Какво съдържа договора за учредяване на право на строеж | BSLC

Правото на строеж представлява самостоятелно ограничено вещно право, което дава възможност на едно лице да изгради сграда върху чужд поземлен имот и да придобие правото на собственост върху тази сграда, независимо че земята остава собственост на друго лице, съгласно чл. 63, ал. 1 от българския Закон за собствеността. В международен контекст това право е познато като right to build или building right в англоезичните системи и като право застройки или суперфиция в рускоезичната и континенталната правна традиция. Именно тази правна конструкция стои в основата на договора за учредяване на право на строеж и го превръща в ключов инструмент при инвестиционно строителство, обезщетяване на собственици чрез бъдещи обекти или реализиране на проекти, при които не се цели прехвърляне на собствеността върху терена, а ясно и сигурно отделяне на собствеността върху сградата.

Договорът за учредяване на право на строеж има вещноправно действие, тъй като създава ново вещно право върху недвижим имот, поради което законът изисква той да бъде сключен в нотариална форма, като липсата на такава форма води до недействителност, съгласно чл. 18 от българския Закон за задълженията и договорите във връзка с чл. 63 от българския Закон за собствеността. Чрез този договор страните предварително и детайлно уреждат всички съществени параметри на бъдещото застрояване – вида и предназначението на сградата, нейната етажност и обем, срока за реализиране на строителството, както и дали правото на строеж е възмездно или безвъзмездно, като тези уговорки имат пряко и необратимо отражение върху това кой ще бъде собственик на бъдещата постройка.

За да се разбере реалното значение на правото на строеж, е необходимо ясно да се обясни понятието „приращение“. Приращението представлява основен принцип на вещното право, съгласно който собственикът на земята е собственик и на всичко трайно прикрепено към нея, включително постройки и насаждения, освен ако със закон или с правна сделка не е установено друго, съгласно чл. 92 от българския Закон за собствеността. В англоезичната правна терминология този принцип е близък до doctrine of accession, а в рускоезичната – до правилото за принадлежност на строежа към земята (приращение, принадлежность недвижимости). Практическото значение на този принцип е огромно, тъй като при липса на учредено право на строеж всяка сграда, изградена върху даден поземлен имот, по правило става собственост на собственика на терена, независимо кой е финансирал или физически е извършил строителството.

Именно тук се проявява ключовото значение на правото на строеж като законово и договорно изключение от приращението. Чрез учредяването на право на строеж собствеността върху бъдещата сграда се „откъсва“ от собствеността върху земята още от момента на възникване на правото, а не след изграждането на сградата, съгласно чл. 63, ал. 1 от българския Закон за собствеността. В резултат на това сградата или съответните самостоятелни обекти в нея принадлежат на носителя на правото на строеж, а не на собственика на поземления имот, което превръща договора за учредяване на право на строеж в основен защитен механизъм за инвеститори, строители и лица, които строят върху чужд имот.

Практическото значение на договора се засилва и от факта, че правото на строеж не е безусловно и се погасява в полза на собственика на земята, ако не бъде упражнено в продължение на пет години, съгласно чл. 67 от българския Закон за собствеността. Това означава, че при липса на реално започване и реализиране на строителството в предвидения срок, правото на строеж отпада, а възможността за приращение отново се активира в полза на собственика на терена. Поради това ясно формулираните клаузи относно сроковете за проектиране и строителство, етапите на изпълнение и последиците при неизпълнение са от решаващо значение за всяка сигурна инвестиция.

В практиката именно на етапа на учредяване и договаряне на правото на строеж възникват най-съществените правни и инвестиционни рискове, поради което екипът по строително и вещно право на BSLC подпомага клиенти в редица конкретни ситуации, включително:

• при структуриране и изготвяне на договор за учредяване на право на строеж между собственик на терен и инвеститор, включително при обезщетение чрез бъдещи самостоятелни обекти;
• при разграничаване между приложението на правото на строеж и приращението, когато вече е извършено или предстои строителство върху чужд имот без ясно уредени вещни права;
• при правна проверка на поземления имот и идентифициране на рискове, свързани със съсобственост, вписани тежести, ограничения по устройствените планове или противоречия с режима на застрояване;
• при договаряне на срокове за упражняване на правото на строеж и защита срещу погасяване на правото поради неизпълнение или забавяне;
• при инвестиционни проекти с поетапно строителство, възникване на етажна собственост и последващо прехвърляне на обекти на трети лица;
• при спорове между собственик на земята и носител на правото на строеж относно обхвата на правото, начина на застрояване или собствеността върху изграденото;
• при преструктуриране на вече сключени договори, които не осигуряват достатъчна защита срещу приращение или съдържат неясни и рискови клаузи;
• при комплексни проекти с участие на няколко инвеститора, учредяване на ипотеки върху правото на строеж или комбиниране на вещни и облигационни отношения.

Какво точно може да бъде предмет на договора за учредяване на право на строеж

Предметът на договора за учредяване на право на строеж следва да се разглежда не просто като „право да се строи“, а като юридическо средство за придобиване на право на собственост върху бъдеща сграда или върху определени бъдещи обекти в нея, които към момента на сключване на договора все още не съществуват в материалния свят. Именно тази насоченост към създаването на нова вещ отличава правото на строеж от останалите ограничени вещни права и обуславя повишените изисквания към определеността на предмета.

На първо равнище предмет на договора е частично или пълно прехвърляне на правомощието за застрояване, включено по правило в съдържанието на правото на собственост върху поземления имот. В този смисъл чрез договора собственикът на земята извършва конститутивна сукцесия, като извлича от своето право на собственост едно по-ограничено по обем право – правото на строеж – и го учредява в полза на друго лице. Обемът на учредяваното право на строеж не може да надхвърля обема на правомощието за застрояване, с което собственикът разполага, тъй като последният не може да прехвърли повече права, отколкото сам притежава.

На второ равнище предметът на договора обхваща конкретния обем на допустимото застрояване, който не се определя свободно от страните, а е предварително очертан от влязъл в сила подробен устройствен план или от валидна виза за проектиране, съгласно чл. 180 от българския Закон за устройство на територията. Това означава, че предметът на договора неизбежно е обвързан с публичноправния режим на територията, като липсата на такъв устройствен акт води до невъзможен предмет и нищожност на договора поради противоречие с чл. 26, ал. 2 от българския Закон за задълженията и договорите.

В зависимост от начина, по който е определен предметът, правото на строеж може да бъде пълно или частично. При пълното право на строеж носителят му придобива възможността да изгради цялата предвидена сграда и да стане неин изключителен собственик, докато при частичното право на строеж предмет на договора са само конкретно определени бъдещи самостоятелни обекти. В последната хипотеза собственикът на земята запазва за себе си останалия обем от правомощието за застрояване, като за тези части собствеността възниква по силата на приращението.

Особено място в практиката заема и хипотезата, при която предмет на договора е идеална част от правото на строеж, а не конкретно индивидуализирани бъдещи обекти. Този модел се използва най-често при инвестиционни намерения, когато все още няма одобрен архитектурен проект и не е възможно точното определяне на бъдещите самостоятелни обекти. В тези случаи суперфициарят придобива ограничено вещно право с определен дял, като едва след изграждането на сградата възниква съсобственост върху нея между него и собственика на земята, в съотношение, съответстващо на обема на учреденото право на строеж.

Не на последно място, предметът на договора следва да бъде формулиран така, че ясно да очертава границите на допустимото въздействие върху имота, необходимо за упражняване на правото на строеж. Макар административноправните изисквания за разрешаване и контрол на строителството да имат обслужващ характер и да не засягат самото възникване на вещното право, тяхното неспазване може да доведе до премахване на изградената сграда, без това да променя въпроса за собствеността. Именно поради това предметът на договора трябва да отчита паралелното съществуване на вещноправни и административноправни отношения и да създава максимална предвидимост за страните.

От практическа гледна точка правилното определяне на предмета на договора за учредяване на право на строеж е фундаментално, тъй като то предопределя не само какво може да бъде построено, но и кой и на какво основание ще стане собственик на изграденото, както и дали принципът на приращението ще бъде изключен в пълния или само в частичен си обем.

Как се определят обхватът и границите на правото на строеж в договора

Обхватът и границите на правото на строеж не произтичат автоматично от самия факт на учредяването му, а се определят чрез съвкупността от договорните клаузи, които конкретизират упражняването на прехвърленото правомощие за застрояване. Именно тук договорът за учредяване на право на строеж изпълнява ключовата си функция – да превърне едно абстрактно ограничено вещно право в практически приложим и предвидим инструмент за реализиране на строителство.

На първо място границите на правото на строеж се определят чрез пространствения обхват на застрояването, като договорът следва ясно да посочи дали правото се отнася до целия поземлен имот или само до определена негова част. Макар правото на строеж да се учредява върху целия имот като правен обект, на практика страните могат да ограничат фактическото му упражняване до точно определена зона, включително чрез позоваване на ситуационни скици, визи за проектиране или други графични приложения. Липсата на подобна конкретизация често води до спорове относно допустимото разполагане на сградата и степента на засягане на останалата част от имота.

На следващо място обхватът на правото на строеж се определя чрез обема на допустимото въздействие върху земята, необходимо за изграждането на сградата. Това включва не само самото застрояване, но и всички съпътстващи дейности – изграждане на подземни нива, временни строителни съоръжения, достъп до строителната площадка, прокарване на временни и постоянни отклонения от техническата инфраструктура. Макар тези действия да имат административноправна рамка, тяхната допустимост във вещноправен аспект следва да бъде ясно договорена, за да се избегне твърдение за надхвърляне на учреденото право на строеж.

Съществен елемент от определянето на границите на правото на строеж е времевият обхват на неговото упражняване. Договорът следва да отчита, че правото на строеж е подчинено на петгодишния срок за упражняване, предвиден в чл. 67 от българския Закон за собствеността, като същевременно страните могат да конкретизират началния момент, от който упражняването става обективно възможно. Това е особено важно при частично право на строеж или при етапно застрояване, когато изграждането на определени обекти е функционално зависимо от предходни строителни етапи, осъществявани от собственика на земята или от друг инвеститор.

От практическа гледна точка договорът следва ясно да очертае и границата между правото на строеж и последващото право на собственост върху сградата. Макар след достигане на груб строеж да възниква право на собственост върху изграденото, правото на строеж не изчезва автоматично, а преминава в латентно състояние, изпълнявайки функцията си да изключва действието на приращението. Поради това договорните клаузи относно разпореждането със сградата, учредяването на ипотеки или прехвърлянето на самостоятелни обекти следва да бъдат съгласувани с този двоен вещноправен режим.

Особено внимание следва да се обърне и на границите на разпореждане с правото на строеж, доколкото то по принцип е прехвърлимо и наследимо, освен ако не е учредено с оглед личността на приобретателя. В договора може да се предвиди забрана или ограничение за прехвърляне до определен етап от строителството, както и задължения за уведомяване или съгласие на собственика на земята, стига тези уговорки да не противоречат на императивни правни норми и да не обезсмислят самото право.

В практиката именно неясното или непълно определяне на обхвата и границите на правото на строеж води до конфликти между страните, при които собственикът на земята твърди превишаване на учреденото право, а суперфициарят – необосновано възпрепятстване на строителството. Поради това договорът за учредяване на право на строеж следва да бъде изготвен така, че още към момента на подписването му да дава ясен отговор на въпроса какво точно, къде, в какъв обем и при какви условия може да бъде построено.

Какви са правните последици при неясен или непълен предмет и обхват на договора

Неясният или непълно определен предмет и обхват на договора за учредяване на право на строеж води до едни от най-тежките правни и икономически последици в строителната и инвестиционната практика, тъй като засяга самото възникване, съдържание и противопоставимост на ограниченото вещно право. За разлика от облигационните договори, при които неяснотите често могат да бъдат преодолени чрез тълкуване или допълване, при вещните сделки липсата на определеност засяга самото съществуване на правото.

На първо място, когато предметът на договора не е съобразен с действащ подробен устройствен план или с валидна виза за проектиране, договорът за учредяване на право на строеж е нищожен поради невъзможен предмет, съгласно чл. 26, ал. 2 от българския Закон за задълженията и договорите във връзка с чл. 180 от българския Закон за устройство на територията. В тези случаи страните формално са подписали нотариален акт, но вещно право не възниква, а всички последващи действия по строителството се извършват без правно основание, което създава предпоставки за прилагане на принципа на приращението в полза на собственика на земята.

На второ място, при недостатъчно конкретизиран обем на правото на строеж възникват спорове относно това дали суперфициарят е действал в рамките на учреденото право или е надхвърлил неговите граници. Когато е изградено повече от договореното, надстроено е над допустимата етажност или са обхванати обекти, които не попадат в предмета на учреденото право, собствеността върху тези части възниква по силата на приращението в полза на собственика на земята, съгласно чл. 92 от българския Закон за собствеността. Това води до т.нар. „смесена собственост“ върху една и съща сграда, която е изключително неблагоприятна и трудно управляема от правна гледна точка.

Особено рискова е хипотезата, при която договорът съдържа обща формулировка за „право на строеж на сграда“, без да е ясно дали се учредява пълно или частично право на строеж. В тези случаи при възникване на спор съдът ще тълкува договора стеснително, като ще приеме, че суперфициарят е придобил само онези права, които могат да бъдат ясно изведени от съдържанието на акта, а за всичко извън тях ще намери приложение принципът на приращението. Практически това означава, че инвеститорът може да се окаже собственик само на част от сградата, въпреки че е финансирал цялото строителство.

Неяснотите в договора водят и до проблеми при разпореждане с правото на строеж или със собствеността върху изградените обекти. Банковото финансиране, учредяването на ипотеки и последващите продажби на обекти изискват безспорна яснота относно обема на вещното право. Когато договорът за учредяване на право на строеж не позволява еднозначно да се определи какво принадлежи на суперфициаря, кредиторите отказват финансиране, а вписаните ипотеки могат да бъдат атакувани като учредени върху несъществуващо или спорно право.

Отделен проблем възниква при неясно определени срокове за упражняване на правото на строеж. Ако договорът не отчита момента, от който упражняването на правото става обективно възможно, съществува риск правото да се погаси по силата на чл. 67 от българския Закон за собствеността, без страните да са предвиждали това. В тези случаи суперфициарят губи правото си не поради неизпълнение на договорни задължения, а поради обективно настъпило погасяване, което отново води до възстановяване на пълното действие на приращението.

От практическа гледна точка всички тези последици показват, че неясният или непълен договор за учредяване на право на строеж не просто създава неудобства, а може напълно да обезсмисли инвестицията и да прехвърли собствеността върху изграденото в патримониума на лице, което не е финансирало строителството. Именно поради това прецизното определяне на предмета, обхвата и границите на правото на строеж не е формалност, а ключов елемент за правната сигурност на всяка строителна сделка.

Собственик съм на земя и искам да учредя право на строеж в полза на строител срещу обезщетение – какво трябва да предвидя в договора?

Когато собственик на поземлен имот учредява право на строеж в полза на строител срещу обезщетение, договорът следва да бъде структуриран така, че ясно да защитава интереса на собственика и да изключи всякакъв риск от нежелано приращение, загуба на обекти или блокиране на имота.

В договора задължително следва да бъдат предвидени и прецизно формулирани следните елементи:

• Ясно определяне дали се учредява пълно или частично право на строеж, като при обезщетение чрез обекти обичайно се учредява частично право на строеж за конкретно определени бъдещи самостоятелни обекти, а останалият обем от правомощието за застрояване се запазва за собственика на земята, с оглед прилагане на чл. 92 от Закона за собствеността;
• Точна индивидуализация на обектите, които ще служат като обезщетение, включително тяхното предназначение, етаж, площ и разположение, като е препоръчително тези обекти да бъдат описани чрез архитектурен проект или схеми, приложени към договора;
• Изрична уговорка, че собственикът на земята ще придобие собствеността върху договорените обекти по силата на приращението, а не чрез последващи прехвърлителни сделки, с цел избягване на допълнителни нотариални актове, разходи и данъчни последици;
• Срокове за упражняване на правото на строеж, съобразени с петгодишния срок по чл. 67 от Закона за собствеността, като се определя моментът, от който строителят реално може да започне строителството, за да се избегне погасяване на правото поради неупражняване;
• Етапи на строителството и обвързване на правата на строителя с тяхното изпълнение, например ограничаване на възможността за разпореждане с правото на строеж или с бъдещите обекти до достигане на определен строителен етап;
• Забрана или ограничение за прехвърляне на правото на строеж на трети лица без изрично писмено съгласие на собственика на земята, доколкото това не противоречи на императивни норми и цели защита срещу навлизане на нежелани инвеститори;
• Ясно разпределение на разходите, включително за проектиране, разрешение за строеж, изграждане на техническа инфраструктура и въвеждане в експлоатация, с цел да не възникват неочаквани финансови претенции към собственика на земята;
• Гаранции за изпълнение, като договорни неустойки, задатък или други обезпечителни механизми, които да защитят собственика при забавяне, некачествено строителство или изоставяне на проекта;
• Уговорки относно последиците при неизпълнение, включително възможност за разваляне на договора и заличаване на учреденото право на строеж при съществено нарушение, при съобразяване с правилата на Закона за задълженията и договорите;
• Съгласуване на договора с устройствените предвиждания, като се потвърждава, че правото на строеж се учредява в съответствие с влязъл в сила подробен устройствен план или валидна виза за проектиране, съгласно чл. 180 от Закона за устройство на територията;
• Изрично уреждане на режима на ползване на земята след изграждане на сградата, включително достъп, паркиране и прилежащи части, доколкото това е допустимо по чл. 64 от Закона за собствеността.

От практическа гледна точка договорът за учредяване на право на строеж срещу обезщетение не следва да се възприема като формален нотариален акт, а като стратегически инструмент, който определя бъдещата собственост, икономическия резултат и правната сигурност на собственика на земята за десетилетия напред.