Завеждане на дело при спор за собственост в България. Ревандикационен иск по чл. 108 ЗС.

Представете си, че живеете в имот, за който вярвате, че по право е ваш – грижите се за него, поддържате го, плащате данъците му десетилетия наред. Изведнъж обаче се появява далечен роднина, съсед или бивш съпруг и предявява иска за собственост, твърдейки, че притежава дял или целия имот. Подобни ситуации далеч не са изключение – напротив, те са класически пример за спор за собственост на недвижим имот, който се разрешава чрез предявяване на установителен иск за собственост или ревандикационен иск по чл. 108 ЗС. Възникват и други комплексни хипотези – например при придобиване на имот по давност от съсобственик, след развод, или при спор относно реално ползване на съсобствен имот, когато липсва писмено споразумение. Нерядко възниква въпросът – как да разбера кой е собственик на имот, включително чрез безплатна проверка в кадастъра, което често е първата крачка преди да се пристъпи към съдебна защита.

Темите, които разглеждаме, включват различни видове петиторни и посесорни искове – включително негаторен иск, ревандикационен иск от съсобственик, посесорен иск при нарушено владение и ключовия въпрос за доказателствената тежест по чл. 108 ЗС. Ще изясним какво представлява добросъвестното владение на недвижим имот, кога се губи правото на собственост, как се определя „колко е 1/6 от имот“ в условията на иделани части, както и кога възниква необходимост от искове по давностно владение. Ще дадем и конкретни примери – напр. случай, при който бивш съпруг се опитва да придобие имот по давност след дълъг период на самостоятелно ползване, или съсобственик, който завежда ревандикационен иск срещу сънаследник, отказващ достъп до общия имот.

Адвокатска кантора BSLC е насреща, за да осигури не просто правен анализ, а стратегическо процесуално поведение – от изготвяне и предявяване на владелчески искове и искове за собственостк, през анализ на кадастрални и нотариални документи, до защита на вашите права в съдебен процес. С прецизно боравене с вещноправни термини, доказателства и аргументация, нашият екип защитава интересите ви при всеки казус, свързан с право на собственост – защото в недвижимите имоти правата не са абстрактни, а реалн

Как да заведем дело за собственост в България? Какви са видовете искове?

Разпоредбите на българското вещно и процесуално право предоставят богат инструментариум за защита на правото на собственост, но правилният избор на иск и способ зависи от естеството на нарушението – дали е засегнато самото право или само фактическата власт. Завеждането на дело за собственост не е механичен процес, а изисква точно разграничаване между различните правни възможности: когато имотът е завзет, когато достъпът е ограничен, когато съсобственик действа еднолично или когато се оспорва титул за собственост. Без надлежна правна квалификация, дори реално съществуващо право може да остане без ефективна защита.

Преди да се премине към избор на конкретен иск, следва да се направи фундаменталното разграничение между петиторни и посесорни искове. Това разделение определя дали съдът ще се произнася по въпроса кой има право на собственост (петиторен иск), или само по въпроса кой упражнява фактическа власт и дали тя е нарушена (посесорен иск). ⚖️

Какво представляват посесорните и петиторните искове по българското право?

Съгласно чл. 108 и чл. 109 от Закона за собствеността, петиторните искове са тези, с които се търси защита на самото вещно право – предимно правото на собственост. Класическите примери включват ревандикационния иск (за връщане на имот от невладеещ собственик) и негаторния иск (за отстраняване на пречки при упражняване на правото на собственост). При тях съдът разглежда въпроса дали ищецът е собственик и дали ответникът неправомерно му пречи или владее вещта.

Петиторните искове се използват, когато правото на собственост е оспорено или нарушено. Например: наследник, който не е включен в делбата, установява, че трето лице владее част от неговия дял – в този случай ревандикационният иск е приложим. Или съсобственик самоволно загражда обща част и отказва достъп – налице е основание за негаторен иск.

Посесорните искове, от своя страна, се базират на чл. 75 и чл. 76 ЗС и не изискват доказване на правото на собственост, а защитават фактическата власт (владение или държане), независимо дали лицето има вещно право. Те са приложими при неправомерно отнемане или нарушаване на владението – особено когато това се извършва чрез насилие, измама или по скрит начин. Пример: съсед сменя ключалката на входна врата, за да ви изключи от достъпа до имота – в този случай имате право на посесорен иск, дори без да представяте нотариален акт.

Разликата между двете групи искове има съществено значение не само за вида на доказателствата, но и за сроковете, възможността за обезпечение, процесуалните рискове и резултатите. Именно затова първата стъпка към завеждане на дело за собственост винаги трябва да бъде изборът между петиторна и посесорна защита – решение, което в BSLC вземаме след обстоен анализ на конкретните факти, наличната документация и доказателствения потенциал по делото.

Ревандикационен иск по чл. 108 от Закона за собствеността

Съгласно чл. 108 от Закона за собствеността, собственикът на недвижим имот, който е лишен от владението си, може да го иска обратно от лицето, което го владее или държи без правно основание. Това е така нареченият ревандикационен иск – основният петиторен способ за защита на правото на собственост.

Ревандикационният иск се предявява, когато ищецът е собственик, но не упражнява фактическа власт върху имота, а ответникът владее или държи имота без законно основание. Класически примери са: наемател, който отказва да освободи имота след прекратен договор; трето лице, което е оградило чужд терен и се държи като собственик; роднина, който след смъртта на наследодател самоволно се настанява в целия имот.

Ревандикационният иск е осъдителен по своя характер (тоест съда в диспозитива към решението казва "осъждам ответника да върне владението върху имота ХХХ на ищеца УУУ"), тъй като цели реализация на едно притезателно право – връщане на владението върху вещта. В същото време съдът се произнася и по въпроса за съществуването на правото на собственост, поради което искът съдържа и установителен елемент. Съгласно т. 2а от Тълкувателно решение № 4/2016 по тълкувателно дело № 4/2014 на Общото събрание на граждаската колегия на Върховния касационен съд, съдът следва да постанови решение с двоен диспозитив - установителен – относно правото на собственост, и осъдителен – относно връщането на вещта.

Съдът, разглеждащ иск за собственост по реда на чл. 108 ЗС, постановява решението си въз основа на доказаната принадлежност на правото на собственост и наличието или липсата на фактическа власт у ответника, като може да избере между няколко правни подхода, всеки с конкретни правни последици.

Съгласно чл. 108 ЗС, правото на ревандикация включва две съществени компоненти – признаване на собственост и възстановяване на владението. Това означава, че съдът трябва да прецени дали са налице както правото на собственост на ищеца, така и неправомерното държане на вещта от ответника. Ако и двете са доказани, съдът уважава иска изцяло, като постановява както признание на собствеността, така и осъждане на ответника да предаде владението.

Когато се установи, че ищецът действително е собственик, но вещта вече не се намира във фактическа власт на ответника (например е унищожена, загубена или прехвърлена на трето лице), съдът не може да разпореди реалното ѝ предаване. В този случай, за да защити интереса на собственика, е допустимо да постанови осъждане на ответника да заплати парична равностойност, стига тази претенция да е надлежно въведена и доказана.

Съдът също така може да се произнесе по искане за обезщетение за лишаване от ползване на вещта, което представлява самостоятелна претенция с облигационен характер, основана на чл. 45 ЗЗД или на друго релевантно правно основание. За уважаването ѝ е необходимо ищецът да докаже не само правото си на собственост, но и че е претърпял действителна вреда от това, че не е могъл да упражнява правомощията си върху вещта за определен период от време.

Когато нито правото на собственост, нито фактическата власт на ответника са доказани, искът се отхвърля изцяло. Това може да се дължи както на липса на легитимност у ищеца, така и на доказана правна връзка между ответника и вещта, която оправдава неговото държане (например валиден договор, законово основание и др.).

От гледна точка на процесуалното право, ревандикационният иск е вещен иск, който може да бъде насочен срещу всяко лице, у което вещта се намира – включително лице, което не е отнело вещта, но я държи в момента на завеждането на иска. Това го отличава от посесорните искове, при които искът се предявява само срещу непосредствения нарушител. Ревандикационният иск не се погасява по давност – той може да бъде предявен без ограничение във времето, стига ищецът да докаже правото си.

За да бъде уважен, ревандикационният иск изисква едновременно доказване на:

1. правото на собственост на ищеца;
2. обстоятелството, че ответникът владее или държи имота;
3. липсата на правно основание за това владение или държане.

Този иск не търпи доказателства за "по-добро владение" (тоест не можем да твърдим, че сме владяли по-добре или на по-добро основание от ответника), а изисква доказателства за валидно придобито вещно право – напр. нотариален акт, съдебно решение, завещание в съчетание с приемане на наследство и владение. При спор между съсобственици, ищецът трябва да докаже не само собствеността си, но и че ответникът го е изключил напълно от владението – т.е. че владението е самостоятелно и изключващо другия съсобственик.

Честа грешка е предявяване на ревандикационен иск при наличие на само частично ограничено владение. В такива случаи искът се отхвърля и правилният способ е негаторният иск по чл. 109 ЗС.

Процесуално, искът се предявява чрез искова молба по чл. 127 ГПК пред районния съд по местонахождение на имота (чл. 105 ГПК). Към нея се прилагат документи, доказващи правото на собственост и липсата на основание за владението на ответника. Обичайна процесуална мярка е и вписване на исковата молба в имотния регистър съгласно чл. 114 ЗС, с цел противопоставимост на правния спор на трети лица.

Активна процесуална легитимация (тоест право да заведе делото) има собственикът на имота, както и носителят на ограничено вещно право, което включва правомощието владение (например ползване или право на строеж). Възможно е и предявяване на ревандикационен иск от съсобственик срещу друг съсобственик, който е завладял имота и отрича правото на останалите, както и от кредитор на собственик чрез т.нар. сурогационен иск по чл. 94 от ЗЗД.

Пасивно легитимиран (тоест ответник) е всеки, който фактически владее вещта без основание – включително и съсобственик, когато се отрича правото на другия или се осъществява изключително владение върху общата вещ.

Доказателствената тежест е разпределена така:
– Ищецът трябва да докаже, че е собственик, че е лишен от владението и че вещта се намира у ответника. Не е нужно да доказва липсата на правно основание на ответника – това е отрицателен факт и доказването му не се изисква, освен ако законът не предвижда друго.
– Ответникът може да се брани, като опровергае собствеността на ищеца, докаже, че има правно основание да владее (например наемен договор, договор за заем или придобивна давност), или че вещта, която държи, не е идентична с тази, описана в исковата молба.

Важно е да се подчертае, че исковата молба по ревандикационен иск за недвижим имот подлежи на вписване в Имотния регистър съгласно чл. 114, б. „в“ ЗС. Ако не бъде вписана, исковата молба подлежи на връщане от съда, като вписването има за цел да уведоми третите лица, че е налице висящ съдебен спор относно правото на собственост върху имота.

В нашата практика в BSLC подхождаме изключително внимателно към изготвянето на искова молба по чл. 108 ЗС – анализираме документите за собственост, правим идентификация на вещта по кадастрална карта и скици, проверяваме евентуално правно основание на ответника и оценяваме процесуалните рискове. При необходимост съчетаваме исковата претенция с обезпечителни мерки или действия по вписване, за да гарантираме максимална защита на интересите на клиента. 🏛️

‍Негаторен иск по чл. 109 от Закона за собствеността

Съгласно чл. 109 от Закона за собствеността, собственикът на недвижим имот има право да иска преустановяване на всяко неоснователно действие или бездействие, което му пречи да упражнява свободно своето вещно право. Това е така нареченият негаторен иск – вторият основен петиторен иск, чиято правна цел е да осигури защита не срещу лишаване от владение, а срещу пречки при нормалното ползване на вещта.

Негаторният иск се предявява, когато собственикът или носителят на ограничено вещно право продължава да владее имота си, но не може да го ползва пълноценно поради външна намеса. Типични примери включват: съсед, който изгражда постройка, засенчваща прозорците и лишаваща имота от дневна светлина; лице, което системно паркира пред чужд гараж и възпрепятства достъпа; поставяне на антена, която нарушава нормалното обитаване; трайно задимяване от съседен обект; или дори отказ на съсобственик да даде достъп до общите части. В тези случаи не се касае за отнемане на владението, а за ограничаване на възможността за пълноценно упражняване на правото на собственост.

Негаторният иск е осъдителен по своя характер, тъй като ищецът формулира конкретна претенция – ответникът да преустанови определено въздействие. За разлика от ревандикационния, тук съдът не постановява двоен диспозитив. Съгласно Тълкувателно решение № 4/2015 по тълк. д. № 4/2015 на ОСГК на ВКС, предмет на негаторния иск не е вещното право като такова, а липсата на право на ответника да въздейства върху вещта. Това разбиране е спорно, но води до конкретни последици: искът не подлежи на вписване в Имотния регистър, а дължимата държавна такса не се изчислява на база стойността на имота.

В съдебната практика се различават три разновидности на негаторния иск:

1. Негаторен установителен иск – ищецът цели да установи, че ответникът не разполага с вещно или облигационно право да въздейства върху имота (напр. да докаже липса на сервитут).
2. Осъдителен иск за преустановяване на нарушението – насочен срещу поведение, което трайно или повтарящо се възпрепятства ползването на вещта (напр. шум, миризми, заграждане на обща площ).
3. Осъдителен иск за възстановяване на предишно състояние – например искане за премахване на незаконна постройка или антена.

Активно легитимиран е собственикът, съсобственикът, носителят на ограничено вещно право, а също и кредитор на бездействащ собственик съгласно чл. 134 ЗЗД – т.нар. сурогационен иск. Пасивно легитимиран е всяко лице, което чрез действие или бездействие причинява неправомерно въздействие – включително друг съсобственик или дори самият собственик спрямо носителя на ограничено вещно право.

Ищецът трябва да докаже:
– своето вещно право върху имота;
– съществуването на пречка, създадена от ответника;
– че тази пречка не се основава на допустимо или признато от закона право.

Ответникът може да се защити, като оспори правото на ищеца или докаже, че неговите действия са в рамките на правно допустимото – напр. упражняване на сервитут, правомерно строителство с разрешение, обичайно ползване и др.

Искът не се погасява по давност и може да бъде предявяван, докато продължава нарушението. Важно е да се прецени дали действията на ответника не съставляват и непозволено увреждане по чл. 45 ЗЗД – в този случай искът може да се съедини с иск за обезщетение.

В работата си BSLC извършва прецизен анализ на характера на нарушението, допустимостта на поведението, наличието на сервитути, допустимите норми на застрояване и ограничения в ползването. При нужда съдействаме и с технически експертизи (например за засенчване или шум), оценяваме доказателствения потенциал и изготвяме процесуална стратегия за ефективно упражняване на негаторен иск. ⚖️

Иск за установяване на собственост

Съгласно чл. 124, ал. 1 от Гражданския процесуален кодекс, всяко лице има право да предяви иск за установяване съществуването или несъществуването на едно субективно право, когато има правен интерес от това. На това основание е изграден установителният иск за собственост – един от ключовите способи за защита на вещните права, който не цели осъждане, а само легално признаване на спорно право.

Установителният иск е подходящ, когато е налице правен спор относно принадлежността на дадено вещно право – най-често правото на собственост – и ищецът желае да внесе яснота, без да търси принудително поведение от страна на ответника. За разлика от ревандикационния или негаторния иск, тук не се иска връщане на вещ или преустановяване на въздействие, а само официално потвърждение на правото. Например: съсобственик оспорва, че друг наследник има дял от имота; лице твърди, че ползва чужд терен на основание сервитут, а собствениците искат това право да бъде отречено; или собственик, който е в необезпокоявано владение, получава нотариален акт, издаден на друго лице, и желае съдебно потвърждение на собствеността си.

Разграничават се два вида установителни искове:

1. Положителен установителен иск – ищецът иска от съда да установи, че той е носител на конкретно вещно право спрямо ответника. Това е често използван иск при неясноти относно правото на собственост, особено при липса на фактическо или правно основание за друг тип иск. Исковата молба подлежи на вписване по реда на чл. 114, б. „в“ ЗС, когато предмет на спора е недвижим имот. Активно легитимирани са собственици, носители на ограничени вещни права (например право на ползване или право на строеж), съсобственици, както и кредитори по чл. 134 ЗЗД. Пасивно легитимирано е всяко лице, което оспорва или отрича правото на ищеца. Съгласно Тълкувателно решение № 8/2013 г. на ВКС, установителен иск може да се предяви и когато владението е у ответника, което дава възможност на ищеца сам да избере формата на защита – установителна или осъдителна.
   • Ищецът трябва да докаже:
     • наличие на правен интерес (тоест, че правото му се оспорва);
     • съществуването на вещното право, което претендира.
   • Ответникът може да се брани чрез отричане на активната легитимация или чрез доказване на свое вещно право.‍
2. Отрицателен установителен иск – предявява се, когато ищецът желае съдът да установи, че ответникът не е носител на определено вещно право спрямо ищеца. Това е типичният иск при защита срещу чужди претенции – напр. при оспорване на издаден констативен нотариален акт за чужд имот или при публична продан на вещ, за която трето лице твърди, че не принадлежи на длъжника. В този случай ищецът трябва да докаже своето право върху вещта, а ответникът поема основната доказателствена тежест за установяване на претендираното право.
   • Активно легитимиран е всеки, който може да предяви положителен установителен иск – включително собственици, носители на ОВП и кредитори по чл. 134 ЗЗД. Пасивно легитимирано е всяко лице, което претендира отричаното вещно право или може да бъде възприето като такъв титуляр по смисъла на чл. 440 ГПК.

Установителният иск е изключително ценен в случаите, когато страната търси правна сигурност и официално съдебно признание на правото си, без да се стига до конфронтация или фактическа намеса. Подходящ е при неяснота в документи, конфликти между наследници, спорни сервитути и други.

В практиката на BSLC установителните искове често служат като правна основа за последващи действия – като вписвания, разваляне на договори, предявяване на осъдителни претенции или обезщетения. Нашият подход включва предварителна проверка за правен интерес, оценка на правопораждащите факти и ясна доказателствена стратегия. Така гарантираме, че съдебното признание на правото не само решава конкретен спор, но и създава устойчива правна позиция за клиента ни в бъдещи отношения и сделки. 📑

Съгласно чл. 124, ал. 1 от Гражданския процесуален кодекс, иск може да бъде предявен и за установяване на съществуването или несъществуването на ограничено вещно право – като например право на ползване, право на строеж, право на преминаване (сервитут) или право на ползване на чужд имот (узуфрукт). Установителният иск е подходящ инструмент в случаите, когато съществува спор дали дадено лице разполага с ограничено вещно право върху чужд имот, без да се цели отстраняване или възстановяване на владение.

Такъв иск е особено актуален в практиката при сервитутни претенции – напр. когато едно лице претендира, че има право да преминава през чужд имот по силата на законен или договорен сервитут, а собственикът на имота отрича това право. Или в случаите, когато съсобственик твърди, че има право на лично ползване върху част от имота, без да е налице разпределение по реда на чл. 32, ал. 2 от Закона за собствеността. Често тези искове възникват в контекста на наследствени имоти, ползване на общи части, при отказ за допускане до имот, в който се твърди право на строеж, или при спор дали дадено лице има право да експлоатира съществуваща постройка в чужд урегулиран поземлен имот.

Характерно за установителния иск за ограничено вещно право е, че се търси само констатация – без искане за преустановяване на поведение или възстановяване на фактическо състояние. Това го отличава от негаторния или ревандикационния иск, които изискват активни действия от страна на съда. Исковата молба подлежи на вписване съгласно чл. 114, б. „в“ от ЗС, когато предмет на иска е вещно право върху недвижим имот.

За да бъде уважен искът, ищецът трябва да установи:
– наличие на правен интерес, тоест ответникът да оспорва правото или чрез поведение да създава несигурност;
– фактическо или юридическо основание за възникване на вещното право (например чрез нотариален акт, договор, наследствен документ, публичен акт или продължително упражняване на правото).

Ответникът има право да се защитава чрез отричане на правния интерес, оспорване на правото или чрез доказване на противоположно вещно право.

В практиката на BSLC сме се сблъсквали с редица казуси, при които подобни искове са били решаващи за изясняване на отношения между съсобственици, съседи или между бивши съпрузи след развод. Подхождаме с внимание към идентификацията на вещта, доказателствата за възникване на правото (включително и чрез трайно ползване) и възможните процесуални рискове. Вписването на иска е ключов етап, защото създава противопоставимост към трети лица и гарантира защита дори при последващо разпореждане с имота. 🛡️

Иск за собственост по давностно владение

Съгласно чл. 79, ал. 1 от Закона за собствеността, лице, което е упражнявало владение върху недвижим имот непрекъснато и несъмнено в продължение на 10 години, може да придобие право на собственост върху него – това е т.нар. придобивна давност. Искът за собственост, основан на придобивна давност, представлява установителен иск по чл. 124, ал. 1 от ГПК, чрез който ищецът цели съдът да установи, че е придобил правото на собственост в резултат на продължително и добросъвестно владение.

Този иск е приложим в множество практически ситуации, например:
– при наследствен имот, който едно от лицата е ползвало самостоятелно и изключително в продължение на години, въпреки че не притежава официален нотариален акт за него;
– при имот, закупен чрез договор, сключен в обикновена писмена форма (предварителен договор), който не е изповядан пред нотариус;
– при съседи, които са засадили и обработвали част от чужд терен в продължение на десетилетие без противопоставяне от собственика.

Основните предпоставки, които ищецът трябва да докаже в производството по такъв иск, са:

1. Фактическо упражняване на владение – това означава ищецът да е демонстрирал поведение като собственик: ограждане, поддръжка, отдаване под наем, плащане на данъци и др.;
2. Несъмненост и публичност на владението – не трябва да е тайно, преходно или извършвано чрез сила;
3. Продължителност от поне 10 години – за добросъвестен владелец, който се е снабдил с нотариален акт на несобственик, срокът е 5 години (чл. 70, ал. 1 ЗС), но при обикновена давност, срокът е 10 години;
4. Липса на прекъсване – т.е. собственикът не е упражнил искова защита, която да е била уважена от съда.

Процесуално, искът се предявява пред районния съд по местонахождението на имота и подлежи на вписване в Имотния регистър (чл. 114, б. „в“ ЗС). Вписването има за цел да направи висящия спор противопоставим на трети лица и да предотврати евентуални разпоредителни действия от страна на формалния собственик.

Пасивно легитимиран като ответник е лицето, което формално се води собственик на имота (по кадастър или нотариален акт) или всяко друго лице, което оспорва правото на ищеца. В много случаи това са наследници, съсобственици, съседи или купувачи на имота, които не признават придобиването по давност.

Съдебното решение, с което се уважава искът, има установителен характер, но създава възможност и за последващо издаване на констативен нотариален акт по съдебен ред – тоест решението служи като основание за вписване на придобитото право в имотния регистър (чл. 483, ал. 1 от ГПК във вр. с чл. 114 ЗС).

В практиката на BSLC ние подхождаме изключително внимателно към документалната и фактическа подготовка при водене на искове за собственост по давност. Извършваме анализ на кадастралните граници, проверка в службата по вписванията, събираме свидетелски показания, удостоверения за данъчни плащания и други доказателства, които потвърждават владението. Често идентифицираме и рискове от правоприемство, конфликти с реституирани имоти или проблеми с идентичност на имотите, които трябва да се изяснят още преди да се внесе исковата молба. 🧾

Какви искове има за защита на владението върху недвижим имот в България?

Съгласно чл. 75 от Закона за собствеността, всяко лице, което е упражнявало владение върху недвижим имот или ограничено вещно право в такъв имот непрекъснато за срок, по-дълъг от 6 месеца, има право на самостоятелна правна защита чрез т.нар. владелчески (посесорен) иск. Това правило защитава не правото на собственост, а самото фактическо състояние на владение – независимо дали владелецът е собственик. Целта е да се предотврати самоуправство и да се съхрани общественият ред.

В практиката се разграничават два основни иска за защита на владението:

1. Иск по чл. 75 ЗС – той защитава продължително владение, упражнявано повече от 6 месеца. Допустим е само ако е предявен в 6-месечен преклузивен срок от момента на нарушението, което може да е както пълно отнемане на фактическата власт, така и пречка за упражняването ѝ (например поставяне на ограда, заплаха, блокиране на достъпа). Ответник може да е всяко лице, при което се намира имотът в момента на подаване на иска – дори да не е самият нарушител.
2. Иск по чл. 76 ЗС – този иск защитава и краткотрайно владение, както и държане (напр. наемател, ползвател), без значение продължителността му. Изисква се нарушението да е извършено по насилен или скрит начин, например чрез силово прогонване или подмолно отнемане на вещта. Този иск също се предявява в 6-месечен срок, но само срещу лицето, което е осъществило насилственото или скрито отнемане.

И двата иска са осъдителни, разглеждат се в особено исково производство по чл. 355–361 от ГПК и са родово подсъдни на районен съд по местонахождението на имота. Те не допускат съединяване с искове за собственост (петиторни искове), тъй като имат различна правна природа – защитават фактическото положение, не вещното право.

Пример: ако съсед ви отнеме гараж, който ползвате повече от година, без съдебна процедура, и постави катинар, без значение дали сте собственик – можете да предявите иск по чл. 75 ЗС за възстановяване на владението. Ако това е направено с физическа заплаха или тайно, бихте могли да използвате иск по чл. 76 ЗС.

Като юридически съветници от BSLC, ние оказваме пълна правна подкрепа при подготовката на доказателствата за упражняваното владение, установяване на срока и характера на нарушението, както и процесуално представителство в съда. Анализираме внимателно и потенциалните хибридни случаи, в които може да се съчетае защита на владение с искове за вреди по чл. 45 от ЗЗД. 🧾

‍Какво означават понятията добросъвестен и недобросъвестен владелец?

Правният режим на добросъвестния владелец е уреден в чл. 70–74 от Закона за собствеността и е от ключово значение при конфликти между владелец и собственик, особено в хипотезите на претенции за подобрения, ползване и плодовете от вещта.

Съгласно чл. 70, ал. 1 ЗС, добросъвестен е онзи владелец, който владее вещта на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик. Това включва обективно годно основание (напр. договор за покупко-продажба, нотариален акт по чл. 19, ал. 3 ЗЗД), както и субективна добросъвестност към момента на придобиването. Последващото узнаване за липса на право не води автоматично до отпадане на добросъвестността.

В съответствие с чл. 72 ЗС, добросъвестният владелец има право на обезщетение за извършените от него подобрения върху вещта, ако вследствие на тях нейната стойност се е увеличила. Стойността се определя към момента на постановяване на съдебното решение, като се взема предвид реалното повишаване на пазарната стойност на имота, а не просто направените разходи. Това не включва временни постройки или нетрайни изменения.

Съгласно чл. 72, ал. 3 ЗС добросъвестният владелец разполага с право на задържане на вещта, докато не бъде обезщетен за извършените подобрения или разноски. Това право е залогоподобно – макар да няма вещен характер, то е акцесорно спрямо признатото вземане за подобрения и осигурява възможност за отказ от предаване на вещта.

Важно е да се отбележи, че след предявяване на иск за собственост срещу добросъвестния владелец, той започва да се третира като недобросъвестен, включително по отношение на задълженията за ползване и плодовете – съгласно ТР № 29/1962 на ВС. Това е фикция, наложена в името на правната сигурност и защита на собствеността, въпреки че материалната добросъвестност може да е налице.

Недобросъвестният владелец, съгласно чл. 74, ал. 1 ЗС, има право на обезщетение за подобрения само до по-ниската стойност между вложеното и увеличената стойност на вещта. Той няма право на задържане, както и дължи на собственика плодовете на вещта за целия период на неправомерно упражнявано владение.

Допълнително, постановление № 6/1974 на ВСС уточнява хипотезите на т.нар. добросъвестни подобрители, които формално са недобросъвестни владелци, но поради специфични обстоятелства (напр. изпълнение на предварителен договор, мълчаливо поведение на собственика, незнание за унищожаване на придобивното основание), се ползват с пълна компенсация по чл. 72 ЗС.

От гледна точка на правна стратегия, нашият екип в BSLC винаги оценява дали е налице добросъвестност към момента на придобиване, дали са извършени обективно подобрения, какви доказателства могат да бъдат представени и как да се активира правото на задържане в съдебно производство.

Как се доказват извършени подобрения върху имот в хода на дело за спор за собственост или дело за съдебна делба?

При доказване на подобрения по смисъла на чл. 72 от Закона за собствеността е необходимо стриктно спазване на доказателствените стандарти и разграничаване между различните категории разноски. Съдебната практика и тълкувателните актове на Върховния касационен съд ясно очертават критерии за допустимост и оценка на претенциите на добросъвестния (и при определени условия – недобросъвестния) владелец.

Съгласно тълкувателно решение № 33/2009 г. на Върховния касационен съд, съдът приема, че моментът, към който се определя увеличението на стойността на имота вследствие на подобрения, е денят на постановяване на съдебното решение. Това означава, че подобренията трябва да са трайни, реално осъществени и да водят до обективно повишение на стойността на вещта към този момент. За това обикновено се използва експертна оценка, която сравнява състоянието на имота преди и след намесата на владелеца.

В съответствие с ТР № 29/1962 г. на Върховния съд (тогава Народна Република България), правото на задържане се простира и по отношение на плодовете, които дава вещта след предявяване на иск за собственост. Това е изключително важно, тъй като правото на задържане осигурява допълнителен способ за защита на вложените инвестиции. Същевременно съдът напомня, че упражняването на правото на задържане не спира течението на погасителната давност за самото вземане.

Съществени изисквания при доказване:

1. Фактическо извършване на дейности, водещи до подобрение – доказва се с фактури, договори, свидетелски показания, експертни оценки и др.;
2. Трайност и прикрепеност към имота – колиби и временни постройки не се приемат за подобрения;
3. Наличие на правно основание, годно да направи владелеца собственик – важно за разграничението между добросъвестен и недобросъвестен владелец;
4. Липса на възражение от собственика – по чл. 74, ал. 2 ЗС, ако собственикът знае за подобренията и не се противопостави, подобрителят се третира като добросъвестен;
5. Изрично позоваване на подобренията и на правото на задържане – задължително се заявява в съдебното производство.

BSLC предлага на своите клиенти изготвяне на правна стратегия още преди завеждане на делото, като прецизно изследваме дали подобренията отговарят на критериите по чл. 72 ЗС, оценяваме доказателствената основа, изготвяме експертни задачи за вещи лица и активно участваме в процеса на установяване на стойността на претендираните подобрения.

Как се възстановява право на собственост чрез реституция?

Придобиването на право на собственост чрез реституция представлява самостоятелен правен способ, основан не на сделки или продължително владение, а на изричното волеизявление на законодателя. Този механизъм в България възникна като част от прехода към пазарна икономика след падането на социалистическата власт в края на 1989г. и цели да възстанови права, които в миналото са били отнети по силата на закони или административни актове за национализация на частни имоти, несъвместими с демократичните принципи. В своята същност реституцията не е просто връщане на имот, а признание на нарушено или отнето вещно право и последващото му възстановяване – при строго регламентирани условия и с установена процедура.

Съгласно чл. 10, ал. 1 от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ), правото на собственост върху одържавени земеделски земи може да бъде възстановено на бившите собственици или техните наследници. В практиката това означава, че при наличието на доказателства за предходна собственост и при отсъствие на законни пречки (напр. застрояване от трети лица или придобиване чрез публична продан), заявителите могат да подадат заявление до общинската служба по земеделие. Процедурата обикновено преминава през административно производство, завършващо с решение, което има установително или конститутивно действие, в зависимост от хипотезата. Необходима е също актуална скица на имота, издадена от кадастъра или общината.

Според § 4л от Преходните и заключителните разпоредби на ЗСПЗЗ, когато възстановяването на собствеността е възможно само чрез новообразувани имоти, това става със заповед на кмета на общината след утвърждаване на план за новообразувани имоти. Тази заповед, придружена от скица, представлява документ за собственост и замества нуждата от нотариален акт. В реални ситуации това означава, че за да бъде признат като собственик, реституентът трябва да представи именно тази заповед и скица – без тях не може да се впише в Имотния регистър и не може да упражнява пълноценно своите права.

По отношение на имотите, реституирани ex lege – по силата на чл. 1 и 2 от Закона за възстановяване на собствеността върху одържавени недвижими имоти (ЗВСОНИ) – правото на собственост възниква автоматично с влизането в сила на закона на 25.02.1992 г., ако са налице всички предвидени кумулативни предпоставки. Това включва доказателства за предходна собственост, липса на равностойно обезщетение, запазена реална индивидуалност на имота и актуална принадлежност към държавата или общината. Не се изисква административен акт, което означава, че лицето трябва да доказва своето право с общите доказателствени средства по Гражданския процесуален кодекс – включително писмени доказателства, свидетелски показания и експертизи.

В практическо отношение най-честите спорове, възникващи при реституция, са свързани с конкуренция между претенции на реституенти и трети лица – например придобили собственост въз основа на последващи сделки или чрез придобивна давност. В тези случаи е възможно защитата да бъде реализирана чрез установителен иск за собственост (чл. 124, ал. 1 ГПК), ревандикационен иск (чл. 108 ЗС) или дори чрез искане за отмяна на издаден нотариален акт. Важно е да се подчертае, че при липса на надлежен реституционен акт, съдът няма да признае правото на собственост само въз основа на предишна принадлежност, без да е спазен конкретният законов ред.

Съществуват и специфични реституционни ограничения – напр. не подлежат на връщане имоти, които са публична държавна или общинска собственост (чл. 7, ал. 4 ЗДС и съответната разпоредба в ЗОС), както и земеделски земи, законно застроени от трети лица (чл. 10, ал. 7 ЗСПЗЗ). Това означава, че дори ако лицето е било собственик преди одържавяването, не може да иска реституция, ако законодателят е изключил този имот от приложното поле на съответния реституционен закон.

За да бъде упражнено пълноценно възстановеното право на собственост, е необходима и последваща активност от страна на реституента – вписване на акта за възстановяване в Имотния регистър (чл. 112, б. „а“ ЗС във връзка с чл. 4, ал. 1 от Правилника за вписванията). Това вписване не е конститутивно, но има силно защитна функция – гарантира противопоставимостта на правото спрямо трети лица и възпрепятства злоупотреби чрез неправомерни сделки или разпоредителни актове от несобственици. В практиката, липсата на вписване често води до затруднения при сделки, банково кредитиране или при предявяване на вещни искове.

Също така, е важно да се разгледа какво се случва, когато реституционният акт е издаден, но имотът се намира във фактическо владение на трето лице. В тези случаи е възможно упражняване на ревандикационен иск (чл. 108 ЗС) срещу лицето, което държи имота без правно основание, независимо дали това лице твърди, че го е придобило на друго основание (напр. чрез покупка, дарение или дори давност). Съдът ще изследва валидността на реституционния акт и ще съпостави претендираните вещни права.

Специално внимание следва да се обърне на съдебната практика по реституционни казуси. В Решение №761 от 2011 г. на ВКС, I ГО, е прието, че при възстановяване на собственост върху новообразувани имоти по §4л от Преходните и заключителни разпоредби на ЗСПЗЗ, заповедта на кмета има конститутивно действие и представлява титул за собственост. Това е от особена важност, защото често в практиката липсва разбиране, че не е достатъчно да се позоваваме на правото на реституция – необходимо е то да е материализирано чрез надлежен акт.

На практика, реституцията често се сблъсква и с урбанистични пречки – реституираният имот може да попада в зона с уреден подробен устройствен план, да е включен в парцел за обществено ползване или дори да е застроен от друго лице. В такива случаи, макар правото на собственост да бъде признато, реалното упражняване на правомощията на собственика може да бъде ограничено. Тук защитата следва да се търси чрез искове по Закона за устройство на територията, обжалване на административни актове или дори чрез обезщетителни искове срещу държавата при наличието на противоправни действия или бездействия.

Накрая, важно е да подчертаем, че реституционните права не се погасяват по давност, но исковете за защита на възстановената собственост подлежат на общия 5-годишен давностен срок, когато се касае за облигационни претенции (чл. 110 ЗЗД). Вещните искове – като ревандикационния – не се погасяват по давност, но владението на трето лице би могло да доведе до нова придобивна давност, ако не бъде прекъснато своевременно.

Ето защо, е от критично значение всеки, който разполага с реституционен титул или смята, че има право на такъв, да се консултира с юридически експерт в сферата на недвижимите имоти. Екипът на адвокатска кантора BSLC предоставя цялостна услуга – от проверка на реституционни основания, подготовка и завеждане на административни и съдебни производства, до съдебна защита и представителство при оспорване на права от трети лица. Реституцията може да бъде мощен инструмент за възстановяване на нарушени права, но само когато е приложена с професионализъм и прецизност. С оглед на изложеното, възстановяването на правото на собственост чрез реституция следва да се разглежда като процес, който не завършва с издаването на административния акт, а започва от него. В практиката често се появяват случаи, при които реституентът, макар формално признат за собственик, не може да се разпорежда с имота или да го ползва по предназначение – например защото не е вписан в Имотния регистър, защото имотът е обект на спор или е застроен от трети лица. Затова е изключително важно всяко лице, чиято собственост е възстановена, своевременно да премине през пълния административно-правен и вещноправен цикъл: издаване на акт, вписване, индивидуализиране и при нужда – съдебна защита.

В определени хипотези, когато е налице съмнение относно законосъобразността на издадения административен акт – например в случаите на т.нар. двуфазна реституция (чл. 14, ал. 1, т. 3 ЗСПЗЗ във връзка с §4л ПЗР на ЗСПЗЗ) – е възможно засегнатите лица да обжалват както акта на Общинската служба по земеделие, така и заповедта на кмета. Съдебната практика ясно разграничава установителния характер на решението на ОСЗ и конститутивното действие на заповедта на кмета. В този смисъл, правото възниква едва с издаването и влизането в сила на втория акт, а до този момент заявителят не може да се легитимира като собственик.

Не бива да се пренебрегва и въпросът за доказването на правото на собственост в контекста на реституцията. Макар реституционните актове да имат силата на констативен нотариален акт (чл. 27, ал. 3 ППЗСПЗЗ), в съдебна фаза е допустимо използване на всички доказателствени средства – писмени документи, свидетелски показания, експертизи. Това е особено важно, когато отсъстват оригиналните документи или когато има съмнения относно идентичността на имота – често срещано в практиката поради преобразуване на кадастрални номера и уеднаквяване на имотни идентификатори.

Важно е също така да се отчете, че възстановеното право на собственост не винаги поражда същия правен обем и съдържание, какъвто е имало в миналото. Законът ограничава възможността за реституция в редица случаи – напр. когато имотът е преминал в публична държавна или общинска собственост (чл. 7, ал. 4 ЗДС и чл. 7, ал. 1 ЗОС), когато е застроен по реда на действащите нормативни актове (чл. 10, ал. 7 ЗСПЗЗ), или когато е бил предоставен за трайно ползване на трети лица, чиито права законодателят е защитил.

Кой и как може да загуби право на собственост в България?

Загубата на право на собственост по българското вещно право е изключение от основния принцип на неговата неотменимост и пълнота, регламентиран в чл. 77 ЗС, който предвижда, че „собствеността се запазва, докато не премине на друго лице по предвидения от закона ред“. Това означава, че правото на собственост не се погасява с изтичане на време, освен ако законодателят не предвиди изрично основание за това. Затова загубата на собственост никога не настъпва автоматично, а само по силата на конкретен правопораждащ юридически факт.

Съгласно чл. 77 ЗС, право на собственост може да се загуби при преминаване върху друго лице чрез сделка, административен акт, съдебно решение или по силата на закона. В практиката това се реализира най-често чрез прехвърлителни сделки – напр. продажба, дарение, замяна, при които собственикът доброволно се лишава от правото си. Загубата е правна последица от валидно настъпило правоприемство – било чрез договор или наследяване.

Особен интерес представляват хипотезите, при които собствеността се губи не по волята на титуляря. Една от тях е придобивната давност – когато лице упражнява фактическа власт (владение) върху вещ в продължение на определен период от време и при определени условия, то може да придобие собствеността, съответно – предходният собственик я губи. Придобивната давност се регламентира в чл. 79 и сл. ЗС и може да бъде кратка (5 години при добросъвестност и правно основание) или обща (10 години при недобросъвестност). В този случай загубата на собственост е следствие от бездействие на собственика и липса на упражняване на правото му.

Друг случай на законова загуба на собственост е конфискацията – когато имущество се отнема в полза на държавата по силата на съдебен акт, издаден при извършено престъпление или при гражданска конфискация по реда на Закона за противодействие на корупцията и отнемане на незаконно придобито имущество (ЗПКОНПИ). Тук става дума за санкционна форма на лишаване от собственост, при която правото се прекратява без насрещна престация.

Значение има и отчуждаването по реда на чл. 17, ал. 3 КРБ и Закона за държавната собственост и Закона за общинската собственост – когато частен имот бъде отчужден за държавна или общинска нужда, при наличие на важен обществен интерес и след справедливо обезщетение. Отчуждаването е едностранен административен акт, с който правото на собственост преминава към публичноправен субект.

Съществуват и по-специфични хипотези – например загуба на собственост в резултат на реституционен иск (когато имот, одържавен в миналото, се възстанови на предишния му собственик или наследници); в случай на неупражняване на вещни права, придобити по давност, които могат да бъдат изгубени при липса на фактическа власт за нов 10-годишен период – това важи при евентуален ревандикационен иск от реалния собственик.

Не на последно място, може да се посочи и загубата на правото на собственост върху строеж, изграден в чужд имот без правно основание, при условията на т.нар. „сграда в чужд терен“ – в този случай правото върху сградата може да премине към собственика на терена по реда на чл. 92 ЗС, ако не е било договорено друго.

Обобщено, правото на собственост се губи само когато се прехвърли, отнеме или погаси чрез изрично предвиден в закона механизъм. Не е възможна загуба на собственост по презумпция или поради „забрава“. Именно затова всеки собственик трябва да бъде активен – да упражнява владение, да вписва своите права, да защитава имота си от посегателства. Това е не само правно задължение, но и практическа необходимост.

Колко струва завеждането на дело за собственост и каква е цената на адвокатския хонорар?

Цената за завеждане на дело за собственост в България включва няколко основни разхода: държавна такса, адвокатски хонорар, експертизи, евентуални разходи за вписване и други съпътстващи процесуални разходи. Всеки от тези компоненти следва да бъде предвиден предварително, тъй като реалната цена на съдебното производство зависи от спецификата на иска, стойността на имота и избраната правна стратегия.

Според чл. 71, ал. 1 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК), държавната такса по искове с имуществени претенции (включително искове за собственост) е 4% от цената на иска, но не по-малко от 50 лева. „Цената на иска“ при вещни искове по чл. 108 от Закона за собствеността се определя според пазарната стойност на имота, а не спрямо данъчната оценка. Това означава, че ако се претендира собственост върху имот на стойност 100 000 лева, дължимата такса ще бъде 4000 лева. Тази сума следва да се заплати предварително при внасяне на исковата молба, освен ако съдът не допусне отсрочка или разсрочване по реда на чл. 83 ГПК.

Адвокатският хонорар е вторият съществен елемент. Минималният размер се определя съгласно Наредба № 1 от 2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения. При имуществени искове, хонорарът зависи от стойността на иска – например при иск до 100 000 лева, минималното възнаграждение е 1 500 лева + 2% върху сумата над 10 000 лева. Това обаче е само минимумът – в практиката адвокатите често уговарят по-високи хонорари в зависимост от сложността на казуса, нуждата от представителство на няколко съдебни инстанции, броя на страните, очакваната продължителност на процеса и др. Възможно е също да се предвиди допълнителен резултативен хонорар, платим само при спечелване на делото.

Допълнителните разноски включват:

• такси за експертни заключения – често използвани в дела за недвижими имоти, особено при оспорвана стойност, идентичност на имота, граници и др.;
• такси за вписване на исковата молба при вещни искове относно недвижими имоти – задължително съгласно чл. 114, ал. 1 от Закона за собствеността;
• куриерски, нотариални, преводачески услуги (при нужда от предоставяне на доказателства, представляващи документи от чужбина).

Важно е да се има предвид, че при успешен иск ищецът има право да претендира възстановяване на направените разноски от ответника, включително държавната такса и адвокатския хонорар, в разумен размер. Обратно, при отхвърляне на иска, той следва да поеме и разноските на ответника.

Практически съвет: преди да се пристъпи към дело, е разумно да се направи предварителна оценка на стойността на имота, очакваната държавна такса и разходите за представителство. Консултация с опитен адвокат по вещноправни спорове ще помогне да се изгради реалистична прогноза за разходите и правните рискове. 💼