Оформление покупки земли иностранными гражданами в Болгарии

В последние годы Болгария стала одной из наиболее привлекательных стран Европы для приобретения недвижимости иностранными гражданами. Особый интерес вызывает покупка земли — как для строительства, так и с инвестиционной или сельскохозяйственной целью. Однако в отличие от покупки квартиры или дома, оформление покупки земли иностранцами регулируется рядом специфических правовых норм, включающих как ограничения, так и определённые изисквания в зависимости от гражданства покупателя и правового статуса приобретаемой земли.

Согласно болгарскому законодательству, иностранные граждане и юридические лица не могут напрямую приобретать право собственности на земельные участки, за исключением случаев, когда это предусмотрено международным договором или соглашением о присоединении Болгарии к Европейскому союзу. Граждане стран — членов ЕС, а также стран Европейского экономического пространства, имеют право приобретать землю при определённых условия. В то же время иностранные граждане из третьих стран могут реализовать сделку через регистрацию болгарского юридического лица.

Важное значение имеет также вид земли: покупка урегулированного земельного участка, сельскохозяйственной земли или земли в охраняемой зоне подчиняется разным правовым режимам. Кроме того, предусмотрены запреты для компаний с участием лиц из офшорных юрисдикций или с анонимной структурой владения.

В настоящей статье мы детально рассмотрим, как иностранные граждане могут оформить покупку земельного участка в Болгарии, какие ограничения действуют, какие документы необходимы, а также каким образом можно обойти запреты через законные механизмы. Юридическая фирма BSLC (Black Sea Law Counsel) предоставляет полное юридическое сопровождение сделок с земельными участками для иностранных инвесторов в Софии, Варне, Бургасе, Пловдиве и по всей территории Болгарии.

Когда иностранцы могут приобретать землю в Болгарии?

Согласно болгарскому законодательству, иностранные граждане и иностранные юридические лица могут приобретать право собственности на землю только при наличии специальных условий, установленных законом. Эти условия регулируются статьёй 29 и 29а Закона о собственности, а также Законом о собственности и пользовании сельскохозяйственными землями.

Согласно ст. 29, п. 1 Закона о собственности, иностранцы и иностранные юридические лица могут приобретать право собственности на землю только при наличии международного договора, ратифицированного в порядке, установленном ст. 22, п. 2 Конституции Республики Болгарии, официально опубликованного и вступившего в силу. Исключение допускается при наследовании по закону — в этом случае иностранцы могут получить землю даже без международного договора.

Пункты 2 и 3 той же статьи регулируют возможность приобретения земли гражданами и юридическими лицами из стран — членов Европейского союза (ЕС) и Европейского экономического пространства (ЕЭП), при соблюдении требований закона и по истечении переходных сроков, установленных в Договоре о присоединении Болгарии к ЕС. Для лиц, не имеющих постоянного проживания в Болгарии, установлены дополнительные ограничения при покупке земли для вторичного жилья (ст. 29а ЗС).

Согласно ст. 29, п. 4, иностранцы могут приобретать здания и ограниченные вещные права (например, право строительства или пользования), если иное не установлено законом. Это означает, что иностранец может владеть квартирой, но не может владеть участком земли под ней, за исключением вышеуказанных случаев.

Пункты 5 и 6 той же статьи позволяют иностранным государствам и межгосударственным организациям приобретать землю, здания и вещные права на недвижимость на основании международного договора, закона или акта Совета министров. При этом иностранное государство не может наследовать недвижимость на территории Болгарии.

Закон о собственности и пользовании сельскохозяйственными землями (ЗСПСЗ) содержит дополнительные ограничения в ст. 3. Согласно п. 3 и 4, иностранные государства и политические партии не могут владеть сельскохозяйственными землями. Иностранцы и иностранные юридические лица могут приобрести такую землю только в случае наличия международного договора или по наследству по закону.

Существенным является также § 1 Дополнительных положений к Договору о присоединении Болгарии к ЕС. В нём предусмотрены переходные меры:

• сроком на пять лет с момента присоединения ограничено приобретение земли для вторичного жилья иностранцами, не проживающими в Болгарии;
• сроком на семь лет — приобретение сельскохозяйственных и лесных земель.

После истечения этих сроков (в 2012 и 2014 гг.) граждане и юридические лица из ЕС и ЕЭП могут свободно приобретать землю на равных правах с болгарскими гражданами.

В заключение, иностранцы могут приобрести землю в Болгарии при выполнении следующих условий:

• если они являются гражданами или юридическими лицами из ЕС или ЕЭП и соблюдены временные ограничения;
• при наличии международного договора, вступившего в силу;
• по наследству по закону;
• при приобретении зданий или ограниченных вещных прав, если это не запрещено законом.

Юридическая фирма BSLC (Black Sea Law Counsel) оказывает полное юридическое сопровождение по вопросам приобретения недвижимости иностранными гражданами, включая проверку правовых оснований, участие в сделке и регистрацию в Реестре прав на недвижимость.

Что такое (сельскохозяйственные) земли по болгарскому законодательству и кто может быть их собственником?

Согласно ст. 1 Закона о собственности и пользовании сельскохозяйственными землями, этот нормативный акт регулирует отношения, касающиеся права собственности и порядка использования земель, предназначенных для аграрных нужд. В соответствии со ст. 2, сельскохозяйственными считаются земли, предназначенные для сельскохозяйственного производства, при условии что они:

— не находятся в границах урбанизированных территорий (населённых пунктов или других образований), определённых детальным устройственным планом;
— не включены в лесной фонд;
— не застроены зданиями промышленного, хозяйственного, рекреационного, медицинского или религиозного назначения;
— не заняты открытыми шахтами, карьерами или объектами общего пользования (энергетическими, оросительными, транспортными и прочими).

Таким образом, сельскохозяйственная земля по смыслу закона — это незастроенный участок, находящийся вне урбанизированных зон, не относящийся к лесному или промышленному фонду, используемый или предназначенный для сельского хозяйства.

Согласно ст. 3, п. 1, собственниками сельскохозяйственных земель в Болгарии могут быть физические лица, государство, муниципалитеты и юридические лица. Однако в ст. 3, п. 2–3 устанавливаются ограничения:

— политические партии, движения и коалиции не вправе владеть такими землями;
— иностранные государства не могут иметь право собственности на них.

Что касается иностранных граждан и юридических лиц:

Согласно ст. 3, п. 4, иностранные физические лица и юридические лица могут приобретать право собственности на сельскохозяйственную землю только при наличии международного договора, ратифицированного в порядке, установленном ст. 22, п. 2 Конституции Болгарии, а также при наследовании по закону.

Граждане стран — членов Европейского союза и Европейского экономического пространства могут приобретать землю после окончания переходного периода, установленного в Договоре о присоединении Болгарии к ЕС (ст. 3, п. 5).

Юридические лица из этих стран также обладают таким правом на тех же основаниях (ст. 3, п. 6).

Тем не менее, введены ограничения в ст. 3, п. 7:

— не допускается приобретение земли фирмами, зарегистрированными в офшорных зонах;
— компаниями, учредителями или акционерами которых являются иностранцы, не подпадающие под ст. 3, п. 4 и 5;
— акционерными обществами с акциями на предъявителя.

При этом, согласно ст. 3, п. 8, иностранные граждане и юридические лица могут приобретать права пользования или ограниченные вещные права на землю, если это предусмотрено отдельным законом.

Таким образом, круг лиц, допущенных к владению сельскохозяйственной землёй в Болгарии, строго ограничен и регулируется как национальными законами, так и международными соглашениями, ратифицированными по конституционному порядку.

Что означает термин в законе «торговые общества, в которых участниками или акционерами являются прямо или косвенно общества, зарегистрированные в юрисдикциях с преференциальным налоговым режимом»?

Согласно ст. 3, п. 7, подп. 1 Закона о собственности и пользовании сельскохозяйственными землями, право собственности на такие земли не могут приобретать и владеть торговые общества, «в которых участниками или акционерами являются прямо или косвенно общества, зарегистрированные в юрисдикциях с преференциальным налоговым режимом». Этот правовой термин имеет особое значение в контексте предотвращения злоупотреблений правовыми формами с целью уклонения от налогообложения и сокрытия конечного бенефициара.

Под термином «торговые общества» понимаются все виды юридических лиц, учреждённых в соответствии с Торговым законом Республики Болгария, включая общества с ограниченной ответственностью (ООО), акционерные общества (АО), коммандитные товарищества и другие, осуществляющие хозяйственную деятельность с целью получения прибыли.

Когда закон говорит об «участниках или акционерах», это включает всех физических и юридических лиц, обладающих долей в капитале общества, вне зависимости от её размера, включая как прямое, так и косвенное участие. Косвенное участие означает, что одно общество является собственником другого, которое в свою очередь участвует в болгарском торговом обществе — то есть, речь идёт о цепочке собственности, ведущей к конечному бенефициару.

Термин «юрисдикции с преференциальным налоговым режимом» используется для обозначения стран или территорий, где применяется налоговое законодательство с необычно низкими или нулевыми ставками корпоративного налога, допускается анонимность владельцев или отсутствует прозрачность в отношении конечного собственника. Такие юрисдикции часто находятся под наблюдением международных финансовых организаций и Европейской комиссии. Перечень таких юрисдикций ведётся Министерством финансов Республики Болгария и основывается на международно признанных критериях.

Смысл данной нормы — ограничить возможность приобретения сельскохозяйственных земель обществами с непрозрачной структурой собственности или созданными с целью обхода законодательства. Целью является защита национальных интересов, обеспечение налоговой дисциплины и предотвращение концентрации земель в руках структур с неясным происхождением.

Следовательно, если в структуре торгового общества участвует, пусть и косвенно, общество, зарегистрированное в такой юрисдикции, это исключает его право на владение сельскохозяйственной землёй в Болгарии. Это правило действует независимо от размера участия или того, известен ли фактический владелец — достаточно формального подтверждения структуры собственности.

В случае нарушения Агентство по вписваниям (аналог Росреестра) отказывает во внесении записи о праве собственности. Если имущество уже приобретено таким обществом, может быть инициирована процедура лишения права или наложения санкций в установленном порядке.

Какие права имеют иностранцы, приобретающие землю в Болгарии?

Согласно ст. 3в, п. 1 Закона о собственности и пользовании сельскохозяйственными землями, право собственности на такие земли могут приобретать только физические и юридические лица, которые постоянно проживают или зарегистрированы в Республике Болгария более пяти лет. Это ограничение касается как граждан третьих стран, так и граждан Европейского союза, не имеющих постоянного пребывания в Болгарии. Исключение предусмотрено в ст. 3в, п. 4 — ограничение не применяется при наследовании по закону.

Юридические лица, зарегистрированные в Болгарии менее чем за пять лет до сделки, могут приобрести право собственности на сельскохозяйственные земли только в том случае, если их учредители, акционеры или члены отвечают вышеуказанному требованию — пребывание в Болгарии более пяти лет (ст. 3в, п. 2). Это правило направлено на предотвращение использования фиктивных компаний для обхода ограничений.

В момент совершения сделки иностранные физические лица обязаны предоставить нотариусу декларацию о происхождении средств, а юридические лица — документ, подтверждающий происхождение капитала (ст. 3в, п. 3). Эти меры направлены на борьбу с отмыванием денег и обеспечивают прозрачность сделок.

После приобретения земли иностранцы пользуются теми же правами, что и граждане Болгарии, в отношении ее использования. В соответствии со ст. 4 закона, они имеют право обрабатывать землю, сдавать ее в аренду, а также возводить на ней постройки и сооружения, связанные с сельскохозяйственной деятельностью, при соблюдении положений Закона об устройстве территории и Закона о защите сельскохозяйственных земель.

Следует подчеркнуть, что все владельцы, включая иностранных, обязаны сохранять окружающую среду, археологические объекты, инженерные сооружения, геодезические и границы знаки, и не препятствовать другим пользователям в осуществлении их прав (ст. 4, п. 4). Нарушения влекут административную ответственность, включая штрафы или принудительное отчуждение имущества в соответствии с законом.

Таким образом, права иностранных собственников земли в Болгарии по сути равны правам граждан страны, но приобретение сельскохозяйственных земель возможно только при выполнении ряда условий, обеспечивающих правовую прозрачность, фискальную дисциплину и защиту национального интереса.

Какие документы необходимы для приобретения земли в Болгарии иностранными гражданами?

Для приобретения земли в Болгарии иностранным гражданином необходимо представить нотариусу и другим органам государственные документы, удостоверяющие как личность и правоспособность покупателя, так и законный произход средств и основание для сделки. Перечень необходимых документов может варьироваться в зависимости от правового статуса покупателя (физическое или юридическое лицо), страны его гражданства, цели приобретения и вида приобретаемой недвижимости (сельскохозяйственная, урбанизированная и др.). Вот основные категории:

1. Документ, удостоверяющий личность — паспорт с действующей визой или разрешение на пребывание (если применимо), в случае физических лиц.
2. Удостоверение за ЛНЧ (Личен номер на чужденец) — выдается НАП (Национальным агентством по доходам) при необходимости регистрации иностранного лица в Болгарии.
3. Нотариально заверенная декларация о происхождении средств — требуется от физических лиц согласно ст. 3в, п. 3 Закона о собственности и пользовании сельскохозяйственными землями.
4. Документы, подтверждающие происхождение средств — например, договор дарения, банковская справка, документ о продаже другого имущества, наследственные акты.
5. Справка из Реестр прав на недвижимость — подтверждение отсутствия обременений на объект сделки.
6. Справка от кадастра — кадастровая схема (скица) приобретаемого земельного участка.
7. Учредительные документы и ЕИК (аналог ИНН) — в случае покупки через юридическое лицо, зарегистрированное в Болгарии.
8. Разрешение на приобретение земли — если требуется по международному договору или законодательству (например, в случае ограничений по сроку пребывания менее 5 лет по ст. 3в, п. 1 закона).
9. Нотариально удостоверенный договор купли-продажи — оформляется в присутствии нотариуса и регистрируется в Агенция по вписванията (Агентство по вписваниям).
10. Доверенность — если сделка совершается через представителя, она должна быть нотариально заверена и при необходимости легализована или апостилирована.

BSLC (Black Sea Law Counsel) предлагает полное юридическое сопровождение таких сделок, включая проверку документов, предварительный анализ правового статуса земли, представительство перед нотариусом и регистрацию в Реестре прав на недвижимость.