выборы председателя и того, кто может быть избран, включая возможность быть лицом, назначенным владельцем и внесенным в книгу кондоминиума. Закон также разрешает делегировать полномочия профессиональному управляющему-торговцу определенным большинством голосов и с соблюдением сроков контракта, избегая автоматического продления и чрезмерно длительных сроков. Эти правила вытекают из пунктов 1-9 статьи 19 Закона об управлении кондоминиумами (ZUE), а также вводит принцип, согласно которому владельц/пользователь может отказаться от участия в управлении только в случае постоянной фактической невозможности, длительного отсутствия или в случае предложения о переизбрании — статья 20 Закона об управлении кондоминиумами (ZUE).
Правление должно работать как орган с регулярностью и протоколом, поскольку закон требует проведения заседаний не реже одного раза в три месяца и принятия решений в присутствии двух третей членов, а также обязательного протокола заседаний — пункт 1 и пункт 2 статьи 22 Закона об управлении имуществом кондоминиумов (ZUE). Также важно, чтобы управляющий организовывал исполнение решений, контролировал внутренний порядок, вел документацию и протоколы, составлял и вел бухгалтерский учет кондоминиума, готовил бюджет и план ремонта, представлял кондоминиум, в том числе в суде по определенным претензиям, и четко выполнил обязательства по представлению отчетности. Это следует из пунктов 1—7 статьи 23 Закона об управлении кондоминиумами (CEPA), включая правила годовой отчетности и публикации отчета — пункт 2 статьи 23 Закона об управлении кондоминиумами (CEPA), а также правила передачи документов и средств при смене руководства в течение 15 дней с протоколом — ст. 23, пункт 7 Закона об управлении кондоминиумами (CEPA).
Контроль является третьим столпом благого управления, и закон допускает избрание контрольного совета (контролера) сроком на два года с правами доступа к документации и контроля за исполнением решений по бюджету и расходам с требованием проверять казначейство не реже одного раза в год и отчитываться перед общим собранием. Закон также регулирует правила несовместимости (для обеспечения реальной независимости), регулярности собраний и возможности получения вознаграждения по решению Генеральной Ассамблеи — пункты 1—10 статьи 24 Закона об управлении кондоминиумами (ZUE).
Какие фонды в обязательном порядке должен содержать кондоминиум и как определяются взносы в них?
В соответствии с Законом об управлении кондоминиумами (ZUE) кондоминиум имеет четко определенный «фонд», который общее собрание обязано создавать и поддерживать. Отдельно выделяются расходы на управление и расходы на содержание общих частей, для которых закон регулирует порядок определения и распределения денежных взносов, не называя их «фондом». Поэтому при поиске точного юридического ответа «какие средства» обязательным является название одного, а остальные денежные потоки оплачиваются в виде расходов и ежемесячных взносов.
Обязательный фонд — это фонд «Ремонт и ремонт», который «создает и поддерживает» общее собрание собственников или общее собрание ассоциации. Это прямо вытекает из пункта 1 статьи 50 Закона об управлении кондоминиумами (ZUE). Средства фонда собираются за счет ежемесячных взносов владельцев в размере, определяемом решением общего собрания в соответствии с идеальными долями индивидуальных владельцев в общих частях кондоминиума, при этом закон устанавливает нижний предел «но не менее одного процента от минимальной заработной платы для страны», а также из «других источников». Это регулируется пунктом 2 статьи 50, пунктами 1 и 2 Закона об управлении кондоминиумами (ZUE). На практике это означает, что общее собрание определяет конкретный ежемесячный взнос каждого владельца, привязывая его к процентной доле идеальных деталей, и не может быть ниже установленного законом минимального размера оплаты труда в стране.
Средства в Фонде ремонта и реконструкции поступают на «специальный целевой счет», который открывается на имя кондоминиума или ассоциации, что является ключевым требованием для разделения и отслеживания этих средств. Это следует из пункта 3 статьи 50 Закона об управлении кондоминиумами (ZUE). Расходование средств ограничено законодательно указанными направлениями: на осуществление деятельности, предусмотренной ст. 48 и ст. 49 «и на оборудование», на выполнение мероприятий и инструкций, указанных в техническом паспорте здания, а также на «другие расходы, определенные решением общего собрания». Это регулируется пунктами 1—3 пункта 4 статьи 50 Закона об управлении кондоминиумами (ZUE). Фактическое распоряжение средствами со счета осуществляется председателем правления (управляющим) на основании решения об их использовании, принятого Генеральной Ассамблеей, которое регулируется пунктом 5 статьи 50 Закона об управлении имуществом кондоминиумов (ZUE).
Отдельно от фонда закон регулирует ежемесячные взносы «на содержание мест общего пользования», которые вносят владельцы, пользователи и жители независимых объектов и «в размере, определенном правилами внутреннего распорядка или решением общего собрания». Это независимое правило, отличное от правила фонда «Ремонт и реконструкция» и вытекающее из пункта 8 статьи 48 Закона об управлении кондоминиумами (CEPA). Важно, что в данном случае в законе говорится о «ежемесячных взносах» на техническое обслуживание, а не о фонде, а определение суммы оставлено на усмотрение внутреннего распорядка или общего собрания.
При определении и распределении управленческих расходов и расходов на содержание общих частей закон содержит основное правило и дополнительные гипотезы, влияющие на сумму, подлежащую уплате. Согласно основному правилу, затраты распределяются «поровну в зависимости от количества владельцев, пользователей, жильцов и членов их домохозяйств независимо от этажа», а для отдельно стоящего объекта, в котором срок пребывания не превышает 30 дней в календарном году, расходы оплачиваются «в размере, определенном для одного владельца, пользователя или жильца». Это следует из пункта 1 статьи 51 Закона об управлении кондоминиумами (ZUE). Закон также прямо предусматривает освобождение детей в возрасте до 6 лет без оплаты расходов в соответствующем порядке, что вытекает из пункта 2 статьи 51 Закона об управлении кондоминиумами (ZUE).
Закон также вводит специальное правило для независимого объекта, на котором осуществляется профессиональная деятельность или осуществляется деятельность, связанная с доступом посторонних лиц, и в этом случае владельц/пользователь/житель оплачивает расходы по управлению и содержанию «в трех-пятикратном размере», определенном «мотивированным решением» общего собрания. Это следует из пункта 5 статьи 51 Закона об управлении кондоминиумами (ZUE). Если для отдельно стоящих объектов предусмотрен отдельный вход, то сумма выплачивается по общему правилу, которое вытекает из пункта 6 статьи 51 Закона об управлении кондоминиумами (ZUE). Закон также добавляет правило в отношении животных, подлежащих вывозу, согласно которому определенные расходы (электричество, вода, отопление, уборка мест общего пользования и абонентское обслуживание лифта) оплачиваются «за каждое животное в размере одного жителя», что регулируется пунктом 7 статьи 51 Закона об управлении кондоминиумом (ZUEZ).
Что касается порядка определения взносов на управление и содержание, то закон также разрешает собирать их на «индивидуальный текущий счет специального назначения» на имя кондоминиума, а распоряжение средствами осуществляется председателем правления (управляющим) на основании решения об их использовании, принятого общим собранием. Это регулируется пунктом 8 статьи 51 Закона об управлении кондоминиумами (ZUE). Также важно, чтобы закон позволял распределять расходы на управление и содержание «по решению общего собрания владельцев или ассоциации» одним из трех способов: поровну в зависимости от количества лиц и домохозяйств, в соответствии с процентным соотношением идеальных частей или в соответствии с раздельным участком. Это следует из пункта 9 статьи 51, пункты 1—3 Закона об управлении кондоминиумами (ZUE), причем первый способ в законе прямо гласит, что владелец необитаемого отдельно стоящего участка оплачивает расходы на содержание «в размере одного жителя».
В ремонтной части важно различать источник средств и принцип распределения. Закон предусматривает, что ремонт, капитальный ремонт, реконструкция и перепланировка общих частей или замена общих установок и оборудования осуществляются по решению общего собрания, а расходы на эти мероприятия в случае принятия решения распределяются между владельцами пропорционально идеальным запчастям. Это вытекает из пунктов 1 и 3 статьи 48 Закона об управлении кондоминиумами (CEPA). В случае «срочного ремонта» закон предусматривает немедленное выделение средств из фонда «Ремонт и реконструкция» по решению правления (управляющего), что регулируется пунктом 1 статьи 49 Закона об управлении имуществом кондоминиума (ЗУЭ), а в случае отсутствия/недостаточности средств созывается общее собрание для сбора средств, которое следует из пункта 2 статьи 49 Закон об управлении кондоминиумами (ZUE).
Что такое объединение собственников в здании в режиме кондоминиума?
Ассоциация собственников — это специальное юридическое лицо, которое владельцы одного здания (или подъездов, а в случае смежного строительства — нескольких зданий) могут создать для поглощения финансирования капитального ремонта и/или капитального ремонта, включая средства Европейского союза, государственного или муниципального бюджета, гранты и субсидии, а также собственные или кредитные средства. Закон прямо регулирует эту цель и правовой статус, указывая, что ассоциация является юридическим лицом, созданным в соответствии с Законом об управлении кондоминиумами (ZUE), и что она может осуществлять другую деятельность, связанную с управлением и содержанием мест общего пользования, в том числе использовать средства из других источников финансирования (пункт 1 статьи 25 и пункт 2 Закона об управлении кондоминиумами (CEPA).
Практическое значение ассоциации при подаче заявок на «восстановление» и «ремонт» заключается в том, что она концентрирует представительство и финансовые потоки в одном учреждении с четкими полномочиями и правилами. Ассоциация регистрируется в государственном реестре по месту нахождения здания и отдельно регистрируется в реестре BULSTAT. Для целей финансирования закон также прямо предусматривает обязательство открывать банковский счет для сбора расходов и освоения финансовых средств. Это делает процесс более «банковским» и отслеживаемым (что является стандартным требованием проектных процедур) и снижает риск блокировки платежей из-за неясной легитимации — пункты 5 и 8 статьи 25 Закона об управлении кондоминиумами (CEPA).
Регистрация происходит не автоматически, а через учредительное собрание, и закон устанавливает высокий порог представительности — ассоциацию создают владельцы, представляющие не менее 67% идеальных частей общих частей кондоминиума. Если ассоциация предназначена только для входа или для нескольких входов/зданий соответствующего строительства, пороговое значение снова составляет не менее 67% по отношению к идеальным частям в соответствующем подъездах/зданиях, а в случае «не сбора до 100%» идеальных частей применяются правила регулировки/утверждения идеальных частей — ст. 25, пункт 3 и пункт 4 Закона об управлении кондоминиумом (ZUE). Это ключ к подаче заявки, потому что, если вы не достигнете порогового значения на момент регистрации, проектную заявку, как правило, не удастся подать через ассоциацию, а сама ассоциация не может быть создана на законных основаниях в соответствии с законом.
Процедура начинается с инициативы созыва учредительного собрания, с которой может выступить любой владелец, в том числе с проекта соглашения о создании ассоциации. Призыв осуществляется путем приглашения, размещенного в соответствии с общим порядком приглашения на общее собрание, и к приглашению должен быть приложен проект соглашения; в приглашении должны быть указаны повестка дня, место, дата и время — пункты 1—3 статьи 26 Закона об управлении кондоминиумами (ZUE). Учредительное собрание проводится на регулярной основе, если на нем присутствуют собственники, имеющие не менее 67% идеальных деталей (лично или через представителя); представительство осуществляется в соответствии с правилами доверенности; на собрании избираются председатель и уполномоченный по протоколу — пункты 1—3 статьи 27 Закона об управлении кондоминиумами (ZUE).
Учредительное собрание принимает несколько «учредительных» решений: решение об инкорпорации, определении названия (с указанием населенного пункта и полного административного адреса, а в случае районного деления — также района), принятие соглашения о создании, избрании совета управления/управляющего и контрольного совета/контролера и, возможно, о сроке существования. Закон также вводит очень важное правило единогласия при принятии некоторых из этих решений: решения об учреждении, назначении, соглашении и сроке полномочий принимаются единогласно всеми присутствующими владельцами с соблюдением необходимого порога в соответствии с пунктом 1, а выбор органов принимается большинством более половины владельцев в соответствии с пунктом 1. Протокол и соглашение должны быть подписаны всеми членами или их представителями — ст. 27, пункты 4—6 Закона об управлении кондоминиумами (ZUE). На практике это означает, что соглашение должно быть заранее «согласовано», поскольку единогласие часто является препятствием.
Соглашение само по себе является «уставом» ассоциации, и закон требует, чтобы в нем содержались, по крайней мере, наименование и адрес, предмет деятельности и срок (когда речь идет о выделении средств в соответствии с пунктом 1 статьи 25 — срок бессрочный), порядок принятия решений, состав/мандат/организация работы органа управления и контроля и другие согласованные условия. Министр регионального развития и общественных работ утверждает примерную модель — пункты 1—3 статьи 28 Закона об управлении кондоминиумами (ZUE). На практике именно порядок решений и финансовые правила (сбор взносов, утверждение расходов, подписание контрактов) имеют решающее значение для проектов.
После учреждения происходит регистрация: председатель совета управления (управляющий) подает в течение 14 дней заявление о регистрации в муниципальной администрации с приложением списка собственников, заверенной копии протокола, заверенной копии соглашения и нотариально заверенных образцов подписей представителей ассоциации — п. 1 и п. 2 ст. 29 Закона «Об управлении кондоминиумом» (ЗУЭ). Этот пакет документов также является «основой» при подаче заявления, поскольку он доказывает представительную власть и действительное существование заявителя.
Как подать заявку на европейский проект реконструкции и ремонта старого здания через ассоциацию владельцев?
С точки зрения «как мы подаем заявку», юридическая часть заключается в создании и регистрации ассоциации и принятии обоснованных решений о капитальном ремонте/капитальном ремонте и поглощении средств. Закон прямо предусматривает, что общее собрание ассоциации принимает решение о капитальном ремонте, капитальном ремонте и использовании средств из ЕС/бюджета/субсидий/собственных средств/других источников большинством не менее 51% идеальных частей общих частей, а о прекращении ассоциации — не менее 67%. Кроме того, закон также регулирует решения по оплате коммунальных услуг и займов, которые имеют более высокий порог (75%), когда проект предусматривает кредитный компонент — пункт 2 статьи 33, пункт 3 и пункт 5 Закона об управлении кондоминиумами (SPM). На практике именно по этой причине в «смешанных» моделях (грант + собственное участие/кредит) необходимо тщательно планировать, какая именно структура финансирования будет утверждена, чтобы в дальнейшем не оказалось, что большинства недостаточно для кредитной части.
Членство также имеет «блокирующий» эффект в случае утвержденного проекта: владелец не может прекратить свое членство в ассоциации в случае одобрения проекта по поглощению средств или владению средствами на капитальный ремонт/ремонт. Прекращение членства допустимо только по истечении гарантийных сроков по проекту, но не ранее чем через 5 лет после завершения строительно-монтажных работ и осуществляется путем письменного заявления с нотариально заверенной подписью в совет директоров — ст. 30, пункт 2 и пункт 3 Закона об управлении кондоминиумами (ZUE). Это важно заранее объяснить владельцам, потому что напряжение «хочу выйти на улицу, не согласен» часто возникает уже после начала проекта.
Органы ассоциации параллельны органам кондоминиума: общее собрание, совет управления/управляющий и контрольный совет/контролер, а представительство перед муниципалитетом и третьими лицами осуществляется советом управления/управляющим — пункт 1 и пункт 2 статьи 31 Закона об управлении кондоминиумами (ZUE). Общее собрание ассоциации проводится не реже одного раза в год, а для определения порядка, кворума и проведения (в дополнение к конкретным полномочиям) действуют правила проведения общего собрания собственников — ст. 32, пункт 4 и пункт 5 Закона об управлении кондоминиумами (ZUE). Правление/управляющий уполномочены организовывать исполнение решений, представлять ассоциацию, объявлять изменения для регистрации, регистрироваться в BULSTAT и выдавать документ о наличии/отсутствии обязательств — ст. 34, пункты 1—3 и пункт 2, пункт 1, пункт 2, пункт 7—10 Закона об управлении собственностью кондоминиумов (UCE). Контрольный совет контролирует исполнение бюджета и расходование средств и проводит аудит кассового аппарата не реже одного раза в год — ст. 35, пункт 4 и пункт 5 Закона об управлении кондоминиумами (CEPA).
Для сравнения, аналогичный механизм существует, например, в Германии, где сообщество владельцев (Wohnungseigentümergemeinschaft) может принимать решения по модернизации и энергоэффективности и организовывать финансирование, но отдельное «юридическое лицо для проекта» не создается в том же специальном порядке; болгарская модель с ассоциацией стран ЕС в большей степени ориентирована на финансирование, взаимодействие и взаимодействие с государственными программами, а также четкие требования к въезду и документации, что облегчает администрирование, но устанавливает более высокие процессуальные пороги.
.svg)
.svg)
.svg)
