Договор о праве застройки в Болгарии | BSLC

Согласно пункту 1 статьи 63 Болгарского закона о собственности, право на строительство представляет собой независимое имущественное право, которое позволяет человеку построить здание на чужой земле и приобрести право собственности на это здание, даже если земля остается собственностью другого лица. В международном контексте этот закон известен как право на строительствоили же право на строительствов англоязычных системах и как строительное правоили же Поверхностная обработкав русскоязычной и континентальной правовой традиции. Именно эта юридическая конструкция лежит в основе договора о предоставлении права на строительство и делает его ключевым инструментом инвестиционного строительства, компенсации владельцам будущих объектов или реализации проектов, целью которых является не передача права собственности на землю, а четкое и надежное разделение собственности на здание.

Договор об установлении права на строительство имеет реальную юридическую силу, поскольку он создает новое вещное право на недвижимое имущество, поэтому закон требует его заключения в нотариальной форме, отсутствие такой формы приводит к недействительности, согласно статье 18 Закона Болгарии об обязательствах и контрактах в сочетании со статьей 63 Закона о собственности Болгарии. В этом контракте стороны заранее и подробно согласовывают все основные параметры будущего строительства — тип и назначение здания, его этажность и объем, срок реализации строительства, а также то, является ли право на строительство безвозмездным или безвозмездным, и эти соглашения оказывают прямое и необратимое влияние на то, кто будет владельцем будущего здания.

Чтобы понять реальное значение права на строительство, необходимо четко объяснить понятие «узуфрукт». Присвоение является основополагающим принципом права собственности, согласно которому собственник земли является собственником всего, что с ней постоянно связано, включая здания и плантации, если иное не установлено законом или в результате юридической сделки в соответствии со статьей 92 Болгарского закона о собственности. В английской юридической терминологии этот принцип близок Доктрина присоединения, а на русском языке — к правилу принадлежности постройки к земле (природа, принадлежность к недвижимости). Практическая значимость этого принципа огромна, поскольку при отсутствии установленного права на строительство любое здание, построенное на данном участке земли, как правило, переходит в собственность владельца земли, независимо от того, кто финансировал или физически осуществлял строительство.

Именно в этом проявляется ключевое значение права на строительство как юридического и договорного исключения из права присвоения. В соответствии с пунктом 1 статьи 63 Болгарского закона о собственности, в результате предоставления права на строительство право собственности на будущее здание «отделяется» от собственности на землю с момента его возникновения, а не после строительства здания. В результате здание или соответствующие самостоятельные объекты в нем принадлежат владельцу права на строительство, а не собственнику земельного участка, что делает договор об установлении права на строительство основным механизмом защиты инвесторов, строителей и лиц, строящих на чужой собственности.

Практическая значимость контракта также усиливается тем фактом, что право на строительство не является безусловным и возвращается в пользу владельца земли, если оно не будет реализовано в течение пяти лет, согласно статье 67 Закона о собственности Болгарии. Это означает, что при отсутствии реального начала и реализации строительства в оговоренные сроки право на строительство прекращается, а возможность начисления снова активируется в пользу владельца земли. Поэтому четко сформулированные положения о сроках проектирования и строительства, этапах реализации и последствиях дефолта имеют решающее значение для любых надежных инвестиций.

На практике наиболее значительные юридические и инвестиционные риски возникают именно на этапе установления и согласования права на строительство, поэтому команда BSLC Construction and Property Law помогает клиентам в ряде конкретных ситуаций, в том числе:

• при структурировании и составлении договора на создание права на строительство между землевладельцем и инвестором, в том числе в случае получения компенсации за счет будущих отдельно стоящих объектов;
• при разграничении применения права на строительство и узуфрукта, когда строительство уже осуществлено или должно быть осуществлено на чужом имуществе без четко регламентированных имущественных прав;
• в случае юридической проверки земельного участка и выявления рисков, связанных с совместным владением, зарегистрированными обременениями, ограничениями планов застройки или противоречиями с режимом строительства;
• при согласовании сроков реализации права на строительство и защиты от возврата права в связи с неисполнением или задержкой;
• в инвестиционных проектах с поэтапным строительством, появлением права собственности на кондоминиум и последующей передачей объектов третьим лицам;
• в спорах между владельцем земли и владельцем права на строительство относительно объема права, способа строительства или собственности на построенное;
• при реструктуризации уже заключенных контрактов, которые не обеспечивают достаточной защиты от вымогательства или содержат расплывчатые и рискованные положения;
• в сложных проектах с участием нескольких инвесторов, установление ипотечных кредитов на право строительства или объединения имущественных и облигационных отношений.

Что именно может быть предметом договора об установлении права на строительство

Предмет договора об установлении права на строительство следует рассматривать не просто как «право на строительство», а как законные способы приобретения права собственности на будущее здание или некоторые будущие объекты в немкоторых на момент заключения контракта еще не существовало в материальном мире. Именно эта ориентация на создание нового объекта отличает право на строительство от других ограниченных прав на недвижимое имущество и определяет повышенные требования к определенности объекта.

В первую очередь, предметом договора является частичная или полная передача полномочий на строительство, входящие, как правило, в содержание права собственности на земельный участок. В этом смысле посредством договора землевладелец осуществляет конституционное правопреемство, отходя от своего права собственности более ограниченное право — право на строительство — и устанавливая его в пользу другого лица. Объем предоставленного права на строительство не может превышать объем имеющихся в распоряжении собственника строительных мощностей, поскольку последний не может передавать больше прав, чем он сам владеет.

На втором уровне предмет контракта охватывает удельный объем разрешенного строительства, которое, согласно статье 180 Закона Болгарии о территориальном планировании, не определяется сторонами добровольно, а заранее изложено в подробном плане развития, который вступил в силу, или в действующей проектной визе. Это означает, что предмет договора неизбежно связан с публично-правовым режимом территории, а отсутствие такого структурного акта приводит к невозможному предмету и недействительности договора из-за противоречия пункту 2 статьи 26 Закона Болгарии об обязательствах и контрактах.

В зависимости от того, как определен объект, право на строительство может быть полная или частичная. Получив полное право на строительство, владелец получает возможность полностью построить планируемое здание и стать его исключительным владельцем, тогда как в случае права на частичное строительство в качестве предмета договора конкретно определяются только будущие независимые объекты. Согласно последней гипотезе, владелец земли сохраняет за собой оставшийся объем полномочий на строительство, а право собственности на эти части возникает в силу права собственности.

Особое место на практике также занимает гипотеза, в которой предметом договора является идеальная часть строительного законодательстваа не специально индивидуализированные объекты будущего. Эта модель чаще всего используется в инвестиционных намерениях, когда еще нет утвержденного архитектурного проекта и невозможно точно определить будущие отдельно стоящие объекты. В таких случаях смотритель приобретает ограниченное вещное право с определенной долей, и только после строительства здания между ним и землевладельцем возникает совместное владение им и землевладельцем в пропорции, соответствующей объему установленного права на строительство.

И последнее, но не менее важное: предмет договора должен быть сформулирован таким образом, чтобы в нем было четко изложено пределы допустимого воздействия на имущество, необходимых для осуществления права на строительство. Хотя административно-правовые требования, касающиеся выдачи разрешений на строительство и контроля за ним, носят практический характер и не влияют на само возникновение права собственности, их несоблюдение может привести к сносу построенного здания без изменения вопроса о собственности. Именно по этой причине предмет договора должен учитывать параллельное существование материальных и административных отношений и обеспечивать максимальную предсказуемость для сторон.

С практической точки зрения правильное определение предмета договора об установлении права на строительство имеет основополагающее значение, поскольку оно предопределяет не только то, что может быть построено, но и кто и на каком основании станет владельцем построенного, а также вопрос о том, будет ли принцип прилагательного исключен полностью или только в его частичном объеме.

Как объем и границы права на строительство определяются в договоре

Объем и пределы права на строительство не вытекают автоматически из самого факта его создания, а определяются совокупностью договорных положений, регламентирующих осуществление делегированных полномочий на строительство. Именно здесь договор о создании права на строительство выполняет свою ключевую функцию — превращение абстрактного ограниченного имущественного права в практически применимый и предсказуемый инструмент реализации строительства.

Прежде всего, границы права на строительство определяются Пространственный масштаб строительства, и в договоре должно быть четко указано, относится ли это право ко всей земле или только к определенной ее части. Хотя право на строительство распространяется на весь объект недвижимости в качестве юридического объекта, на практике стороны могут ограничить его фактическое использование определенной территорией, в том числе путем ссылки на ситуационные эскизы, визы на проектирование или другие графические заявки. Отсутствие такой конкретизации часто приводит к спорам о допустимом размещении здания и степени вовлеченности остального имущества.

Далее, объем права на строительство определяется объем допустимого воздействия на грунтнеобходимых для строительства здания. Сюда входит не только само строительство, но и все сопутствующие мероприятия — возведение подземных уровней, временных строительных объектов, доступ к строительной площадке, укладка временных и постоянных отклонений от технической инфраструктуры. Хотя эти действия имеют административно-правовую основу, их допустимость в существенном выражении должна быть четко согласована, чтобы избежать претензий на выход за рамки установленного права на строительство.

Важным элементом определения границ права на строительство является диапазон времени выполнения упражнения. В контракте должно быть учтено, что право на строительство осуществляется в течение пятилетнего периода, предусмотренного статьей 67 Закона о собственности Болгарии, при этом стороны могут указать отправную точку, с которой осуществление этого права становится объективно возможным. Это особенно важно в случае частичных прав на строительство или поэтапного строительства, когда строительство определенных объектов функционально зависит от предыдущих этапов строительства землевладельцем или другим инвестором.

С практической точки зрения в договоре должны быть четко изложены и граница между правом на строительство и последующим правом собственности на здание. Хотя при начальном строительстве возникает право собственности на построенное, право на строительство автоматически не исчезает, а переходит в латентное состояние, выполняя свою функцию по исключению практики присвоения. Поэтому договорные положения, касающиеся распоряжения зданием, выдачи ипотечных кредитов или передачи независимых объектов, должны соответствовать этому двойному материальному режиму.

Особое внимание следует также уделить пределы распоряжения правом на строительствопоскольку оно в принципе может быть передано и передано по наследству, если только оно не установлено с учетом личности приобретателя. Контракт может предусматривать запрет или ограничение перехода к определенному этапу строительства, а также обязательства по уведомлению или согласию землевладельца при условии, что эти договоренности не противоречат императивным правовым нормам и не лишают смысла само право.

На практике именно нечеткое или неполное определение объема и пределов права на строительство приводит к конфликтам между сторонами, в которых землевладелец заявляет о превышении установленного права, а инспектор — о необоснованном препятствовании строительству. Поэтому договор об установлении права на строительство должен быть составлен таким образом, чтобы на момент его подписания в нем содержался четкий ответ на этот вопрос что именно, где, в каком объеме и при каких условиях можно построить.

Каковы правовые последствия неясности или неполноты предмета и объема договора

Нечеткое или неполное определение предмета и объема договора об установлении права на строительство влечет за собой самые серьезные правовые и экономические последствия в строительной и инвестиционной практике, поскольку затрагивает само происхождение, содержание и противопоставимость ограниченного вещного права. В отличие от договоров об облигациях, где неясности часто можно преодолеть путем толкования или дополнения, отсутствие определенности в реальных сделках сказывается на самом существовании права.

Прежде всего, если предмет контракта не соответствует действующему подробному плану застройки или действующей проектной визе, договор об установлении права на строительство считается недействительным из-за невозможного предмета в соответствии с пунктом 2 статьи 26 Болгарского закона об обязательствах и контрактах в сочетании со статьей 180 Закона Болгарии о территориальном планировании. В этих случаях стороны официально подписали нотариальный акт, но вещное право не возникает, а все последующие действия по строительству осуществляются без законного основания, что создает предпосылки для применения принципа узуфрукта в пользу владельца земли.

Во-вторых, в случае недостаточно указанного объема права на строительство возникают споры о том, действовал ли инспектор в рамках установленного законодательства или выходил за его пределы. Согласно статье 92 Болгарского закона о собственности, если построено больше согласованной площади, было построено больше допустимой площади или застрахованы объекты, не подпадающие под действие установленного права, право собственности на эти части возникает в силу узуфрукта в пользу владельца земли. Это приводит к так называемому «смешанному владению» одним и тем же зданием, что крайне неблагоприятно и трудно управляемо с юридической точки зрения.

Особенно рискованным является сценарий, в котором в контракте содержится общая формулировка «права на строительство здания» без указания того, установлено ли полное или частичное право на строительство. В этих случаях при возникновении спора суд толкует договор узко, предполагая, что инспектор приобрел только те права, которые можно четко определить из содержания акта, а ко всему, что за их пределами, будет применяться принцип атрибуции. На практике это означает, что инвестор может в конечном итоге владеть только частью здания, несмотря на то, что он профинансировал все строительство.

Неясности в контракте также приводят к проблемам с распоряжением правом на строительство или владением построенными объектами. Банковское финансирование, выдача ипотечных кредитов и последующая продажа объектов требуют неоспоримой ясности в отношении объема вещного права. Когда договор о предоставлении права на строительство не позволяет четко определить, что принадлежит управляющему, кредиторы отказывают в финансировании, а зарегистрированные ипотечные кредиты могут быть обвинены в том, что они выданы на несуществующее или оспариваемое право.

Отдельная проблема возникает в связи с расплывчато определенными сроками реализации права на строительство. Если в договоре не учтен момент, с которого осуществление права становится объективно возможным, существует риск того, что право будет аннулировано в соответствии со статьей 67 Закона о собственности Болгарии, причем стороны этого не предвидели. В этих случаях инспектор теряет свое право не из-за неисполнения договорных обязательств, а из-за объективно произведенного погашения, что опять же приводит к восстановлению полного действия ареста.

С практической точки зрения все эти последствия указывают на то, что нечеткий или неполный контракт на установление права на строительство не только создает неудобства, но и может полностью свести на нет инвестиции и передать право собственности на то, что было построено во владении, лицу, которое не финансировало строительство. Именно по этой причине точное определение предмета, объема и границ права на строительство является не формальностью, а ключевым элементом юридической определенности любой строительной сделки.

Я владелец земли и хочу получить право на строительство в пользу застройщика за вознаграждение — что я должен предусмотреть в договоре?

Если владелец земельного участка устанавливает право на строительство в пользу застройщика за вознаграждение, договор должен быть структурирован таким образом, чтобы четко защитить интересы владельца и исключить риск нежелательного посягательства, потери объектов или блокирования имущества.

В контракте обязательно должны быть предусмотрены и точно сформулированы следующие элементы:

• Четкое определение того, установлено ли полное или частичное право на здание, в то время как в случае компенсации в виде объектов обычно предусматривается частичное право на строительство специально определенных будущих независимых объектов, а оставшийся объем полномочий на строительство зарезервирован за владельцем земли в целях применения статьи 92 Закона о собственности;
• Точная индивидуализация объектов, которые послужат компенсацией, включая их назначение, этажность, площадь и планировку, и желательно, чтобы эти объекты были описаны архитектурным проектом или схемами, прилагаемыми к контракту;
• Четкое положение о том, что владелец земли приобретет право собственности на согласованные объекты в силу уступкиа не путем последующих трансфертных операций, с тем чтобы избежать дополнительных нотариальных действий, расходов и налоговых последствий;
• Сроки реализации права на строительство, в соответствии с пятилетним периодом, предусмотренным статьей 67 Закона о собственности, определяющим момент, с которого застройщик может фактически начать строительство во избежание возврата права в связи с его нереализацией;
• Этапы строительства и привязка прав застройщика на их реализацию, например, ограничение возможности отчуждения права на строительство или будущие объекты до достижения определенного этапа строительства;
• Запрет или ограничение передачи права на строительство третьим лицамбез письменного согласия землевладельца, если это не противоречит императивным нормам и направлено на защиту от вторжения нежелательных инвесторов;
• Четкое распределение расходов, в том числе на проектирование, выдачу разрешений на строительство, строительство технической инфраструктуры и ввод в эксплуатацию, с тем чтобы избежать непредвиденных финансовых претензий к землевладельцу;
• Гарантии производительности, такие как договорные штрафы, авансы или другие механизмы обеспечения для защиты владельца в случае задержки, неудовлетворительного строительства или прекращения проекта;
• Договоренности о последствиях невыполнения обязательств, включая возможность расторжения контракта и аннулирования установленного права на строительство в случае существенного нарушения в соответствии с нормами Закона об обязательствах и контрактах;
• Согласование контракта со структурными положениями, подтверждающее, что право на строительство установлено в соответствии с подробным планом застройки или действующей визой на проектирование, которая вступила в силу в соответствии со статьей 180 Закона о территориальном планировании;
• Четкое урегулирование режима землепользования после строительства здания, включая подъезд, парковку и прилегающие части, в той мере, в какой это разрешено статьей 64 Закона о собственности.

С практической точки зрения договор о предоставлении права на строительство с целью получения компенсации следует рассматривать не как официальный нотариальный акт, а как стратегический инструмент, определяющий будущую собственность, экономические результаты и юридическую уверенность землевладельца на десятилетия вперед.